Inversores argentinos y brasileños miran a Uruguay, pero el desafío es “cómo vender el país”

Elmercado inmobiliario uruguayo sigue siendo observado con atención por inversores regionales, en especial de Argentina y Brasil, aunque con motivaciones, escalas y estrategias distintas en cada caso. Operadores y desarrolladores coinciden en que existe interés, pero también desafíos vinculados a cómo presentar al país, qué tipo de productos ofrecer y cómo competir con otros mercados internacionales.

Para Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), uno de los principales desafíos del sector está puesto en Brasil. Desde su visión, existe un enorme potencial inversor todavía no captado plenamente por el mercado inmobiliario local.

“A nivel turístico y también inmobiliario, los brasileños pueden ser un público objetivo y un desafío para que vengan más al país”, sostuvo. En ese sentido, recordó que existen estudios que muestran un gran volumen de población desde San Pablo hacia el sur que hoy llega a Uruguay principalmente como turista, pero que todavía no da el paso hacia la inversión inmobiliaria o la instalación de negocios en el país.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

“Si es cautivo para venir a pasear, también puede ser cautivo para venir e invertir”, afirmó, y agregó que el reto pasa por “ver cómo vender el país a ese público brasileño que todavía no está viniendo a comprar una propiedad o incluso a instalar un negocio o un centro de distribución” en Uruguay.

Medina explicó que el universo inversor es diverso. Conviven quienes compran una unidad como refugio de capital, quienes buscan diversificar su patrimonio con activos en distintos países y otros que comienzan a animarse a pequeños desarrollos inmobiliarios. “Hay inversores que compran una unidad como refugio de capital, otros que quieren diversificar y tener un inmueble en Uruguay y otro en su país de origen, y también están los que se animan a hacer un pequeño desarrollo inmobiliario”, señaló.

En cuanto a las ubicaciones, si bien balnearios como Punta del Este, Manantiales o José Ignacio siguen siendo referencias, Medina destacó que también aparecen proyectos en zonas menos tradicionales. “No todo es playa; hay gente que viene a recorrer el país, incluso fuera de temporada, y ahí aparece la idea de anualizar la inversión”, indicó, mencionando zonas de Rocha como Punta del Diablo, Santa Teresa o La Pedrera, donde se desarrollan propuestas con conceptos distintos.

Respecto a las tipologías más demandadas, Medina fue claro: “Generalmente vienen por apartamentos de uno o dos dormitorios, con algún buen ambiente, en zonas con población y servicios”.

Se trata, en su mayoría, de unidades destinadas a vivienda, en buen estado de conservación y que no requieran obras importantes. “No quieren hacer una obra, salvo que cuenten con un operador inmobiliario que les administre todo y que los números cierren”, explicó.

Mercado Inmobiliario. Foto: Archivo El País.

El vicepresidente de la CIU subrayó que, para este perfil, la propiedad es ante todo un negocio. “No tienen un valor afectivo por la propiedad, la ven como una inversión”, dijo. Por eso, es habitual que las unidades estén alquiladas, pero también a la venta, abiertas a aprovechar una oportunidad de ganancia. “A veces las arreglan y después las venden a los pocos meses”, agregó.

En el análisis de la inversión, la renta y los costos juegan un rol central. “Una propiedad puede estar a muy buen precio, pero si tiene gastos comunes elevados te quita la renta y deja de ser atractiva”, advirtió, remarcando que los inversores miran el paquete completo: impuestos, gastos y retorno esperado.

Al diferenciar entre argentinos y brasileños, Medina destacó que el inversor argentino conoce mejor el mercado uruguayo. “Siempre tiene alguna referencia, algún familiar o amigo que ya tiene una propiedad acá, y se guía mucho por esa experiencia de primera mano”, afirmó. A eso se suma la valoración de la estabilidad económica y jurídica del país.

Sin embargo, advirtió que esa ventaja no es automática ni permanente. “Puede ser todo muy lindo, la estabilidad y el país, pero si no hay una rentabilidad estable, el inversor se va”, sostuvo. Por eso, insistió en la necesidad de cuidar la estructura de costos, las garantías y el acceso al crédito para mantener la competitividad.

En cuanto a las zonas de inversión, Medina explicó que muchos inversores llegan pensando en la cercanía al mar, pero luego ajustan su mirada. “Cuando empiezan a entender cómo funciona la ciudad, corren otros puntos y apuntan a barrios con locomoción, facultades, centros educativos y oficinas”, dijo. En ese proceso aparecen Aguada, Cordón Sur, Tres Cruces, Centro, Parque Rodó o Parque Batlle como zonas de referencia para invertir, mientras que quienes piensan en una futura radicación priorizan barrios costeros como Punta Carretas, Pocitos, Malvín o Punta Gorda.

Desde la óptica del desarrollo inmobiliario, Fabián Kopel, socio fundador de Kopel Sánchez, señaló que el comportamiento del inversor argentino se ha mantenido relativamente estable, mientras que comenzó a crecer el interés de inversores brasileños. Frente a ese escenario, explicó que la estrategia pasa por cambiar el tipo de producto que se ofrece.

“En vez de que compren unidades en forma individual, por el tipo de monto que manejamos, estamos yendo más a un paquete de inversión”, afirmó. La idea es ofrecer productos cerrados que incluyan varias unidades, administración integral y renta asegurada.

Leonardo Mainé

“Necesitamos que digan: ‘compro diez unidades, me las administran, recibo la renta, y me puede servir incluso para la renta fiscal’”, explicó Kopel. Estos paquetes pueden rondar “US$ 1,5 millones” y están pensados especialmente para inversores brasileños y para algunos argentinos con mayor capacidad de inversión.

Según Kopel, hablar de unidades individuales no resulta atractivo para ciertos perfiles. “A los brasileños que son súpermillonarios, hablarles de unidades individuales de vivienda promovida no los retiene”, sostuvo. En cambio, un producto administrado, con renta y revalorización, cambia la ecuación. “Si le hablás de un paquete cerrado, administrado, con buena renta y buena revalorización, pasa a ser un lindo producto”, afirmó.

En términos de retorno, Kopel detalló que la combinación de renta y valorización puede resultar muy competitiva. “Estamos hablando de algo que puede rendir un 11% anual, entre un 6% de alquiler y un 5% de revalorización”, explicó.

Al analizar la evolución reciente, Kopel recordó que durante la pandemia hubo un fuerte ingreso de argentinos que invertían para acceder a beneficios fiscales. “Compraban cuatro unidades para llegar a los US$ 550.000 que se exigían en ese momento”, señaló. Ese flujo se redujo cuando cambiaron las condiciones. “Eso fue producto de la pandemia y se cortó cuando cambiaron los requisitos”, agregó, lo que obligó a desarrollar productos de mayor valor para seguir captando ese segmento.

En paralelo, Kopel remarcó la importancia de seguir trabajando con el inversor argentino tradicional del real estate. “Eso hay que seguirlo trabajando con inmobiliarias argentinas y convencerlos de que Uruguay es mejor alternativa que Miami, Paraguay o Chile”, sostuvo, y agregó que se trata de “un trabajo de fondo de todo el país, no solo de un desarrollador”.

Foto: Canva.

Desde su perspectiva, este tipo de desarrollos también cumple un rol social. “Generan un stock de viviendas que permite acceso a la clase media y ayuda a que los alquileres no se disparen”, afirmó.

Finalmente, Kopel comparó a Uruguay con otros mercados internacionales, en particular el de Miami (Estados Unidos). Tras analizar ese mercado, fue categórico al compararlos: “Uruguay no tiene nada que envidiarle a esos mercados”.

Señaló que el tique de ingreso en Estados Unidos es mucho más alto y que, al considerar impuestos, expensas y condiciones, la rentabilidad final suele ser menor.

“Montevideo, con renta permanente, es un producto que se compara a una colocación financiera”, sostuvo. Y concluyó: “Capaz que a la gente la deslumbran con espejitos de colores, pero a la hora de hacer un buen negocio, sin duda Uruguay ofrece algo que muchos de esos mercados no están ofreciendo”.