El boom inmobiliario en Canelones: cómo se movió el mercado en 2025 y qué esperan sus actores para 2026

El departamento de Canelonesconsolidó en 2025 un proceso de expansión inmobiliaria que llegó para transformarse en uno de los focos más dinámicos del área metropolitana en la materia. Impulsado por cambios en las modalidades de trabajo, nuevas centralidades empresariales, el avance de la obra nueva y el empuje de la vivienda promovida, el mercado mostró un crecimiento sostenido tanto en alquileres como en compraventas y desarrollos residenciales. Referentes del sector inmobiliario y de la actividad desarrolladora analizan las razones que explican este fenómeno, cómo se comportó la demanda y cuáles son los desafíos que se abren de cara a 2026.

Desde la óptica del mercado de alquileres y la demanda residencial, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) señaló que el atractivo de Canelones está directamente vinculado a un cambio en las preferencias de los hogares. “Hay personas que quieren irse a Canelones y buscan mayor metraje y precios más razonables que Montevideo”, explicó, aunque advirtió que en algunas zonas esa brecha de valores “hoy por hoy está casi empatada”.

Medina remarcó que la localización también sigue siendo determinante. “La división se marca mucho entre lo que es el norte y el sur, y cuanto más proximidad a la costa, más se incrementa el valor”, indicó. A eso se suma una creciente exigencia de infraestructura y servicios: “Hoy se está pidiendo mayor infraestructura y se están generando más servicios; eso también empuja la demanda”.

En el mercado de alquileres, el vicepresidente de la CIU destacó un claro desbalance entre oferta y demanda. “Hay más personas interesadas en alquilar propiedades en buen estado disponibles”, afirmó, lo que genera una rápida colocación de las viviendas que cumplen con determinados estándares. El público objetivo, detalló, está compuesto mayormente por “familias o parejas que buscan casas de dos o tres dormitorios, con jardín, seguridad, rejas, parrillero y espacio para vehículos”.

Sin embargo, advirtió que gran parte del stock responde a construcciones antiguas. “Muchas casas se hicieron como viviendas de balneario y requieren reformas. Hay propietarios que no tienen capital para invertir y bajan el precio, pero ninguna casa de estas características baja de los $ 30.000”, señaló. Las que están en buen estado, subrayó, “se alquilan muy rápido”.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

Medina también se refirió al crecimiento de los barrios privados, un segmento que definió como “un nicho de mercado diferente”, impulsado por personas que antes residían en Carrasco o Punta Gorda, incluidos extranjeros. “Algunos barrios privados todavía están verdes, no maduros, y eso dificulta la comercialización”, explicó, mientras que en los desarrollos más consolidados “hay reventa con márgenes del 20% o 30%”.

Para este año, Medina plantea desafíos vinculados a la planificación urbana. “El crecimiento tiene que ser equilibrado con el entorno y el medio ambiente”, advirtió, y sostuvo que en algunos casos “los valores están altos para las prestaciones que ofrecen las casas y deberían ajustarse en función de lo que recibe el inquilino”.

Desde la perspectiva de la obra nueva, Sancho Pardo Santayana, director de Planorbe, aportó una mirada basada en datos de mercado. “Nosotros trabajamos exclusivamente con proyectos de obra nueva, lo que nos da acceso a información diaria de qué se lanza, qué se vende y a qué precios”, explicó. En ese marco, destacó que el último año mostró “una fuerza extraordinaria” en el este metropolitano y Canelones.

Según detalló, actualmente existen “47 proyectos con unidades activas en venta” en esa zona, y remarcó que “un porcentaje muy alto se lanzó en los últimos dos años”. El desarrollo de edificios, aclaró, comenzó de forma incipiente hace unos 15 años sobre Avenida de las Américas, pero tuvo un punto de inflexión claro en 2017 con Carrasco Boating. “Ahí se resignificó un activo suburbano: lagos de areneras abandonadas que parecían un desecho urbano y pasaron a tener valor paisajístico y geográfico”, sostuvo.

Foto: Estefanía Leal/El País.

Santayana contextualizó este proceso en una tendencia de largo plazo. “La zona urbana de Uruguay que más creció en los últimos 25 años fue Ciudad de la Costa”, recordó, asociando ese crecimiento a valores más accesibles y mejor calidad de vida. Sin embargo, subrayó que el actual desarrollo en edificios “está en un estándar muy superior, tanto en inversión como en calidad de propuesta”.

El corrimiento demográfico, sostuvo, está estrechamente ligado a la migración de centralidades comerciales y de oficinas. “Primero fue el traslado desde Ciudad Vieja hacia World Trade Center, luego hacia Carrasco, y eso está siendo acompañado por nuevas propuestas residenciales en Canelones”, indicó. A eso sumó el rol de Zona América: “Es un imán de trabajadores con ingresos altos, muchos de ellos jóvenes, que encuentran en estos nuevos apartamentos una solución habitacional más cercana”.

Finalmente, destacó el valor diferencial del entorno. “Sentarse en un apartamento que da al lago y ver bosque y agua es algo que en la ciudad no existe”, afirmó, y señaló que ese componente ambiental es uno de los grandes motores de atracción para la demanda actual.

Desde el lado del desarrollo inmobiliario, Fabián Kopel, CEO de la desarrolladora Kopel Sánchez, atribuyó el fuerte crecimiento de Canelones a un factor clave: la vivienda promovida. “Canelones se desarrolló por la ley de vivienda promovida”, afirmó, en referencia a la normativa que habilitó proyectos sin tope de precio en el interior del país y que, según explicó, “fue determinante para el desarrollo que vemos hoy”.

Estefania Leal/Archivo El Pais

Kopel enmarcó el fenómeno en un área que va “desde el Arroyo Carrasco hacia el este”, una zona que definió como “Carrasco Nuevo”. A su entender, durante años existió una demanda insatisfecha de viviendas más accesibles que no podía resolverse en Carrasco por las restricciones normativas. “La normativa limita la cantidad de viviendas por padrón, lo que obligaba a construir unidades grandes y caras”, explicó.

La llegada de desarrollos en Canelones permitió cubrir ese vacío. “Empezamos a estudiar apartamentos más chicos porque entendíamos que existía esa necesidad de vivir en esta zona”, recordó, y describió un proceso de efecto contagio: “Al principio los pasos son cautelosos, pero llega un momento en que todos quieren estar”.

El CEO de Kopel Sánchez identificó distintos focos dentro del boom inmobiliario en la zona: la franja costera, el límite con Carrasco y Montevideo, y el entorno de los lagos. En su caso, explicó, la estrategia fue posicionarse cerca del límite con la capital. “Entendemos que la gente quiere aprovechar las bondades de estar cerca de colegios, Arocena o la zona del Sofitel”, señaló.

En cuanto a las perspectivas de este año, anticipó una mayor competencia en algunas áreas. “Veo una disputa muy fuerte en el entorno de los lagos”, advirtió, y sostuvo que la elección de ubicación será cada vez más determinante. “Cuando la gente tenga que elegir, va a decidir dónde quiere estar y qué tan lejos está dispuesta a ir”, concluyó.