Inversión extranjera en el mercado inmobiliario uruguayo: boom de argentinos, ingreso del brasileño medio y más

La inversión extranjera en el mercado inmobiliario uruguayo volvió a instalarse como termómetro de las expectativas para 2026. Mientras Punta del Este continúa concentrando el interés externo —con los argentinos como actor tradicional y con brasileños ganando presencia—, en Montevideo la incidencia del extranjero no es tan influyente.

Para Fabián Kopel, CEO de la desarrolladora Kopel Sánchez, el comportamiento del inversor extranjero en 2025 confirmó una continuidad en algunos patrones históricos, con cambios puntuales según el origen del capital. “Es evidente que los argentinos van a tomar más posición en Punta del Este”, afirmó, al tiempo que aclaró que, en términos porcentuales, “no nos cambió mucho a años anteriores”, aunque sí se percibe un mayor dinamismo en el principal balneario.

Según Kopel, el contexto político y económico del país vecino volvió a poner a Uruguay —y particularmente a Punta del Este— en el radar del inversor argentino.

“Las elecciones argentinas y lo que se fue dando en este año creo que es alentador para la inversión y para Punta del Este”, explicó. A esto se suma una mayor paridad de precios relativos, ya que para el desarrollador “está mucho más parejo hoy en día el costo de vivir en Argentina también en comparación con Uruguay y las inversiones”.

Leonardo Mainé

En ese escenario, el ejecutivo también destacó el atractivo de zonas intermedias entre Montevideo y Punta del Este como es el caso de Canelones, sobre todo en el límite con Montevideo (cerca al Puente de las Américas), ya que allí hay “un perfil intermedio” entre el Montevideo tradicional y la inversión en vivienda promovida (en barrios como Cordón, La Blanqueada, Aguada y afines) en comparación a Maldonado, por lo que definió la zona como “una alternativa válida para argentinos”.

Estefania Leal/Archivo El Pais

En paralelo, Kopel subrayó el ingreso reciente de inversores brasileños, aunque con cautela. “Ahora están llegando muchos brasileros y ojalá que sigan viniendo”, indicó. En cuanto al tipo de activos que buscan, precisó: “Lo que escucho de brasileros es que, por el momento, se fijan en casas muy importantes y están dispuestos a pagar cualquier tipo de precio”. No descartó, además, el interés en apartamentos de alto nivel y en locales comerciales.

El CEO de Kopel Sánchez también relató la aparición de inversiones provenientes de Europa, motivadas por la diversificación geográfica. “Tuvimos inversiones de europeos, de países que no nos imaginábamos”, contó, y mencionó un caso vinculado a República Checa, por ejemplo.

“La razón fundamental fue la diversificación, no tener todo en Europa por si pasa algo, y en ese contexto se asesoraron y para ellos Uruguay es el país jurídicamente con mejor reputación”, explicó.

De cara a 2026, Kopel proyectó un escenario de estabilidad. “El año que viene lo veo bien. No creo que cambie demasiado el apetito de los extranjeros”, sostuvo, aunque advirtió que el flujo de inversiones depende en gran medida del contexto internacional. “Muchas veces no depende de Uruguay, depende de lo que pase afuera: Brasil, Argentina, Chile y lo que ocurra en el mundo”.

Por su parte, Sancho Pardo Santayana, director de Planorbe, planteó una diferenciación tajante entre los mercados de Montevideo y Punta del Este en materia de inversión extranjera inmobiliaria. “Es muy distinto el mercado de Montevideo que el mercado de Punta del Este”, afirmó.

“La incidencia del extranjero en el mercado de Montevideo es ínfima”, sostuvo. Si bien recordó un impulso argentino de hace algunos años, remarcó que actualmente “no mueve la aguja la inversión extranjera en la compra de apartamentos en Montevideo; los compradores son todos uruguayos”.

En Punta del Este, en cambio, el escenario es radicalmente distinto. Santayana señaló que el balneario atraviesa una nueva etapa de crecimiento posterior a la pandemia. “Pos pandemia Punta del Este tuvo un empujón de crecimiento muy importante”, dijo, y precisó que actualmente hay “93 proyectos inmobiliarios activos en comercialización”, lanzados mayoritariamente en los últimos cuatro años.

“Esto no es un boom inmobiliario, es una nueva fase de desarrollo”, afirmó. Dentro de esa transformación, destacó un cambio estructural clave: “Punta del Este se empezó a consolidar como un lugar de vivienda permanente”, con una presencia creciente tanto de uruguayos como de argentinos residiendo todo el año, añadió.

Para Santayana, el fenómeno más relevante del mercado actual es la evolución del inversor brasileño. “La entrada del brasileño medio es, lejos, el fenómeno más importante”, subrayó. Históricamente, explicó, el brasileño que invertía en Punta del Este pertenecía al segmento de mayor poder adquisitivo y compraba productos ultra premium. “Ahora, en los últimos tres o cuatro años, están comprando apartamentos de entre US$ 250.000 y US$ 600.000”, detalló.

Desde la óptica de Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), el mercado inmobiliario uruguayo mantiene un fuerte vínculo con el inversor argentino. “Nuestro mercado es muy del público argentino”, señaló, aunque reconoció la presencia de compradores brasileños en menor medida.

Foto: Archivo El País.

Medina explicó que a comienzos de 2025 algunas operaciones se vieron enlentecidas por la incertidumbre en torno a las políticas de vivienda. “Algunos negocios estaban estancados por el tema de las políticas de vivienda”, dijo, pero aclaró que la situación cambió cuando “la ministra (de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Tamara Paseyro) dio señales positivas y se destrabaron las compraventas”.

El vicepresidente de la CIU destacó un cambio en el perfil del inversor. “Hoy el inversor está muy basado en la renta, no tanto en el refugio de capital”, afirmó. Esta lógica llevó a que muchos compradores exigieran adquirir unidades ya alquiladas. “Quieren comprar con renta en curso y obtenerla desde el día uno”, explicó, lo que incluso genera ajustes de precio cuando el inmueble se vende ya arrendado.

En cuanto a la composición de la demanda extranjera, Medina estimó que “los argentinos representan entre el 65% y el 70% de la inversión, llegando incluso al 75% en verano en Punta del Este”. También mencionó el interés oficial por captar al mercado brasileño a través de ferias internacionales, aunque subrayó la necesidad de diversificar la propuesta turística.

Finalmente, introdujo el factor cambiario como una variable a seguir. “Estamos atentos al dólar”, dijo, y explicó que un eventual repunte podría aliviar tensiones de costos en el sector. “Si sube el dólar va a ser mejor, porque hoy los constructores están ajustando precios por salarios y materiales, mientras cobran en dólares”, concluyó.