La seguridad redefine el mercado inmobiliario en Montevideo: barrios ganan peso y otros pierden atractivo

El mercado inmobiliario uruguayo atraviesa un proceso de cambio de tendencia en el que las características internas de la vivienda ya no alcanzan para explicar las decisiones por las que alguien compra o alquila un inmueble. El entorno y, en particular, la seguridad pasó a ocupar un lugar central.

“El uruguayo tuvo históricamente" una preferencia por vivir en casa, explicó el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina. Sin embargo, agregó que ese patrón empezó a modificarse debido al incremento de la inseguridad, que hizo que la gente optara por vivir en apartamento.

En paralelo, señaló que han surgido alternativas intermedias como los complejos de viviendas o barrios privados, con terrenos más pequeños pero en entornos controlados, que combinan independencia con mayor seguridad.

A este proceso se le suma también un cambio demográfico y cultural. Medina explicó que el aumento de hogares unipersonales y la reducción del tamaño de las familias derivó en viviendas más pequeñas. Sin embargo, aclaró que no todos los compradores priorizan lo nuevo. “Hay personas que, si el esquema de costos es proporcional, prefieren vivir en apartamentos más antiguos, con espacios más generosos”, indicó y destacó la calidad constructiva de edificios más viejos.

También cambió la forma de habitar los espacios interiores como la cocina. En relación a la demanda, Medina dijo que la cocina integrada al living "no es del agrado de la mayoría”, aunque esto varía según la edad. Mientras que los más jóvenes se adaptan a formatos semiintegrados, “las personas de 45 o 50 años en adelante prefieren la cocina definida”, por razones de orden, iluminación y uso cotidiano.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

A esto se suma un factor reciente tras la pandemia del covid-19: el teletrabajo. “El tiempo de permanencia en los hogares aumentó”, explicó, lo que también reconfiguró las preferencias en cuanto a la distribución y funcionalidad del inmueble.

De todos modos, Medina enfatizó que el entorno sigue siendo determinante y que "la seguridad es el factor número uno”. A eso se agregan la calidad de los servicios urbanos, el estado del espacio público y problemáticas como la presencia de personas en situación de calle o el deterioro de áreas comunes.

“Hay zonas que se deprecian radicalmente”, advirtió, tanto para alquiler como para compra. Esto genera, además, una concentración de la demanda en determinados barrios. “Hoy se sufre mucho en Pocitos, Pocitos Nuevo o Cordón Sur”, indicó, donde la presión por vivir en zonas más valoradas como estas deriva en problemas como falta de estacionamiento o saturación.

El deterioro del entorno también impacta en la actividad comercial y en la dinámica urbana. Medina puso como ejemplo el Centro y Ciudad Vieja, donde la menor circulación de personas afecta directamente a la cantidad de ventas de los comercios.

A esto sumó otros factores como el graffiti, los residuos o la falta de mantenimiento del espacio público. “Hay una degradación y una falta de respeto sobre el bien público”, afirmó, lo que termina incidiendo en la percepción del barrio y, en consecuencia, en el valor de las propiedades.

Incluso los costos asociados a vivir en determinadas zonas pueden generar desplazamientos. “Hay zonas donde la contribución es muy elevada y los vecinos se tienen que mudar por no poder pagar esos impuestos”, explicó, lo que termina segmentando barrios y modificando su composición social.

Por su parte, Luis Silveira, director de Siab Inversiones, señaló que “lo que nos está sucediendo es que el factor seguridad está influyendo enormemente”. Según explicó, esto se traduce en dificultades para alquilar propiedades en zonas que antes no presentaban inconvenientes.

El caso de Malvín Norte es uno de los más llamativos, según su visión, a pesar de que es una zona cercana a una avenida principal como lo es Avenida Italia. “A la gente ya le decís Malvín Norte y te dicen que no”, sostuvo.

Ese fenómeno se refleja en la práctica, ya que hay unidades disponibles con precios accesibles, pero que no logran colocarse. “A pesar de que están a buenos precios, a la gente no le van”, resumió.

La situación se repite en otros barrios. Silveira mencionó Unión y Villa Española, donde el impacto de episodios de inseguridad se siente con fuerza. “Allí hay familias trabajadoras, pero la gente le dispara por todos estos eventos violentos”, explicó.

En términos de valores, se trata de alquileres que no son elevados, en su opinión. “Te hablo de rentas de entre $ 18.000 y $ 21.000, tampoco es un disparate”, señaló. Sin embargo, la demanda opta por pagar más en otras zonas antes que asumir esos riesgos.

El contraste aparece en barrios con buena infraestructura y servicios. “Tres Cruces es absolutamente alquilable”, afirmó. Lo mismo ocurre con Pocitos, que se mantiene como uno de los puntos más demandados.

La cercanía a servicios también juega un rol clave. “Los espacios públicos y los centros de enseñanza son fundamentales”, indicó. En particular, las familias priorizan la proximidad a colegios.

Esto impulsó zonas específicas, como Carrasco y su entorno. “Ahí creció mucho, también por los argentinos que se instalaron cerca de los colegios y barrios privados”, señaló.

Silveira también se refirió a Ciudad Vieja, donde el problema no es la falta de oferta sino el entorno. “Tenemos infinidad de viviendas vacías, pero después de las seis de la tarde no podés transitar”, afirmó.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

En cuanto al mercado de compraventa, marcó una diferencia respecto a los alquileres. “No lo sentimos tanto en las ventas”, explicó. Por el contrario, señaló que la propiedad recuperó atractivo como inversión. “Pasó a ser de nuevo un nicho de inversión interesante, un nicho seguro, de economía real, tangible”, sostuvo.

Para Guillermo Wajner, gerente comercial en Kosak Inversiones Inmobiliarias, la ubicación sigue siendo el principal factor.

“La venta se compone siempre de dos aspectos: la capacidad de compra y todo lo que complementa o mejora un apartamento”, explicó. Sin embargo, aclaró que “sigue predominando la ubicación por encima de todo”.

Elementos como terrazas, balcones o amenities pueden incidir en la decisión final, pero no sustituyen ese eje. “Facilitan o son un aliciente para que la compra se dé de manera más rápida”, señaló.

En ese sentido, destacó que los proyectos que logran diferenciarse son aquellos que entienden el producto de forma integral. “Los desarrollistas que hacen una diferencia lo logran construyendo bien, con buenas calidades, buenas terminaciones y buenos espacios”, afirmó.

En cuanto al entorno, Wajner coincidió en su relevancia. Señaló factores como el estado de las calles, la iluminación y la cercanía a espacios verdes o al mar como elementos que impulsan la demanda. “Eso es un imán para el montevideano”, afirmó.

También identificó zonas con mayores dificultades estructurales. Mencionó particularmente el entorno del barrio Aguada. “Hay ‘elefantes blancos’ parados hace años y muchos locales vacíos”, indicó, lo que condiciona el desarrollo en esa zona.

Mercado Inmobiliario. Foto: Archivo El País.

“Antes de meterte en zonas con problemas grandes, hay muchas otras opciones donde los servicios están”, explicó, mencionando áreas como La Blanqueada, Tres Cruces o Cordón Norte.

En esos barrios, dijo, la ecuación cierra mejor porque cuentan con transporte, centros de salud, supermercados y una dinámica urbana activa. “Todo eso es mucho más fácil”, resumió.

Sobre Ciudad Vieja, volvió a marcar las dificultades actuales. “Falta buena iluminación, se fueron los servicios, hay poca gente trabajando”, enumeró. Sin embargo, planteó que se trata de una zona con potencial. “Es chica, se puede”, afirmó, aunque aclaró que hoy no existen las condiciones necesarias para una recuperación sostenida.