El récord en proyectos de construcción de vivienda promovida que se dio en 2025, el nuevo boom en un departamento y más

La Ley 18.795 de promoción de vivienda mantiene un volumen de actividad elevado yconsolida su peso dentro del mercado inmobiliario uruguayo. Al 31 de enero de 2026 -desde su promulgación en octubre de 2011- ingresaron a la Oficina del Inversor de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) un total de 2.110 proyectos, destinados a la construcción de más de 62.000 viviendas activas, según surge de un informe de esa agencia.

Del total de proyectos ingresados, 1.704 ya fueron promovidos por el Poder Ejecutivo, 231 se encuentran en estudio y 175 figuran como inactivos, ya sea por desistimiento o revocación. En términos de viviendas, el universo total asciende a 69.842 unidades, de las cuales 62.035 permanecen activas, mientras que 7.807 corresponden a proyectos inactivos.

Dentro del conjunto de proyectos promovidos, se proyectan 47.000 viviendas, de las cuales más de 28.200 ya finalizaron su construcción. A su vez, otras 13.000 unidades se encuentran actualmente en obra, mientras que 20.700 viviendas aún no iniciaron construcción. Estas últimas se dividen entre 5.900 unidades en proyectos ya promovidos y 14.800 viviendas asociadas a proyectos que todavía están en etapa de estudio.

La información refleja que el sistema no solo acumula un volumen significativo de viviendas ya finalizadas, sino también un importante stock potencial que aún no se volcó al mercado, lo que da cuenta de la magnitud de proyectos bajo el régimen de promoción.

El análisis por año de ingreso muestra un cambio claro en la dinámica del régimen a partir de 2021, explicado por el cambio reglamentario implementado en 2020. Desde ese momento, el ingreso anual de proyectos registra una aceleración sostenida.

Foto: Archivo El País

En 2025 se alcanzó un récord histórico, con 326 proyectos ingresados, superando ampliamente los 246 registrados en 2024, lo que implica un incremento anual de 32%. Si se observa el período móvil de 12 meses a enero de 2026, el total asciende a 328 proyectos, una cifra elevada aunque levemente inferior a otros picos históricos (en mediciones de 12 meses) que superaron los 340 proyectos.

El detalle mensual del último año confirma la intensidad del fenómeno. Marzo de 2025 marcó el máximo histórico, con 62 proyectos ingresados, seguido por abril de 2025 con 46 proyectos. En contraste, enero de 2026 cerró con 14 proyectos, dos más que en el mismo mes del año anterior.

Si bien la mayoría de los proyectos promovidos y en estudio corresponden a emprendimientos de menor escala, el volumen de viviendas se concentra en los proyectos de mayor porte. Del total de 1.935 proyectos activos considerados (promovidos y en estudio), el 60% son proyectos pequeños, de hasta 20 unidades. Los proyectos medianos representan 24%, mientras que solo 16% corresponde a proyectos grandes, con más de 50 viviendas.

Sin embargo, la distribución cambia radicalmente al observar la cantidad de viviendas. Los 296 proyectos grandes concentran más del 60% de las viviendas activas, con 37.691 unidades, mientras que los proyectos pequeños reúnen apenas 9.239 viviendas. El promedio de viviendas por proyecto se ubica en 32 unidades, un registro que viene creciendo como resultado del ingreso de desarrollos de mayor tamaño.

En el último año móvil, esta tendencia se profundiza. Aunque los proyectos pequeños siguen siendo mayoría en cantidad, los proyectos grandes explican 76% de las viviendas ingresadas, consolidando su peso dentro del régimen.

La localización territorial de los proyectos muestra una fuerte concentración en Montevideo, aunque con cambios relevantes en el último año. En el acumulado histórico, 1.270 de los 1.935 proyectos activos se localizan en la capital, lo que representa 65,6% del total. Le siguen Canelones con 331 proyectos y Maldonado con 116.

En términos de viviendas, Montevideo supera las 42.000 unidades activas, mientras que Canelones acumula 11.475 y Maldonado 4.311. En el interior, se destacan Colonia (858 viviendas), Paysandú (753), Salto (684) y Soriano (620).

No obstante, al observar exclusivamente el último año móvil, se evidencia un cambio en la distribución territorial. Montevideo reduce su participación relativa, pasando de 65,6% del total histórico a 53,5% de los proyectos ingresados en los últimos doce meses. En contrapartida, Canelones incrementa su peso, pasando de 17% hasta 27,9%, impulsado principalmente por el crecimiento de proyectos en Ciudad de la Costa.

Maldonado mantiene una participación similar a la histórica, mientras que Paysandú duplica su incidencia, ubicándose como uno de los departamentos con mayor crecimiento relativo. En este caso, ambos tienen 17 proyectos.

También se observa un aumento en Salto (2,7%) y Soriano (1,7%), mientras que en el resto de los departamentos el ingreso de proyectos se mantiene estable o disminuye en términos relativos.

La redistribución territorial también se refleja en el volumen de viviendas ingresadas en el último año. Montevideo y Canelones concentran conjuntamente el 89% de las viviendas activas, aunque con una diferencia significativa respecto al patrón histórico.

En el último año móvil, Canelones explica 37,1% de las viviendas ingresadas, frente al 18,5% que representa en el acumulado desde 2011, lo que evidencia un cambio estructural en la localización de los nuevos desarrollos promovidos.

Dentro de Montevideo, la localización de los proyectos también presenta una alta concentración por barrios. En el acumulado histórico, Cordón lidera ampliamente, con 276 proyectos, equivalente a 22% del total de la capital. Le siguen Palermo con 91(7%) , Tres Cruces con 83 (7%), La Blanqueada con 66 (5%), Aguada con 65 (5%), Barrio Sur con 64 (5%), Centro con 60 (5%), Unión con 56 (4%), Larrañaga con 53 (4%) y Ciudad Vieja con 50 (45).

En el último año móvil, Cordón mantiene el primer lugar, aunque reduce su incidencia relativa al 17%, con 28 proyectos ingresados. Tres Cruces ocupa el segundo lugar con 15 proyectos (9%), seguido por La Blanqueada con 13 (8%). Luego, Unión con 12 proyectos (7%) y el Centro y Ciudad Vieja con 11 proyectos (7%) completan el grupo de barrios con mayor actividad reciente.