El cambio de escenario que frena la oleada de compradores argentinos en el mercado inmobiliario uruguayo

La estabilidad jurídica y económica sigue siendo el principal atractivo para los capitales argentinos que buscan invertir en inmuebles en Uruguay. Sin embargo, operadores del sector observan una desaceleración respecto a años anteriores, en un contexto donde Argentina se está recuperando y la diferencia de precios por metro cuadrado se redujo.

Durante años, Uruguay fue uno de los principales destinos para los inversores argentinos que buscaban resguardar capital, diversificar patrimonio o generar renta a través del mercado inmobiliario. La estabilidad institucional, la previsibilidad económica y las reglas claras impulsaron una corriente de inversiones que tuvo especial intensidad tras la pandemia y durante los años de mayor incertidumbre económica al otro lado del Río de la Plata.

Sin embargo, el escenario comenzó a mostrar algunos cambios. Aunque el interés de los argentinos por el mercado uruguayo continúa vigente, operadores y referentes del sector observan una moderación en el ritmo de consultas y compras, en parte por la recuperación de la confianza en Argentina y por una convergencia en los valores del metro cuadrado entre ambos países.

Aún así, la apuesta por Uruguay sigue presente, especialmente entre quienes buscan renta inmobiliaria, adquirir unidades en pozo o desarrollar proyectos de mayor escala.

Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina, la mejora relativa de la situación económica argentina redujo parte del impulso que había llevado a muchos inversores a cruzar la frontera, aunque no eliminó el interés por Uruguay.

“Al recuperarse parcialmente Argentina, se frenó esa oleada de argentinos que venían a invertir acá. Igual siguen llegando; el motivo sigue siendo la estabilidad económica y política que tenemos”, sostuvo.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

“También sigue poniendo el foco en el aspecto de la rentabilidad. Porque no alcanza con la estabilidad política y económica si no hay un buen retorno y una buena rentabilidad que se mantenga estable en el tiempo”, agregó.

El dirigente explicó que hoy conviven distintos perfiles de inversores. Por un lado, aquellos de mayor porte que llegan para desarrollar edificios, reciclar inmuebles o transformar padrones en nuevos proyectos habitacionales. Por otro lado, quienes realizan inversiones más tradicionales mediante la compra de apartamentos destinados al alquiler.

En ese segmento, los productos más buscados siguen siendo las unidades de un dormitorio, seguidas por los apartamentos de dos dormitorios con garaje y, en tercer lugar, los monoambientes.

La búsqueda se concentra en zonas con buena conectividad, cercanía a oficinas, centros educativos, espacios deportivos y servicios, donde existe una demanda constante de alquileres por parte de estudiantes, jóvenes profesionales y parejas.

Los inversores apuntan habitualmente a apartamentos de un dormitorio con valores de hasta US$ 160.000 y unidades de dos dormitorios en torno a los US$ 180.000.

En materia de rentabilidad, Medina señaló que los compradores observan cuidadosamente los precios de alquiler y los gastos comunes para evaluar el retorno esperado. También existe interés por casas bien ubicadas, preferentemente con patio y garaje.

Otro rasgo que se mantiene es la preferencia por adquirir propiedades en pozo o durante la construcción, especialmente dentro del régimen de vivienda promovida, ya que “les es más rentable y pueden lograr un mejor precio de la unidad”.

Estefania Leal/Archivo El Pais

La lógica detrás de esa estrategia es sencilla: el comprador puede revender la unidad una vez terminada obteniendo una ganancia de capital o destinarla al alquiler una vez finalizada la obra.

A la hora de comparar mercados, Medina sostuvo que uno de los diferenciales de Uruguay sigue siendo el funcionamiento del sistema de alquileres y la certeza jurídica que ofrece a los propietarios.

“Las garantías funcionan, los plazos legales se cumplen y hay reglas claras. Eso hace que corran menos riesgos”, señaló.

En contraste, comentó que colegas argentinos suelen mencionar mayores dificultades en procesos vinculados a desalojos o recuperación de inmuebles en el país vecino.

“Cuando para sacar a una persona demorás más tiempo, eso retrae la inversión. El inversor piensa dos veces dónde colocar su dinero”, agregó.

El director de Siab Inversiones, Luis Silveira, considera que actualmente existe una desaceleración en el interés de los argentinos respecto a años anteriores.

“La presión cambiaria nos está afectando. Con respecto a Argentina estamos altos en los precios porque ellos están impulsando el sector de la construcción en determinados sectores y la brecha se achicó”, sostuvo.

Aún así, Silveira aclaró que el interés persiste, aunque las decisiones de inversión hoy son más lentas. “No estamos con la dinámica que teníamos en otros ciclos”, señaló.

Al igual que Medina, indicó que los inversores argentinos continúan focalizados en la vivienda promovida y en barrios de demanda sostenida para alquiler.

Parque Rodó, Tres Cruces y La Blanqueada aparecen entre las zonas más buscadas por quienes adquieren unidades para renta.

Respecto a los precios, Silvera estimó que el valor promedio del metro cuadrado en Montevideo ronda actualmente los US$ 3.500, mientras que en Argentina se ubica cerca de US$ 2.800. “Estamos un poco más caros que ellos”, reconoció.

En los segmentos premium, la diferencia es aún mayor. Carrasco, Puerto del Buceo y algunas zonas costeras presentan valores que rondan los US$ 4.500 por metro cuadrado.

A pesar de ello, el operador considera que “El ladrillo sigue siendo la inversión segura ante los avatares de los mercados”.

Para Guillermo Wajner, gerente comercial de Kosak Inversiones Inmobiliarias, “los argentinos en Uruguay, desde siempre, lo que han buscado es estabilidad y predecibilidad”.

Según explicó, cualquier señal de incertidumbre regulatoria o tributaria puede afectar rápidamente las decisiones de inversión.

Sin embargo, considera que Uruguay sigue ocupando un lugar privilegiado en la estrategia patrimonial de los argentinos.

A su juicio, la desaceleración observada recientemente se concentra principalmente en los pequeños inversores que tradicionalmente compraban apartamentos para renta, mientras que “los grandes inversores, la gente que se dedica a desarrollar negocios, desde la compra de locales comerciales hasta el desarrollo de tierras y proyectos a gran escala, vino, viene y seguirá viniendo”.

Foto: Estefanía Leal

En ese segmento, destacó inversiones vinculadas a compra de tierras, locales comerciales y grandes desarrollos inmobiliarios, especialmente en Montevideo y Punta del Este.

Respecto al mercado de vivienda promovida, indicó que sigue despertando interés entre los argentinos, aunque observó que los compradores uruguayos tienen un peso creciente dentro de ese segmento.

De cara a los próximos meses, entiende que la clave seguirá siendo preservar la estabilidad que históricamente caracterizó al país.

“Tenemos que seguir siendo un mercado predecible, con reglas de juego claras y sin ánimos de cambio constantes. Eso va a hacer que el flujo de dinero y de inversión de los argentinos hacia Uruguay siga”, sostuvo.

Para Wajner, además del aporte económico, el inversor argentino tiene un valor adicional para el sector inmobiliario local. “Es un inversor que culturalmente es muy similar a nosotros y que nos ha obligado a ser más creativos, nos ha traído innovaciones y hay que cuidarlo”, concluyó.