El nivel del dólar en Uruguay genera alarmas en la construcción y pausa las decisiones de inversión en proyectos

A pesar de que el dólar subió en cuatro de los cinco días de esta semana, durante las últimas semanas su caída a nivel global y en Uruguay se transformó en un factor de fuerte inquietud para desarrolladores inmobiliarios y operadores del sector. En distintos niveles, el tipo de cambio actual afecta la rentabilidad de los proyectos de viviendas, la toma de decisiones sobre nuevos emprendimientos y el ritmo de inversión.

El tema fue eje central de las recientes reuniones que mantuvo la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) con el presidente Yamandú Orsi, con el ministro de Economía y Finanzas, Gabriel Oddone y con las autoridades del Banco Central (BCU), en donde los promotores expusieron el descalce entre costos en pesos y precios de venta mayoritariamente en dólares.

“El denominador común es el dólar”, resumieron fuentes de Appcu a El País, al señalar que cerca del 70% de los costos de construcción están nominados en moneda nacional, mientras que las unidades se comercializan en dólares. “Hay promotores que vendieron (con un dólar) a $ 43 y hoy cobran (con un dólar) a $ 38. Ese desfasaje ya está teniendo efectos concretos”, advirtieron.

Tras la reunión con la gremial, el ministro Oddone reconoció públicamente la situación. “Hace un año cerraron proyectos con un valor del dólar y hoy se encuentran con uno totalmente distinto. Eso les sorprende, y nosotros lo comprendemos”, afirmó. No obstante, aclaró que “no es el momento de apretar el acelerador” en un proceso de desdolarización, y subrayó que la evolución del tipo de cambio responde a factores internacionales difíciles de gestionar a nivel local.

Por otro lado, durante este jueves las autoridades de Appcu también se reunieron con Guillermo Tolosa, presidente del BCU, y con el gerente de Asesoría Económica de la entidad, Gerardo Licandro, para plantearles posibles alternativas para mitigar el impacto de la moneda estadounidense en el sector.

En ese marco, desde Appcu se volvió a plantear la posibilidad de avanzar hacia la venta de inmuebles en Unidades Indexadas (UI) como forma de reducir la exposición cambiaria, aunque se reconoció que se trata de un cambio cultural complejo.

También se puso sobre la mesa la posibilidad de implementar en el mercado local la tokenización de activos inmobiliarios, como ocurre en otros mercados, como por ejemplo España y Estados Unidos.

En este sentido, previo a la reunión con Appcu, Tolosa había advertido que la persistencia de estos descalces puede derivar en situaciones críticas para el sector. “Quedan dudas, quedan proyectos frágiles y un descalce muy peligroso que ha generado bancarrotas”, afirmó.

Foto: Banco Central del Uruguay.

“La dolarización de precios en la economía nacional está haciendo mucho daño, y en particular la dolarización en el sector inmobiliario hace aún más daño por una serie de razones”, había dicho Tolosa en entrevista con Radio Sarandí. Según explicó, la fijación de precios en dólares induce a los hogares a tomar decisiones de ahorro que terminan siendo desfavorables en el largo plazo. “El uruguayo, cuando ve un titular de una casa que se expresa en dólares, naturalmente es inducido a creer que la mejor moneda para ahorrar para esa inversión es en dólares”, había explicado.

Durante la reunión también se planteó la posibilidad de analizar algún tipo de regulación que establezca que determinadas operaciones deban realizarse forzosamente en moneda nacional. Según Alfredo Kaplan, presidente de Appcu, la idea fue comprendida y considerada interesante, aunque aún resta evaluar su viabilidad jurídica.

Más allá del debate regulatorio, los desarrolladores advierten que la situación actual ya condiciona decisiones de inversión y el lanzamiento de nuevos proyectos.

Para Mauricio La Buonora, director de La Buonora Desarrollos, la situación es “crítica” y genera una elevada dosis de incertidumbre a la hora de encarar nuevos proyectos. “Es un tema que me tiene extremadamente preocupado y no veo una luz o una solución cercana. Incluso creo que hasta se puede perder más, porque nadie asegura que el dólar no siga bajando”, advirtió.

Según explicó, el principal problema aparece al momento de tomar decisiones de inversión. “Está carísimo construir y hoy no se puede trasladar a precios. Cuando uno tiene que decidir si empieza un emprendimiento nuevo, dice: ‘a estos costos no sé si puedo vender en el mercado’”, señaló, subrayando que el riesgo se vuelve demasiado alto si desde el inicio se sospecha que va a costar vender.

Consultado sobre la posibilidad de impulsar la venta en unidades indexadas (UI) como paliativo, La Buonora dijo que, a su entender, ese mecanismo no resuelve el problema de fondo. “No veo que eso baje el precio de las propiedades en dólares ni el costo de la construcción en dólares. Al final del día, el cliente lo termina convirtiendo mentalmente a dólares”, explicó. En ese sentido, remarcó que en Uruguay existe una cultura profundamente dolarizada del patrimonio: “Las propiedades, los autos y los ahorros son en dólares. Siempre se termina haciendo la conversión”.

Ignacio Sanchez

Desde su óptica, el negocio inmobiliario no se construye desde el costo hacia el precio, sino al revés. “El real estate siempre se hace de atrás para adelante: ¿a cuánto se puede vender este producto en este mercado? A ese valor se le restan los costos y ahí se ve si hay negocio. No se puede construir caro y después ver cuánto le pongo arriba, porque si el mercado no compra, no funciona”, afirmó. Por eso, insistió en que no importa la moneda en la que se venda: “Todo se convierte a dólares y el metro cuadrado termina valiendo lo que vale. El problema es que la gente no va a comprar con los aumentos que hay que hacer”.

Sobre la posibilidad que planteó Appcu de que determinadas operaciones deban realizarse forzosamente en moneda nacional, dijo lo siguiente: "que te digan cómo hacer tu negocio tampoco está bueno, se supone que esto es libre mercado, cada uno tiene que hacer sus números y vender como le parezca".

"No creo que obligar sea una solución. Acá el problema es cuánto cuesta construir. Somos caros en dólares", agregó.

Sobre la posibilidad de implementar la tokenización en el mercado, dijo que la idea "está buenísima", ya que es "una herramienta más" para poder utilizar en las operaciones.

Para Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, la relación entre dólar, costos y precios es directa. “El dólar baja y, al bajar el dólar, tenés que aumentar el valor de las propiedades para mantener un negocio medianamente rentable”, explicó. Sin embargo, advirtió que ese ajuste no siempre es convalidado por el mercado, lo que genera tensiones y frena decisiones.

Kopel describió un escenario de volatilidad, en el que conviven proyectos en distintas etapas. “Hay edificios que están terminando y que se desprenden de unidades sin que les importe tanto el tipo de cambio, pero las nuevas obras están impactadas al 100% por el dólar. Ahí se corta la cadena de producción: se liquida el stock existente, pero no se generan nuevas obras”, señaló.

El desarrollador detalló que, desde mayo del año pasado, muchas listas de precios no fueron ajustadas, pese a que los costos siguieron subiendo. “Si sumás el aumento del índice de la construcción, en torno a 5%, y la caída del tipo de cambio —de $ 42 a $ 38—, el ajuste necesario hoy ronda el 12,5%. Pero si ajustamos todo de golpe, probablemente se frenen las ventas”, explicó. Por eso, dijo, los desarrolladores suelen ser cautelosos y ajustar de forma gradual.

Leonardo Mainé

Desde su punto de vista, uno de los problemas centrales es la referencia en dólares. “La gente cree que las propiedades valen más en dólares, cuando en realidad acompañan los costos. Al no lograr acompañarlos del todo, los proyectos se vuelven cada vez menos rentables y menos atractivos para los inversores”, afirmó. En ese contexto, opinó que la desdolarización de las ventas podría ayudar a reducir la volatilidad: “Si el mercado pensara en UI, no estaríamos en esta discusión, porque la mayoría de los costos ya están en UI, salvo el terreno”.

Kopel también explicó que la tokenización de activos inmobiliarios es un mecanismo que permite fraccionar el valor de un inmueble en múltiples partes digitales —tokens— para facilitar el acceso a inversores con menor capacidad de ahorro. A modo de ejemplo, señaló que una propiedad valuada en US$ 150.000 o US$ 200.000 podría dividirse en unas 50 fracciones, de modo que cada persona pueda participar con montos del orden de los US$ 3.000. Cada token representaría una porción del activo y permitiría capturar una eventual ganancia cuando el inmueble se venda o generar rentabilidad si la propiedad se encuentra alquilada.

Según el director de Kopel-Sánchez, este tipo de esquemas se utilizan en otros mercados como una forma de ahorro e inversión colectiva en real estate, especialmente orientada a públicos que no acceden a la compra directa de un inmueble.

No obstante, Kopel advirtió que la aplicación de estos modelos en Uruguay enfrenta desafíos regulatorios relevantes. A ello se suman los controles vinculados a la prevención del lavado de activos y la evasión, aun cuando se trate de montos individuales reducidos, así como las cautelas regulatorias asociadas al mundo cripto.

Desde la mirada de Marcelo Guillermo, director de la desarrolladora Tanco, el impacto del dólar bajo se refleja directamente en el resultado que se le puede ofrecer al inversor. “Algo que vendiste a $ 40 hoy lo cobrás a $ 38, y eso genera un desfasaje económico y financiero grande”, explicó.

Según Guillermo, la baja del tipo de cambio reduce la ganancia y condiciona la capacidad de seguir invirtiendo. “Al disminuir la rentabilidad, lo que queda muchas veces es quedarse con inmuebles, con apartamentos, como forma de preservar el capital. Pero eso implica menos dinero disponible para seguir construyendo”, señaló.

En cuanto a la venta en unidades indexadas, consideró que podría ser una herramienta útil si se aplicara de forma generalizada. “Si se universaliza y todo el mercado trabaja en una moneda de ese tipo, da estabilidad. A veces no importa tanto si el dólar es caro o barato, sino que sea constante”, reflexionó.

Guillermo también advirtió que, aunque existe tierra ya comprada y proyectos en carpeta, el ritmo de desarrollo dependerá del resultado económico esperado. “Si las condiciones no son buenas, se desarrollará más lento o menos. Esto incide en toda la cadena: mano de obra, técnicos y servicios vinculados, que involucran a unas 60.000 personas”, afirmó, subrayando que una desaceleración del sector no es positiva para un país chico como Uruguay.

Para Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), el atraso cambiario ya está generando efectos visibles en distintos sectores, incluido el inmobiliario. “Cuando se proyecta a un dólar y se vende en dólares, pero después se pagan costos en pesos, se pierde competitividad y se pierde dinero”, señaló.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

Medina advirtió que, con un dólar en torno a los $ 38, se corre el riesgo de que se frene o se enlentezca la venta de unidades. “Además, la fluctuación constante obliga a cambios frecuentes en las listas de precios, a veces semana a semana, y eso genera incertidumbre en el mercado”, explicó.

Desde la óptica de los corredores inmobiliarios, el impacto también se siente en los honorarios. “Muchos colegas cobran en dólares, pero pagan sus costos en pesos. El arancel es el mismo, pero el honorario baja por la diferencia de cambio, y eso a nivel anual pesa”, afirmó. Según Medina, las inmobiliarias no pueden trasladar ese ajuste a sus honorarios, por lo que deben absorber la pérdida.

El vicepresidente de la CIU sostuvo que el sector está alineado con otras gremiales en la preocupación por la pérdida de competitividad. “Venimos de un momento muy bueno, pero esta situación puede enlentecerlo. Es una sensación agridulce: hay actividad, pero se pierde rentabilidad”, concluyó.