Regulación, más viviendas e inversión: los ejes que definen el año del mercado inmobiliario y sus desarrollos

El mercado inmobiliario y de la construcción atraviesan una etapa de definiciones clave, signda por cambios regulatorios, desafíos estructurales de acceso a la vivienda, cuellos de botella administrativos y expectativas de inversión a mediano plazo. Desde distintas miradas del sector privado —mercado inmobiliario, desarrollo y promoción de proyectos— surgen diagnósticos y prioridades que delinean la agenda de trabajo hacia adelante en este 2026.

Para Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), uno de los primeros ejes de trabajo está puesto en el ordenamiento del propio sector. “En primer momento, para lo que es la actividad inmobiliaria se está trabajando muy bien a la hora de reglamentar la ley (de operador inmobiliario, la cual ya cuenta con aprobación legislativa, aunque aún falta su reglamentación por parte del Poder Ejecutivo para que pueda aplicarse plenamente)”, señaló, y explicó que el proceso incluye la puesta en funcionamiento de un registro y la capacitación de los actores del mercado.

“Ahí empieza a funcionar el tema del registro, pero no solo el registro, sino que la gente se empieza a capacitar y ordenar el desorden que tenemos hoy en lo que es el nivel inmobiliario”, afirmó. Según Medina, este proceso tendrá un impacto directo sobre el informalismo: “Esto impacta directamente a que el informalismo baje, lo que también es positivo”.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

En paralelo, el empresario subrayó la necesidad de sostener la dinámica del mercado. “Dentro del sector puro y duro, la idea es crecer y mantener la dinámica actual del mercado, tanto en ventas como alquileres”, dijo, aunque aclaró que ese objetivo depende del contexto general. “Para eso tiene que acompañar lo que es el país en sí, el tema económico, que las personas mantengan el trabajo y que tengan expectativa de comprar una propiedad o alquilar", explicó.

En materia de alquileres, Medina destacó el rol de las garantías. “Tenemos el tema de las garantías que está muy accesible y está muy bueno”, señaló. En cambio, en el acceso a la compra de vivienda, apuntó a una limitación persistente: “Tenemos mayor acceso al crédito, pero no estamos llegando a todas las personas porque solamente un 10 a un 11% compra por crédito bancario”.

Desde una mirada más estructural, puso el foco en las políticas públicas de vivienda. “Si bien se implementaron los planes (del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial), yo creo que se debe hacer de forma dual una puesta a punto: cómo vamos con los diferentes mecanismos que hay, cuántas viviendas se dieron, cuántas están en curso, cuántas están por dar”, sostuvo, y remarcó que el enfoque no debería centrarse solo en el inversor. “No solo nos basamos en el público inversor, sino en el uruguayo que debe tener enfoque de vivienda. Yo creo que el enfoque debe ser integral, no debe ser parcial”.

Otro de los factores que, según Medina, incide en las decisiones habitacionales es el entorno urbano. “Cuando tenemos que hablar del acceso a la vivienda tenemos que ver también cómo influye el factor de la seguridad en las diferentes zonas”, indicó, y agregó el peso de la carga impositiva: “En relación a los impuestos elevados que los uruguayos tienen, por ejemplo de contribución, ¿qué se les da a cambio? ¿Qué espacio público? ¿Qué limpieza? ¿Qué servicios?”.

“El contribuyente se queja que paga mucho y recibe poco”, afirmó, y explicó que eso incide directamente en el mercado: “El entorno muchas veces forma un gran porcentaje de la toma de decisiones de las personas. Una vivienda hermosa en un entorno no apropiado no se quiere o no se vende”, aseguró.

Medina también mencionó desequilibrios territoriales dentro de Montevideo y otras ciudades. “Hay zonas que son muy demandadas y hay una densidad demográfica muy grande, y por el otro lado hay otras zonas que tienen menos movimiento”, sostuvo, y puso como ejemplo el casco histórico. “Hay que lograr que el casco histórico, como Ciudad Vieja, brille”, dijo, al señalar problemas de conservación, dinámica comercial y el impacto del teletrabajo en el vaciamiento de oficinas.

En ese sentido, planteó la necesidad de articular esfuerzos. “Se puede hacer un grupo quereúna diferentes personas, hacer planes piloto en determinadas galerías”, propuso, con el objetivo de revitalizar zonas con potencial. “Hay locales que están mucho tiempo vacíos y hoy con la tecnología se vende por internet y se va a retirar a otro espacio”, explicó.

Finalmente, Medina identificó como desafío estratégico la atracción de nuevos residentes. “El desafío principal es que más personas vengan a vivir aquí”, afirmó.

“Más personas implica más consumo, más gasto y rejuvenecer”, señaló, y vinculó este objetivo con los cambios en el trabajo remoto y los flujos migratorios. “Muchas personas que trabajan remoto pueden venir aquí y vivir permanentemente o vivir seis meses al año”, dijo, aunque advirtió que estos procesos deben ser monitoreados en función del contexto internacional.

Desde la mirada de los desarrollos inmobiliarios, Fabián Kopel, socio fundador de la desarrolladora Kopel Sánchez, puso el foco en la planificación de proyectos y en las dificultades administrativas para iniciar obras. “En nuestro caso por lo menos, tenemos muy armado, muy programado lo que es este año y los lanzamientos que vamos a tener”, explicó.

Kopel señaló que 2025 fue un año de trabajo en proyectos y aprobaciones. “Trabajamos en varios proyectos y en varias aprobaciones, muchas de esas todavía están en curso y estamos esperando que los diferentes organismos terminen de aprobarlas”, dijo, y fue enfático sobre el impacto de los plazos. “Acelerar el tema de los trámites es algo fundamental”.

En esta línea, sostuvo que la demora en los permisos tiene consecuencias directas en la actividad. “Hoy casi no tenemos obras en la etapa de hormigón armado”, explicó. “Estamos casi terminando todo y por los permisos no hemos podido empezar nuevas obras”, agregó, y sostuvo que se trata de una preocupación relevante dado el volumen de proyectos en cartera.

En cuanto a la localización, Kopel detalló los focos de inversión. “Sobre todo en Montevideo, se destacan el tradicional Cordón, La Blanqueada, Tres Cruces y el proyecto grande de Sky en Avenida Italia”, mencionó, además de Carrasco y Carrasco Nuevo.

Según Kopel, la ubicación sigue siendo un factor decisivo. “Muchos van a pensar primero en elegir por locación”, afirmó, y sostuvo que ese posicionamiento deja a sus desarrollos “bastante solos en este punto”.

Sobre la demanda extranjera, señaló que el mercado brasileño aún requiere trabajo de posicionamiento. “Hay que hacer un ´laburito´ con los brasileños para posicionar este tipo de productos como una alternativa de inversión diferente”, dijo. En cuanto a los argentinos, consideró que existe margen de crecimiento. “La alternativa de invertir en la zona de Carrasco es interesante para los argentinos, que hasta ahora no la descubrieron del todo”, afirmó.

Kopel sostuvo que Montevideo tiene un potencial mayor al que reflejan las ventas actuales. “Montevideo tiene muchísimo más potencial del resultado en ventas que ha tenido hasta ahora”, dijo, y comparó con otras plazas: “Muchas veces el argentino termina buscando inversiones en Miami (Estados Unidos) o incluso en Paraguay cuando las tiene para hacer en Montevideo con inversiones súper seguras”.

En ese marco, destacó la solidez del mercado de alquileres. “Todo se alquila muy bien, muy rápido”, afirmó. “La gente quiere seguir viviendo en edificios nuevos, los busca y los ocupa rápidamente”, agregó, y enumeró las tendencias que impulsan esa demanda: amenities, tecnología y espacios comunes.

En cuanto al perfil de los proyectos, Kopel fue claro: “Nosotros construimos para el residente, no construimos para el inversor”. Sin embargo, reconoció que en Montevideo el comprador ha sido mayoritariamente inversor. “Finalmente el destino final es la gente”, sostuvo, y describió a los usuarios finales como “clase media, estudiantes y trabajadores de distintas industrias que necesitan vivir cerca de donde trabajan”.

Desde la óptica de los promotores privados, Aníbal Durán, fundador de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), se refirió a los cambios en el régimen de megaproyectos y a la inversión mínima exigida por parte del gobierno. “Lo bueno del tema es que mantienen (el gobierno de Yamandú Orsi) la cifra del monto mínimo hasta diciembre del 2027”, explicó, en referencia al umbral de inversión en megaproyectos.

Según detalló, ese monto —expresado en UI— hoy ronda los US$ 4,5 millones. “Es muy bueno porque el target de los promotores privados, la gran mayoría, está en esa cifra de inversión”, afirmó. “Si se iba muy arriba era poco viable para la gran mayoría de los promotores”, agregó.

Durán señaló que existen terrenos ya adquiridos para grandes proyectos. “Nos consta que hay terreno comprado a los efectos de megaproyectos, sustancialmente en el este, pero no necesariamente en el este, también en Montevideo”, dijo, y aclaró que en muchos casos no se trata de vivienda promovida. A su juicio, la postergación del decreto genera un efecto positivo. “Va a ser un mecanismo de gran dinamismo”, sostuvo.

Estefania Leal/Archivo El Pais

Según relató, el decreto de los megaproyectos de inversión que vencía a fines del año pasado se postergaría hasta después del final del próximo período de gobierno. “Por lo menos eso nos dijeron, que se mantendría hasta fines del 2031”, explicó, y valoró que el gobierno entrante tenga margen para definir su estrategia.

Durán también mencionó que, a futuro, se incorporarán criterios adicionales. “Van a tener en cuenta aspectos ambientales, la calidad del suelo y la mano de obra que se va a emplear, buscando más exoneraciones tributarias”, afirmó, aunque aclaró que se trata de información recibida “tras bambalinas”.

De cara al futuro, señaló que a partir de 2028 el monto de la inversión mínima subiría a US$ 10 millones. “Ya supera un poco el target de la mayoría de los promotores privados uruguayos”, advirtió, aunque no descartó que algunos actores puedan adaptarse a ese escenario.

Finalmente, destacó el diálogo con las autoridades económicas. “Nos interpretaron muy bien en el Ministerio de Economía (MEF)”, afirmó, y subrayó la expectativa que existe en el sector. “Hay mucha expectativa por los megaproyectos, además de la vivienda promovida, y creo que es una muy buena cosa lo que han hecho”, concluyó.