¿Adiós a comprar las viviendas en dólares? Las opciones que manejaron desarrolladores inmobiliarios y el BCU

El presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Alfredo Kaplan, y el asesor de esa gremial, Aníbal Duran mantuvieron una reunión con el presidente del Banco Central del Uruguay (BCU), Guillermo Tolosa y el gerente de Asesoría Económica de la entidad, Gerardo Licandro, en la que el eje central fue la situación del dólar en Uruguay con su impacto sobre la actividad de la construcción y el desarrollo inmobiliario y la desdolarización en la venta de viviendas.

Según relató Kaplan, el tema cambiario ocupó un lugar central en el intercambio, en un contexto en el que el sector viene manifestando preocupación por la caída del tipo de cambio y el descalce entre ingresos y costos. En ese marco, indicó que desde el BCU se reafirmó la disposición a intervenir en el mercado en caso de escenarios extremos.

“El Banco Central reanimó su postura de intervenir en caso de emergencia”, señaló Kaplan, al tiempo que comentó que, al momento de la reunión, existía una “relativa satisfacción” por el nivel que había alcanzado la cotización del dólar, en torno a los $ 38,80.

No obstante, el presidente de Appcu aclaró que desde la autoridad monetaria no hubo confirmaciones de que ese valor pueda considerarse un "piso". En ese sentido, explicó que el mensaje central transmitido por el BCU fue que existe una política orientada a evitar desalineamientos significativos del tipo de cambio local respecto a lo que ocurre a nivel internacional.

“La señal fue que no se va a permitir un desalineamiento de la cotización del dólar en relación al resto del mundo”, explicó Kaplan, y recordó que, en los primeros días de enero, el dólar en Uruguay había caído más que en otros países.

Otro de los ejes de la reunión fue la desdolarización de la economía y, en particular, cómo podría trasladarse ese proceso al mercado inmobiliario. Kaplan indicó que se intercambiaron opiniones sobre distintas alternativas vinculadas a la forma en que se comercializan los inmuebles, especialmente en la primera venta realizada por desarrolladores y constructores.

En ese contexto, se habló sobre la posibilidad de vender inmuebles en Unidades Indexadas (UI) en vez de en dólares. Consultado sobre la reacción del BCU ante esta idea, Kaplan fue claro: “Les encanta”, dijo, aunque subrayó que se trató de un comentario dentro de un intercambio de ideas, sin definiciones concretas.

El presidente de Appcu advirtió que, aún habilitando la venta en UI, sin una norma específica que la impulse, la mayor parte del mercado seguiría operando en dólares. “Si yo salgo a vender en UI y no hay una norma que haga de alguna forma imperativo tener que vender en UI, probablemente el 90% se siga vendiendo en dólares”, señaló.

Por ese motivo, durante la reunión se planteó la posibilidad de analizar algún tipo de regulación que establezca que determinadas operaciones deban realizarse forzosamente en moneda nacional. Según Kaplan, la idea fue comprendida y considerada interesante, aunque aún resta evaluar su viabilidad jurídica.

“Hablamos con el presidente del Banco Central de que debería haber alguna norma que haga que operaciones de hasta determinado valor forzosamente se hagan en UI”, explicó, y agregó que el planteo requiere un análisis legal cuidadoso.

Foto: Archivo El País

Kaplan puntualizó que cualquier eventual medida en ese sentido estaría acotada exclusivamente a la primera venta de inmuebles realizada por desarrolladores o constructores, y no alcanzaría a operaciones entre particulares. “Estamos hablando solamente de la primera venta de inmuebles hecha por desarrolladores o constructores. Obviamente no la venta que haga 'Juan Pérez', que la haría en la moneda que quiera y como lo desee”, aclaró.

Tras la reunión, el BCU emitió un comunicado en el que señaló que "en nuestro país, los costos de construir evolucionan principalmente en línea con los ingresos —que están en pesos— de quienes viven y trabajan en Uruguay. Sin embargo, el dólar es la moneda en la que se expresan los precios de la vivienda y también la principal moneda de ahorro de los uruguayos para su compra".

"En los últimos 20 años, ahorrar en dólares generó pérdidas de hasta un 70% del poder adquisitivo para acceder a una vivienda", advirtió el Central.

Por tanto, "impulsar mecanismos que alineen ahorro y precios permite preservar mejor el poder de compra de los uruguayos y aportar mayor estabilidad financiera a las empresas, favoreciendo un crecimiento sostenible que genere más empleo", concluyó el BCU.

Además del debate sobre el dólar y la desdolarización, Kaplan señaló que en la reunión con Tolosa se abordó un tercer tema, vinculado a la tokenización de activos inmobiliarios, como ocurre en otros mercados.

“Hablamos de un tercer tema que fue la tokenización de ventas de inmuebles como pasa en otros países”, indicó, y mencionó como ejemplos a España y Estados Unidos. Según explicó, se trata de esquemas que permiten adquirir participaciones o “cuotas” de un inmueble, en lugar de la propiedad completa. No obstante, remarcó que se trata de una alternativa que todavía requiere un análisis profundo desde el punto de vista normativo y regulatorio.

“Hay que ver normas regulatorias”, señaló, y volvió a subrayar que el encuentro no tuvo carácter resolutivo. “Fue una reunión para intercambiar comentarios, sin resoluciones aún”, resumió.

Consultado sobre los plazos, Kaplan indicó que desde el Banco Central se habló de una definición “a la brevedad”, aunque sin establecer fechas precisas.

En ese contexto, el presidente del BCU, Guillermo Tolosa, advirtió sobre los efectos que genera la dolarización de precios en el sector inmobiliario, al considerar que se trata de un fenómeno que “está haciendo mucho daño” en la economía uruguaya.

“La dolarización de precios en la economía nacional está haciendo mucho daño, y en particular la dolarización en el sector inmobiliario hace aún más daño por una serie de razones”, afirmó Tolosa en entrevista con Radio Sarandí. Según explicó, la fijación de precios en dólares induce a los hogares a tomar decisiones de ahorro que terminan siendo desfavorables en el largo plazo. “El uruguayo, cuando ve un titular de una casa que se expresa en dólares, naturalmente es inducido a creer que la mejor moneda para ahorrar para esa inversión es en dólares”, señaló.

Tolosa advirtió que esa lógica ha tenido consecuencias relevantes sobre el acceso a la vivienda. “La inflación en dólares en el sector inmobiliario ha sido espectacular: una casa ha subido diez veces de valor en promedio medida en dólares en los últimos 40 años, y cuatro veces en los últimos 20 años”, indicó. En ese marco, sostuvo que quienes ahorran en moneda estadounidense terminan perdiendo capacidad de compra: “Cuando uno ahorra en dólares, con los magros retornos que obtiene, ve perder poder adquisitivo de una forma muy significativa”.

Desde su visión, esta dinámica ha impactado tanto en las familias como en los desarrolladores. “Estamos induciendo a error en las decisiones financieras de los uruguayos y hemos privado a muchos de tener el sueño de su casa propia o de acceder al tamaño de vivienda que esperaban”, afirmó. En el caso de los proyectos inmobiliarios, agregó que la volatilidad cambiaria genera descalces relevantes: “Quien desarrolla vivienda y planifica ingresos en dólares, de repente ve caer esos ingresos 13% o 15%, mientras sus costos siguen aumentando”.

Tolosa remarcó que los costos de construcción están fundamentalmente atados a variables locales. “Los costos de construir una casa dependen de lo que pase con la evolución del salario real y con la inflación en Uruguay”, explicó, y señaló que alternativas como el uso de la UI podrían mitigar estos problemas. “Si uno hubiese ahorrado en UI para comprar esa casa, no hubiese tenido estas pérdidas de poder adquisitivo, o hubiesen sido muchísimo menores”, sostuvo.

Foto: Banco Central del Uruguay.

Finalmente, el titular del Banco Central advirtió que la persistencia de estos descalces puede derivar en situaciones críticas para el sector. “Quedan dudas, quedan proyectos frágiles y un descalce muy peligroso que ha generado bancarrotas”, afirmó, y concluyó que este esquema “está generando proyectos que no ven la luz, proyectos que no terminan y sueños rotos de uruguayos en su capacidad de comprar vivienda”.

Kaplan enmarcó este encuentro dentro de una serie de reuniones recientes que mantuvo la gremial con las principales autoridades del país. Según detalló, se trató de la tercera visita en pocos días, luego de un encuentro con el presidente Yamandú Orsi antes de su viaje a China y de una reunión en Appcu con el ministro de Economía y Finanzas, Gabriel Oddone.

Foto: Ignacio Sánchez.

“De alguna forma recogimos un ambiente favorable a la inversión, que el país la precisa”, señaló.

Al evaluar la coyuntura actual, Kaplan reconoció que la preocupación en el sector sigue vigente, aunque con un matiz distinto al de semanas atrás. “Hace dos semanas me hubieras encontrado tremendamente preocupado por el tema dólar”, afirmó, y recordó que cerca del 70% de los costos del sector están nominados en moneda nacional.

“Hoy sigo preocupado, un poco más tranquilo en el sentido de que el gobierno reaccionó tomando determinadas medidas, que quizás las debió haber tomado antes. Pero bueno, afortunadamente se tomaron”, concluyó.