La tokenización inmobiliaria asoma como alternativa de financiamiento ante el escenario del dólar

Tras la reunión que mantuvo la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) con las autoridades del Banco Central del Uruguay (BCU) para ver qué caminos se pueden tomar para hacerle frente al presente del dólar, la tokenización de activos inmobiliarios se asomó como una nueva alternativa de financiamiento y de inversión, con un modelo que busca reducir barreras de entrada, bajar costos operativos y ampliar el universo de inversores. Aunque el concepto todavía es incipiente a nivel local, distintos actores del sector coinciden en que se trata de una herramienta con potencial, siempre que avance de forma ordenada y con un marco jurídico claro.

En ese camino se mueve Volsmart, una empresa especializada en tokenización aplicada al real estate, que ya cuenta con proyectos en Argentina y avanza en desarrollos para Uruguay, en un contexto donde el marco regulatorio aún presenta zonas grises.

Volsmart fue fundada en 2012 por Matías Ferrari, un trader argentino con trayectoria en Goldman Sachs, Bear Stearns y Citibank en Estados Unidos. Luego de regresar a Argentina creó la compañía inicialmente como una firma de servicios financieros y consultoría. Con el tiempo, ese perfil fue mutando.

“Al principio prestamos servicios financieros de consultoría de muchos tipos y hoy estamos 100% enfocados en la tokenización, puntualmente en el ámbito inmobiliario”, explicó Ian Gawianski, CEO de la compañía.

Actualmente, el modelo de negocio de la empresa se apoya en trabajar directamente con desarrolladores inmobiliarios, a quienes asiste en el proceso de financiamiento a través de inversores minoristas. “Nuestros clientes son desarrolladores inmobiliarios; los ayudamos a financiarse mediante inversores minoristas y nos ocupamos tanto de la parte financiera, legal, comercial y tecnológica para la tokenización”, señaló Gawianski.

La compañía ya tiene experiencia concreta en el mercado argentino. “Estamos trabajando hoy en Argentina. Hicimos un proyecto que salió a fines de noviembre para un proyecto de pozo en el barrio Belgrano”, detalló el CEO. A ese se suma un nuevo lanzamiento: “Estamos saliendo ahora en febrero con otro en Vaca Muerta”.

En paralelo, Volsmart avanza en su expansión regional. “Estamos trabajando —aún sin fecha de lanzamiento— en dos proyectos más en Uruguay. Uno en Montevideo y otro en Punta del Este”, adelantó Gawianski.

La llegada al mercado uruguayo, sin embargo, implica desafíos específicos, sobre todo desde el punto de vista normativo.

Según explicó el ejecutivo, el marco regulatorio uruguayo aún no tiene la misma definición que el argentino. “Entendemos que el tema regulatorio en Uruguay todavía tiene algunos grises. No es como en Argentina, que sí hay un régimen de tokenización mucho más claro”, afirmó.

Aun así, remarcó que el escenario está en evolución. “También entendemos que se está avanzando mucho en ese sentido y la idea es empujar para que se logre algo similar a lo argentino”, sostuvo.

En esta línea, y de acuerdo con la Carta Orgánica del BCU, la entidad ejercerá la regulación y control de los emisores de activos virtuales estables y de los proveedores de servicios sobre activos virtuales. Sin embargo, aún no hay una regulación general al respecto, es decir, que la ley le dio la competencia al BCU, peró aún no lo reglamentó.

Mientras tanto, la estrategia de la empresa es avanzar por los carriles normativos ya existentes. “Por lo pronto, nosotros con lo que estamos avanzando es armando un fideicomiso financiero con oferta pública, que sabemos que va a ser un paso necesario”, explicó. Se trata de un proceso largo: “Es un proceso que lleva mínimo un año, con lo cual estamos avanzando por ahora en ese sentido, con la expectativa de poder después tokenizar los títulos que emite el fideicomiso”.

Ese esquema requiere autorización del regulador. “Sí, te lo tiene que aprobar el BCU”, indicó Gawianski, al detallar que el trámite implica la elaboración de prospectos de emisión, contratos de fideicomiso y toda la documentación correspondiente, que luego es analizada por el organismo. Una vez autorizada la oferta pública, los títulos pueden ser adquiridos tanto por inversores minoristas como institucionales. “Ahí lo pueden adquirir inversores que pongan US$ 100 o el monto que quieran, como también institucionales, como pueden ser las AFAP, bancas privadas, tesorerías y demás. Eso es a lo que apuntamos nosotros”.

Desde la óptica de Gawianski, el impacto potencial en el mercado inmobiliario es significativo. “Siempre es positivo porque son más alternativas de inversión”, afirmó, en especial en un sector históricamente reservado a grandes capitales.

Foto: Archivo/El País

“En el real estate invierten family offices, fondos, inversores institucionales o gente que tiene para un departamento. Al poder fraccionarlo y comprarlo desde una aplicación, con tickets tan bajos como US$ 100, permite que si no tenés para comprar un departamento puedas igualmente comprar una parte y tener tu renta proporcional”, explicó.

Ese esquema aplica tanto a inmuebles ya construidos y alquilados como a proyectos en obra. “Si es un inmueble en construcción, igual te hacés de la ganancia entre el precio de obra y el precio final con una fracción del costo”, agregó.

Incluso para quienes ya cuentan con capital, la tokenización aparece como una herramienta de diversificación. “Si tenés US$ 80.000, capaz te alcanza para un departamento chico. Pero esos mismos US$ 80.000, si los usás para comprar ocho proyectos distintos, va a ser una inversión mucho más segura con el mismo capital”, ejemplificó.

Mirando a más largo plazo, Gawianski planteó un escenario aún más disruptivo. “Dado que estás convirtiendo un inmueble en un título fraccionable y líquido, que se puede vender con un clic, el día de mañana se podría usar como moneda de pago”, proyectó.

En ese sentido, imaginó su aplicación dentro de la propia cadena de la construcción. “El desarrollador inmobiliario contrata muchos proveedores y muchas veces paga en especie. Estaría bueno que ese canje se pueda llevar a toda la cadena de pagos”, dijo. Con tokens de bajo valor nominal, “podés pagarle al que coloca las carpinterías, al pintor, al albañil, al electricista”.

Desde una perspectiva regional, Ruben Frattini, founder y Chief Visionary Officer de PropTech Latam Ecosystem, señaló que los procesos de tokenización más avanzados se dan en mercados con marcos normativos específicos.

“Los mercados más desarrollados en tokenización son Reino Unido, Estados Unidos y, más recientemente, Emiratos Árabes Unidos. Como casos puntuales, también están Gibraltar y Austria, con su Crypto Valley”, explicó. En América, agregó, solo México —con su ley Fintech— y El Salvador —con una legislación específica sobre blockchain— cuentan con un marco legal claro.

Para Frattini, la existencia de leyes y regulaciones específicas es un elemento clave. “Son elementos claves para crear procesos de tokenización regulados, al margen que es necesario que sean aprobados como leyes en cada país”, agregó.

Blockchain. Foto: Canva.

Consultado sobre el futuro del mercado, consideró que no hay un único camino. “Depende de la necesidad de cada país de la región. Nadie hubiera imaginado que El Salvador sería el primero en adaptar su legislación al blockchain y a la tokenización”, señaló. En ese contexto, remarcó que antes de generar expectativas es necesario educar al mercado. “Tenemos que hablar de firma digital aprobada y de contratos inteligentes”, afirmó.

Consultado sobre cómo explicar el concepto a un público no especializado, Gawianski lo definió de manera directa: “La tokenización es el proceso de representar digitalmente un título o valor o una propiedad sobre un activo de la economía real”.

En la práctica, implica convertir esos derechos en un formato digital similar al de una criptomoneda. “Es literalmente convertir a un formato de criptomoneda estos activos, estos títulos de propiedad”, explicó. De ese modo, el inversor los mantiene en una billetera virtual y puede transferirlos con mucha mayor facilidad.

PEXELS/PEXELS

La principal ventaja, según el CEO de Volsmart, está en la reducción de costos y barreras. “Hoy, si vos tenés una escritura y la querés transferir, necesitás escribano, certificaciones y demás. Eso tiene costos fijos que hacen que un inversor que quiere poner US$ 1.000 no pueda hacerlo”, señaló. La tokenización, en cambio, “permite disminuir y prácticamente eliminar todos estos costos operativos de custodiarlo, transferirlo, comprarlo, venderlo en un mercado, todo de forma digital desde el teléfono”.

Además, el modelo apunta a ser interoperable. “La idea es que cualquier billetera, cualquier banco digital, lo pueda comercializar o listar de forma muy simple. Ese es el espíritu de la tokenización: quitar intermediarios”, resumió.

Si bien por razones legales no puede divulgar nombres propios ni detalles específicos, Gawianski sí adelantó el perfil de los desarrollos en carpeta para Uruguay.

“Son dos proyectos. Uno son unos departamentos en Montevideo, en una muy buena zona, para poner en alquiler, con contratos de alquiler temporario”, explicó. El atractivo, señaló, es que el inversor puede participar del negocio sin ocuparse de la gestión diaria. “Entrar a un departamento sin preocuparse por administrarlo, las reparaciones o buscar inquilinos. Nos ocupamos nosotros”, indicó.

El segundo proyecto apunta a un segmento de mayor escala y localización premium. “El otro proyecto es un barrio cerrado en José Ignacio”, detalló. De esta forma, el inversor tokenizado participa directamente “en el desarrollo de un barrio cerrado” en una de las zonas más demandadas del país.