Mercado inmobiliario en Uruguay en 2025: balance positivo por inversiones, alquileres y vivienda promovida

Tras un 2025 que combinó fuerte dinamismo comercial, competencia creciente entre proyectos y una demanda que se mantuvo activatanto en ventas como en alquileres, el mercado inmobiliario uruguayo entra en 2026 con nuevos equilibrios por ajustar. La presión del dólar, la sofisticación del inversor, la expansión de nuevas zonas urbanas, el avance de la inversión extranjera y un desafío que atraviesa a todo el sector —el acceso al crédito— marcan la hoja de ruta de un negocio que se define por metros cuadrados, ubicación, servicios y confianza.

Para la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), el balance de 2025 es positivo, aunque con matices. “Para nosotros fue un año bueno en líneas generales”, resumió su vicepresidente, Matías Medina.

Sin embargo, advirtió que el nivel del dólar dejó efectos cruzados dentro del sector, ya que para algunos constructores o desarrolladores que pagan la mano de obra en pesos y venden en dólares se generó “un escenario que requiere ajustes de precios al alza”.

En materia de dinámica de negocios, Medina señaló que el mercado mostró fluidez siempre que las propiedades estuvieran correctamente valuadas. “En alquileres, cuando están a precio marcado, el tiempo de concreción se mantuvo entre 15 y 20 días”, aseguró.

En el caso de las ventas, el promedio ronda los 90 días, aunque hay excepciones. “Sucede que muchas propiedades usadas tienen tiempos superiores porque los dueños fijan valores más elevados de lo que el mercado puede absorber. Entonces, en lugar de concretar una operación en 90 días, se termina cerrando 60 días después, cuando el precio se ajusta a un nivel razonable”, sostuvo.

En cuanto a tipologías, los apartamentos siguen llevando la delantera frente a las casas en Montevideo, ya que “sigue ganando por un tema demográfico y de necesidad”, a pesar de que sí o sí buscan “buena iluminación y ciertos atributos de confort”.

Sin embargo, identificó un comportamiento diferente en la costa, más precisamente en Canelones. “Ciudad de la Costa es totalmente distinta; allí se conservó el alza. Si sabemos que en promedio los alquileres subieron un 6%, en Ciudad de la Costa el aumento está en torno al 10%, porque hay menos oferta que demanda. La gente busca casas de dos o tres dormitorios, con patio y parrillero, y esa tendencia se mantuvo todo el año”, detalló.

Respecto al rol de los inversores extranjeros, sobre todo argentinos, señaló que el comportamiento se sofisticó, ya que “cada vez se están comprando más unidades en pozo, o cuando la obra recién comienza, para obtener un mejor precio final”, tendencia que no era frecuente anteriormente, ya que era más común que entraran cuando faltaban pocos meses para la entrega.

“Buscan mayor retorno, incluso con la idea de vender después y obtener una plusvalía. Al entrar cuando se está derribando o arrancando la obra, asumen mayor riesgo, pero también tienen un retorno más alto. Eso también habla de la credibilidad del país: saben que una obra que dura 24 meses empieza y termina”, afirmó.

La propiedad usada tampoco quedó afuera de la ecuación de inversión en este 2025, ya que “muchas veces ofrece mayor rentabilidad”, aunque sí requiere “un trabajo más largo por parte de las inmobiliarias” tras analizar la propiedad, ver a cuánto se puede alquilar y qué reformas hay que hacer, ya que “casi siempre hay que intervenir algo”.

Medina también se refirió a la agenda regulatoria, ya que cuentan con dos reglamentaciones en curso: la ley que regula la actividad turística, que ya presentó el Ministerio de Turismo y la ley para el operador inmobiliario, sobre la cual ya tuvieron la primera instancia en el Parlamento. “Creo que esas dos leyes van a ayudar al mercado y nos van a dar un impulso para que vengan más inversores”, agregó.

También se refirió a algunos desafíos estructurales que sufre la capital y que exceden al sector, pero que lo condicionan directamente. “Un tema que aparece una y otra vez en el contacto con la gente es la seguridad y el estado del espacio público: alumbrado, limpieza, servicios. Hay zonas donde el valor baja hasta un 50% porque simplemente no hay compradores debido a la percepción de inseguridad o al deterioro del entorno”, advirtió.

Foto: Ignacio Sánchez

“La población siente que paga impuestos muy elevados y no siempre ve el retorno en servicios y espacios públicos. Ese es un desafío clave si queremos que ciertas áreas vuelvan a ser atractivas para vivir e invertir”, agregó.

Desde los desarrolladores privados, Fabián Kopel, CEO de Kopel Sánchez, definió el desempeño del mercado inmobiliario como “muy sólido” por una demanda constante y un flujo sostenido de inversión. Para lograr ese cometido, dijo que nuevamente los argentinos fueron uno de los motores.

“La inversión desde Argentina se mantuvo incluso en medio de vaivenes políticos y de debates locales sobre la ley de vivienda promovida, las zonas francas o los créditos bancarios”, señaló.

Pese a ese clima de incertidumbre, afirma que “el sector superó años anteriores en ventas, amplió la oferta y consolidó un mercado más diversificado”.

Kopel vincula esa diversificación con la renovación del stock y con cambios demográficos profundos. “Vemos un aumento de personas que viven solas, una mayor independencia de los jóvenes y una preferencia muy marcada por edificios nuevos, eficientes y con buenos servicios”, describió.

En el plano geográfico, el ejecutivo dijo que barrios como Palermo, Cordón, Tres Cruces, La Blanqueada y Carrasco ganaron protagonismo. “Estas zonas se fortalecieron gracias al crecimiento de universidades, servicios de salud e infraestructura. Hay más vida, más servicios y un público que valora estar cerca de todo, sin resignar calidad y seguridad”, sostuvo.

Kopel señaló que este año también se apoyó en factores estructurales que Uruguay viene consolidando desde hace años. “La seguridad jurídica que Uruguay sigue demostrando, la liquidez del mercado y rentabilidades cercanas al 5% anual más revalorización son pilares que el inversor mira de cerca”, remarcó.

Leonardo Mainé

En el caso de Liderus Holding, su presidente, Santiago Pierro, describió un año en donde “la actividad inmobiliaria se mantuvo demandante, tanto en la compra de unidades como en los alquileres”.

El ejecutivo considera que uno de los grandes aprendizajes del año es la necesidad de trabajar más en herramientas de financiamiento. “El año dejó como enseñanza la necesidad de trabajar mucho más en créditos para sostener la actividad”, afirmó.

“Estamos en un contexto donde el público exige simultáneamente precios bajos y mayor calidad, una ecuación que aún no se ha resuelto bien y que representa un desafío para los desarrolladores”, agregó.