¿Qué pasó en noviembre con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquiler respecto a octubre de este año? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos? Estas y otras respuestas surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de la sección Negocios de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que se publican mes a mes y relevan información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analizan en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra-venta y para alquiler en la capital del país.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró un aumento en la oferta de propiedades en noviembre (tanto para alquilar como a la venta) respecto a octubre de 0,82%.
En la comparación interanual (frente a noviembre de 2024) hay una baja de 16,41% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
Precio de venta
El valor de venta de viviendas solicitado subió en noviembre respecto a octubre. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta se incrementó 0,41% en noviembre.
Además, en la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades aumentan un 6,11%.
En tanto, el índice para apartamentos refleja un alza en los precios ofertados en noviembre respecto a octubre de 0,57%. Por su parte, el índice de precios de casas para la venta también mostró un incremento de 2,38% en noviembre respecto a octubre.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente en venta fue de US$ 118.912 en noviembre, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de US$ 155.383.
Por otro lado, para los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 214.410 en el mes de noviembre. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en US$ 380.431, mientras que los apartamentos de cuatro dormitorios se ubicaron en US$ 516.641, según el informe del gerente de Producto Inmuebles Data, Gabriel Verdún.
En esta ocasión, el precio promedio de venta de una propiedad en Montevideo se ubicó en US$ 205.950 ante los datos mencionados anteriormente.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas de apartamentos por barrio, el precio promedio del m2 más caro está en Carrasco (US$ 4.385 el m2), seguido por Villa Biarritz (US$ 4.110 el m2), Punta Gorda (US$ 4.099 el m2), Punta Carretas (US$ 4.077 el m2) y Puerto Buceo (US$ 4.044 el m2).
Para completar el top 10 de los barrios más caros por m2, siguen en la lista Parque Rodó (US$ 3.985 el m2), la zona del Club de Golf (US$ 3.944 el m2), Pocitos Nuevo (US$ 3.926 el m2), Carrasco Norte (US$ 3.799 el m2) y Pocitos (US$ 3.796 el m2).
Del lado opuesto, Punta Rieles aparece como el barrio con el precio del m2 en apartamentos a la venta más barato en Montevideo (US$ 735 el m2), seguido por Nuevo París (US$ 849 el m2), Paso de la Arena (US$ 879 el m2), Jardines del Hipódromo (US$ 932 el m2) y Cerro (US$ 953 el m2).
Para completar el listado de los 10 barrios más baratos por m2, aparecen Colón (US$ 975 el m2), Peñarol (US$ 1.022 el m2), Ituzaingó (US$ 1.058 el m2), Piedras Blancas (US$ 1.058 el m2) y por último Las Acacias (US$ 1.130 el m2).
En cuanto a casas, el top 5 de barrios más caros con ofertas de ventas fue: la zona del Club de Golf (US$ 3.100 el m2), Carrasco (US$ 3.050 el m2), Villa Biarritz (US$ 2.825 el m2), Puerto Buceo (US$ 2.810 el m2) y Punta Carretas (US$ 2.691 el m2).
Del otro lado, los cinco barrios con casas ofertadas para la venta más baratas fueron: Punta Rieles (US$ 624 el m2), Cerro (US$ 776 el m2), Manga (US$ 802 el m2), Jardines del Hipódromo (US$ 806 el m2) y Paso de la Arena (US$ 815 el m2).
Precio de alquiler
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó en noviembre 0,06% respecto a octubre. En tanto, en la comparación interanual (frente a noviembre de 2024), el precio promedio de alquileres ofrecidos aumentó 6,11%.
En este caso, el índice de alquileres para apartamentos bajó 1,12% en noviembre frente a octubre y el índice de precios de alquiler para casas aumentó 1,27% en la misma comparación.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 22.815 en noviembre, mientras que el de los apartamentos de un dormitorio fue de $ 27.849.
Por otro lado, los apartamentos de dos dormitorios tenían un precio promedio se ubicó en $ 37.102 en el mes de noviembre. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en $ 68.842, mientras que los de cuatro dormitorios se ubicaron en $ 82.498.
En esta ocasión, el precio promedio para alquilar una propiedad en noviembre en Montevideo fue de $ 35.889, en base a los datos mencionados anteriormente.
Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para alquilar según el informe de Inmuebles Data?
En apartamentos, la zona del Club de Golf aparece como el barrio más caro de la lista ($ 107.693 al mes promedio por alquiler), seguido por Carrasco ($ 95.324), Carrasco Norte ($ 80.777), Puerto Buceo ($ 71.885) y Barra de Carrasco ($ 61.413)
Para completar los 10 barrios con apartamentos más caros para alquilar en Montevideo, en la lista siguen Punta Gorda ($ 61.155), Villa Biarritz ($ 55.011), Punta Carretas ($ 48.225), Pocitos ($ 40.267) y Pocitos Nuevo ($ 37.665).
Del lado opuesto, Peñarol ($ 14.514) aparece como el barrio con apartamentos más baratos para alquilar, seguido por Las Acacias ($ 14.727), Punta Rieles ($ 14.971), Manga ($ 15.533) e Ituzaingó ($ 15.600).
Para completar el listado, en el mes de noviembre aparecen Piedras Blancas ($ 15.787), Jardines del Hipódromo ($ 16.286), Cerro ($ 16.900), La Teja ($ 17.118) y Colón ($ 17.176).
En casas, los cinco barrios con mayor precio de alquiler en noviembre fueron: Carrasco ($ 149.736), Parque Rodó ($ 130.402), Puerto Buceo ($ 123.472), Pocitos ($ 122.615) y Carrasco Norte ($ 120.948).
En tanto, los cinco barrios más baratos en este segmento fueron: Paso de la Arena ($ 17.266), Jardines del Hipódromo ($ 17.722), Manga ($ 18.277), Lezica ($ 19.555) y Las Acacias ($ 19.555).
Así se elabora Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país.
Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de cinco baños o siete dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler.
Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.
Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.
Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos. Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
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