¿Por qué los uruguayos aman el ladrillo? Lo que todo inversor debería saber antes de comprar

Por Fernando Zimet/economista, CFA Charterholder y docente universitario especializado en finanzas, inversiones y mercado inmobiliario
Los inmuebles ocupan un lugar especial en el corazón de los uruguayos. Para muchas familias, comprar una casa, un apartamento o un terreno representa mucho más que una inversión: es una forma de ahorro, una reserva de valor y, muchas veces, un objetivo de vida.

No es casualidad. Diversos estudios estiman que los inmuebles representan una proporción muy elevada de la riqueza de los hogares uruguayos, incluso superior a la observada en muchos países desarrollados. Mientras que en varias economías avanzadas la vivienda representa entre un tercio y la mitad del patrimonio de las familias, en Uruguay esa participación sería sensiblemente mayor.

¿Por qué ocurre esto? La primera explicación es cultural. Históricamente, los uruguayos han visto al ladrillo como algo tangible, seguro y fácil de entender. A diferencia de una acción, un bono o un fondo de inversión, una propiedad puede verse, tocarse y utilizarse. Esa sensación de control genera tranquilidad.

La segunda explicación es histórica. Durante buena parte del siglo pasado, Uruguay convivió con períodos de inflación elevada, crisis bancarias y distintas formas de inestabilidad económica. En ese contexto, muchas familias aprendieron a desconfiar de los instrumentos financieros y a refugiarse en activos reales. Aunque el país ha cambiado mucho en las últimas décadas, esa preferencia quedó instalada en el imaginario colectivo y se transmite de generación en generación.

La tercera explicación es la escasa participación de los activos financieros dentro del patrimonio de las familias. Si una persona decide invertir dentro de Uruguay, el inmueble suele ser una de las primeras alternativas que considera.

Sin embargo, ver a los inmuebles únicamente como un refugio puede llevar a ignorar algunas de sus características como activo de inversión.

Mercado Inmobiliario. Foto: Archivo El País.

Un inmueble no funciona igual que una acción o un bono. Es un activo único, porque su valor depende en gran medida de su ubicación y de características específicas. Además, es poco líquido: comprar o vender suele requerir tiempo, negociaciones y costos significativos asociados a comisiones, impuestos y honorarios profesionales.

Pero también tiene ventajas relevantes. Permite acceder a financiamiento hipotecario, ofrece ciertos beneficios fiscales en algunos segmentos y brinda al propietario la posibilidad de controlar directamente el destino de la inversión.

Desde el punto de vista financiero, una de las preguntas más frecuentes es cuánto rinde invertir en inmuebles.

La respuesta tiene dos componentes. El primero es la renta que genera el alquiler. El segundo es la valorización de la propiedad con el paso del tiempo.

Tomando como referencia apartamentos ubicados en zonas líquidas y con demanda sostenida, la rentabilidad por alquiler suele ubicarse entre 4% y 4,5% anual en términos reales, es decir, por encima de la inflación. A ello puede sumarse una valorización de largo plazo cercana a 1% real anual, asociada al crecimiento de la productividad y del ingreso real de las familias.

En consecuencia, el retorno total esperado de una inversión inmobiliaria suele ubicarse en torno a 5% o 5,5% real por año.

¿Es mucho o poco? Una forma útil de responder esa pregunta es comparar los retornos esperados de distintos activos descontando la inflación. Hoy, un activo muy conservador como un bono de alta calidad ofrece aproximadamente 2% real anual. En el otro extremo, las acciones suelen ofrecer retornos esperados cercanos a 6% real por año en horizontes largos de inversión.

Los inmuebles aparecen así como una alternativa intermedia: más rentables que los activos conservadores, menos volátiles que las acciones y con una ventaja adicional que muchos inversores valoran especialmente: son activos tangibles y relativamente fáciles de comprender.

Foto: Canva.

Dicho en una frase sencilla: los bonos compran tranquilidad, las acciones compran crecimiento y los inmuebles ocupan una posición intermedia entre ambos mundos.
Sin embargo, existe un aspecto poco conocido que merece especial atención en Uruguay.

Aunque las propiedades se compran y venden en dólares, eso no significa que su valor esté determinado exclusivamente por esa moneda.

Pensemos quién compra los inmuebles. En la enorme mayoría de los casos, se trata de personas cuyos ingresos están denominados en pesos. Por lo tanto, la capacidad de compra de las familias uruguayas termina desempeñando un papel fundamental en la formación de precios.

Esto ayuda a entender lo ocurrido durante la crisis de 2002. La fuerte suba del dólar deterioró la capacidad de compra de los hogares y los precios de las propiedades, medidos en dólares, sufrieron una caída significativa. En períodos menos extremos ocurre algo parecido: cuando el dólar aumenta, las operaciones tienden a desacelerarse y los vendedores suelen aceptar descuentos mayores para concretar las transacciones.

Por eso, aunque los inmuebles se publiquen en dólares, en el largo plazo su comportamiento parece estar más vinculado a variables como los salarios reales y el poder adquisitivo de las familias que a la propia cotización del dólar.

Foto: Pxhere.

Esta observación deja una enseñanza interesante para quienes están ahorrando con el objetivo de comprar una vivienda en el futuro.

Muchas veces se asume que, como las propiedades se expresan en dólares, la mejor estrategia consiste en ahorrar exclusivamente en esa moneda. Sin embargo, el objetivo final no es comprar dólares: es comprar un inmueble. Y si el valor de ese inmueble está influido por la evolución de los ingresos, los salarios y la inflación doméstica, entonces resulta razonable prestar atención a instrumentos que acompañen esa dinámica.

En definitiva, detrás de los carteles inmobiliarios expresados en dólares existe una realidad más profunda: las viviendas uruguayas se construyen, se habitan y se pagan con el esfuerzo de familias que viven, trabajan y generan ingresos en Uruguay.

Porque, aunque muchas veces no lo parezca, el verdadero precio de una vivienda no se mide solamente en dólares. También se mide en años de trabajo, capacidad de ahorro y poder adquisitivo.