Promotores privados de la construcción reclaman al gobierno por trámites lentos y obstáculos: "El inversor se aburre de esperar"

Los promotores privados de la construcción volvieron a poner sobre la mesa una de sus principales preocupaciones: los tiempos del Estado y su impacto directo sobre la inversión en el país. En ese marco, la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) prepara un planteo formal al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) con una serie de propuestas orientadas a agilizar trámites, mejorar condiciones operativas y destrabar proyectos.

Así lo explicó a El País el presidente de la gremial, Alfredo Kaplan, quien adelantó que el documento será enviado al MEF este jueves, en respuesta a un pedido del propio ministro, Gabriel Oddone.

Uno de los ejes centrales del planteo del sector tiene que ver con la estructura de costos y la moneda en la que se comercializan los inmuebles. Según Kaplan, la desconexión entre ambas variables viene generando tensiones crecientes en la rentabilidad de los proyectos.

“Nuestro problema es que la moneda de venta es en dólares pero la moneda de costo no es el dólar. Eso nos provocó, en los últimos años, una serie de inflaciones de costos en términos de dólares”, afirmó.

En ese contexto, la gremial trabaja en alternativas que permitan mitigar ese descalce. Una de ellas apunta a incorporar la unidad indexada (UI) en parte de las operaciones, particularmente en los saldos de precio, es decir a la parte del precio de un inmueble que queda pendiente de pago después de una entrega inicial.

Este mecanismo -que busca acercar la moneda de financiamiento a la estructura de costos-, fue uno de los temas abordados en instancias previas con las autoridades del Banco Central del Uruguay (BCU). Si bien desde la autoridad monetaria existe interés, el diálogo aún no tuvo avances.

CARLOS LOPEZ

“A nivel del Banco Central están muy interesados en el tema, no han vuelto a tener contacto con nosotros, estamos esperando al respecto”, indicó Kaplan.

Más allá del frente financiero, otro de los principales focos de preocupación del sector está en los tiempos de aprobación de los proyectos, que en algunos casos pueden extenderse hasta un año, según aseguró el presidente de la gremial.

“Uno presenta un proyecto de vivienda promovida a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) y te puede llevar un año la declaración de la vivienda promocional. Hay muchas solicitudes y pocos funcionarios”, advirtió.

Frente a este escenario, la Appcu sugiere la implementación de un sistema de “aprobación tácita”, que permita acelerar los procesos administrativos.

“Lo que le estamos planteando al MEF y a la ANV es la aprobación tácita: si en determinado período de tiempo no hay una observación por parte de la autoridad, entonces que se apruebe el proyecto, con la responsabilidad de un técnico involucrado”, explicó Kaplan.

Para el dirigente, el actual ritmo de los trámites genera un efecto directo sobre el interés de los inversores.

“Ese aire de pérdida de tiempo es algo que desalienta (los proyectos) porque el inversor se aburre de esperar”, afirmó.

En paralelo a los planteos vinculados a los tiempos, la gremial también impulsa ajustes en la normativa de vivienda promovida, tanto en términos de diseño de las unidades como de expansión territorial.

Uno de los cambios que buscan introducir se refiere a la configuración de los apartamentos.

En concreto, buscan que se habilite la opción de que los apartamentos de dos dormitorios puedan tener dos baños completos, dado que entienden que "es una necesidad que mejora la tipología de la unidad”, señaló Kaplan. Actualmente, según explicó, la posibilidad de tener dos baños está restringida a apartamentos de tres dormitorios. "Eso no es ningún sacrificio para el Estado, es mejorar la calidad del producto”, indicó.

Asimismo, el sector apunta a ampliar las zonas habilitadas para el desarrollo de vivienda promovida, una discusión que lleva varios meses sin avances concretos.

Estefania Leal/Archivo El Pais

“Estamos buscando llegar a nuevas zonas de vivienda promovida. Nunca las concretaron”, afirmó Kaplan, quien mencionó como ejemplo el caso de Buceo Norte, que había sido manejado públicamente meses atrás.

Otro de los puntos pendientes es la publicación del decreto del programa “Entre Todos”, que el sector esperaba para comienzos de febrero pero que aún no cuenta con novedades.

En ese marco, Kaplan volvió a insistir en la necesidad de acelerar los tiempos de decisión en el sector público. “Los tiempos del Estado son lentos”, agregó.

Dentro del paquete de propuestas, uno de los cambios más relevantes apunta a modificar el circuito de aprobación de la vivienda promovida.

Según adelantó Kaplan, la idea es que el MEF tenga un rol directo en la firma de las declaratorias de vivienda promovida (hoy a cargo de la ANV), lo que permitiría reducir etapas administrativas.

A su juicio, este cambio permitiría “agilizar doblemente” los procesos, en un contexto en el que la velocidad de ejecución se vuelve determinante para sostener el interés inversor.

El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina, valoró positivamente los cambios que impulsa la Appcu, en particular aquellos vinculados al diseño de las unidades y a la expansión territorial.

“Lo veo muy bien, porque en realidad lo que están queriendo es dinamizar, tener más opciones. Ese baño que se quiere incorporar es necesario, tampoco aumenta radicalmente el lujo de la unidad sino que le brinda una funcionalidad a una familia”, señaló.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

En esa línea, consideró que permitir configuraciones más flexibles en los apartamentos no implica un salto en costos, pero sí una mejora en el producto final. “No es un lujo, no son tantos metros cuadrados, creo que le da valor”, afirmó.

Sobre la posibilidad de ampliar las zonas de vivienda promovida —como el caso de Buceo Norte mencionado dentro del sector—, Medina indicó que puede contribuir a desconcentrar la oferta.

“Buceo tiene buena aceptación, pero habría que ver bien el mapeo. Lo que estaría bueno es no concentrar la oferta solo en una zona, sino tener diferentes perfiles y tipos de oferta. Eso hace que se distribuya la población en el territorio”, sostuvo.

Además, puso especial énfasis en la necesidad de agilizar los procesos administrativos y reducir costos asociados a la operativa diaria.

“Es fundamental el tema de los trámites y poder tener mayor celeridad, porque a veces pasa que el trámite demora tiempo. Hay información que muchas veces podría ser pública y hoy implica costos. Eso destrancaría muchas operaciones”, explicó.

En ese sentido, puso como ejemplo la necesidad de acceder a datos urbanísticos para tasaciones, lo que actualmente puede implicar pagos reiterados. “En la operativa diaria uno entra a varios padrones y capaz concreta uno, pero no puede estar pagando cada vez para obtener información básica”, afirmó.

Para Medina, avanzar en estos cambios permitiría mejorar la dinámica del sector. “Estamos afín con eso, porque hace que podamos trabajar de mejor forma, ser más rápidos en la respuesta y captar mayor inversión”, concluyó.

El director de la desarrolladora Kopel Sánchez, Fabián Kopel, centró su análisis en uno de los puntos clave del planteo del sector: la posibilidad de avanzar hacia la utilización de la Unidad Indexada (UI) en las operaciones inmobiliarias.

“Es algo que sin dudas le haría muy bien al mercado, porque no habría que estar jugando con la variable del tipo de cambio, que es bastante dañina para la fijación de precios en dólares”, afirmó.

Leonardo Mainé

Según explicó, la volatilidad del dólar genera distorsiones en la formación de precios. “Si se fortalece el peso, hay que subir los precios en dólares, y si se fortalece el dólar, hay que bajarlos. Eso marea el mercado”, sostuvo.

En ese contexto, consideró que la UI —al estar ajustada por inflación— se presenta como una referencia más estable. “Es la moneda ideal para trabajar los valores”, indicó.

No obstante, advirtió sobre posibles inconsistencias en la implementación del esquema, especialmente si se aplica de forma parcial.

“Se hablaba de publicar en unidades indexadas y en dólares, pero llega un momento en que hay que sacar al dólar de la vista y que la gente se acostumbre a ver los precios en UI”, planteó.

Asimismo, marcó dudas sobre la convivencia entre distintos segmentos del mercado bajo diferentes monedas.

“Si las unidades nuevas están en UI y las usadas en dólares, eso empieza a marear. Yo creo que el mercado entero tendría que trabajar en una única moneda”, afirmó.

De todos modos, dejó abierta la posibilidad de una transición gradual. “Capaz que una forma de empezar es con la vivienda promovida y después ir aplicando al resto”, concluyó.