Monoambientes en la mira: el proyecto de ley que en el sector inmobiliario ven como "un disparate" y "un tiro en el pie"

ElFrente Amplio analizará un proyecto de ley que propone eliminar la construcción de apartamentos tipo monoambiente y fijar en 35 metros cuadrados el tamaño mínimo de cualquier vivienda. La iniciativa, elaborada por el senador Gustavo González, consta de un solo artículo y establece además que toda unidad cuente con al menos un dormitorio separado, lo que en la práctica implicaría la desaparición de estatipología en el mercado formal de la vivienda en Uruguay.

El planteo vuelve a colocar en el centro del debate la relación entre vivienda promovida, exoneraciones fiscales, estándares de habitabilidad y lógica de mercado. Mientras González sostiene que el país debe recuperar un piso histórico de dignidad habitacional, desde el sector privado advierten que el camino no puede ser la prohibición, sino la regulación técnica y la ampliación de la oferta.

En diálogo con El País, González explicó por qué surgió la propuesta. “La idea surge al haberse modificado en la Rendición de Cuentas del 2021 un artículo de la ley Nacional de Vivienda que planteaba que el mínimo habitacional debería ser de 35 metros cuadrados”, señaló. A su entender, ese cambio respondió “a una necesidad de la industria de la construcción de construir los llamados monoambientes para llevarlos a 25 metros cuadrados”.

Para el senador, el punto central no es técnico, sino humano. “Es una vivienda que roza un derecho humano, que es el espacio habitable que necesita un ser humano”, afirmó. También señaló que le “parece horrible que se le cobre ese dinero a una persona para vivir en esos metros cuadrados”.

González apuntó directamente al régimen de vivienda promovida y a las exoneraciones fiscales que lo acompañan. “¿Cómo vamos a exonerar de todo tipo de impuestos a una industria de la construcción que pone una vivienda inadecuada totalmente?”, cuestionó.

Según dijo, hoy se ofrecen monoambientes “a US$ 120.000, US$ 110.000, US$ 130.000” y citó un ejemplo puntual: “El otro día vi uno en Pocitos, US$ 134.000 por 25 metros cuadrados”.

Estefania Leal/Archivo El Pais

Desde su perspectiva, ese producto no ataca el problema estructural del déficit habitacional. “Tenemos un déficit habitacional, seguimos con el mismo déficit habitacional desde hace años. Quiere decir que ninguna de estas viviendas han bajado el déficit habitacional del país. Ninguna”, sostuvo. En su lectura, se trata de unidades destinadas a personas con mayor capital que otros. “Esto es para gente que tiene capacidad de ahorro”, agregó.

El legislador diferenció explícitamente esta discusión de la situación de quienes viven en condiciones de extrema precariedad. “No es comparable esto a gente que está viviendo en 12 metros, en 15 o en 16 porque es de extrema pobreza o de pobreza. Eso es otro tema”, afirmó. “Estamos hablando de gente que tiene para comprar ese dinero”, sostuvo.

También introdujo el componente inversor. “Hay gente que ha comprado tres, cuatro, cinco o seis monoambientes y los están alquilando. Entonces, ¿qué estamos exonerando? ¿Para hacer esto? ¿Para quién? ¿Para quién está lucrando el mercado?”, planteó.

Frente a la posibilidad de que el sector reaccione negativamente, González sostuvo que el reclamo es razonable. “No se pueden enojar bajo ningún concepto porque se les está pidiendo 10 metros cuadrados más”, dijo.

Tampoco anticipa un impacto en la inversión. “No pasa nada, para nada”, afirmó, y respaldó su postura con cifras: desde 2011 ingresaron ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) 2.110 proyectos destinados a la construcción de más de 62.000 viviendas. A su juicio, el volumen demuestra que el sector atraviesa una etapa favorable. “Se los exonera de todo. Es obvio que es un negocio redondo esto”, concluyó.

El proyecto aún no fue discutido formalmente en bancada, aunque González adelantó que buscará que se trate “lo antes que se pueda”.

Desde la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), su presidente, Alfredo Kaplan, rechazó el enfoque del proyecto en términos categóricos.

“En principio, estamos en contra de toda prohibición”, afirmó.

Kaplan consideró que fijar un mínimo de 35 metros cuadrados constituye “un límite arbitrario” y recordó que actualmente la ANV autoriza monoambientes de entre 25 y 40 metros. Para él, el planteo parte de una lectura equivocada sobre la lógica del sector.

CARLOS LOPEZ

Ante la acusación de que el fenómeno responde al ánimo de lucro, respondió con una comparación directa: “En cualquier empresa comercial, de servicios o de promoción inmobiliaria, uno tiene un objetivo de utilidad”.

También relativizó la relevancia cuantitativa de esta tipología. “Los monoambientes son menos del 10% de las unidades que se construyen. No es el objetivo del desarrollador hacer monoambientes”, sostuvo. Según explicó, muchas veces surgen como consecuencia del diseño del proyecto. “Cuando estás analizando el plano y no te sale una unidad de un dormitorio porque no tiene el metraje o el asoleamiento necesario, ahí surgen los monoambientes”.

Kaplan cuestionó además la idea de utilidades excesivas en la vivienda promovida. Señaló que las empresas deben presentar balances ante la ANV y que, a su entender, la rentabilidad “va a ser menos del 20%”. Y agregó que, aunque el desarrollador esté exonerado bajo el régimen promocional, el resto de la cadena productiva tributa: constructores, arquitectos, barracas, subcontratistas e inmobiliarias.

Desde su punto de vista, los monoambientes son una “vivienda más que decorosa”, aunque admitió que “uno está más cómodo en un apartamento de uno o dos dormitorios”. En todo caso, dijo, el metraje responde a las posibilidades económicas de cada comprador o inquilino.

Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 22.815 en noviembre, mientras que el de los apartamentos de un dormitorio fue de $ 27.849, según el último informe de Inmuebles Data de El País.

Además, defendió el impacto del régimen promocional en el mercado de alquileres. “La vivienda promovida en general ha solucionado un problema grande por lo menos relativamente, que es el tema de alquileres”, sostuvo, y afirmó que los valores en unidades indexadas “se mantienen constantes o incluso han bajado levemente”.

Para Kaplan, el camino no es restringir tipologías sino trabajar sobre instrumentos que amplíen el acceso y mejoren programas existentes.

Fabián Kopel, director y co-fundador de la desarrolladora Kopel-Sánchez, fue el más tajante al rechazar la iniciativa. Para el empresario, la discusión parte de un desconocimiento de cómo funcionan hoy los mercados urbanos y las tendencias internacionales.

“El señor González, a quien me encantaria conocer para amigablemente debatir el tema, debería estudiar las lógicas de países avanzados en mundo para poder opinar”, lanzó, y agregó que antes de “condenar a familias pero sobre todo a jóvenes uruguayos a no acceder a vivienda lo primero que tiene que hacer es investigar por qué esta tipología es utilizada y para quién en función a tendencias de lo que pasa en el mundo".

"El monoambiente es una tipología transitoria en general para una edad y un determinado tiempo y es fundamental para darle accceso a jóvenes o gente mayor pagando menos gastos comunes y menos costos de mantenimiento que a su vez hoy se complementan con espacios comunes generosos que ofician de zonas de expansión en los nuevos edificios (en relación a coworks , barbacoas y otros). El concepto del monoambiente actual viene acompañado de todo esto y este tipo de pensamientos es como volver a levantar el muro de Berlín", espetó.

Kopel no dudó en calificar la propuesta como “un disparate” y sostuvo que “contradice las lógicas de la vivienda a nivel del mundo”. Como argumento, citó ejemplos internacionales: “En Estados Unidos, en Europa y en todos los países avanzados existen productos para que los estudiantes puedan vivir en espacios accesibles a costos accesibles. Existen en el mundo hoteles que tienen unidades habitacionales de 15 metros cuadrados. Existen en Japón”.

Leonardo Mainé

A su juicio, comparar esos formatos con una vivienda pensada para toda la vida parte de un error conceptual. “No se hace el monoambiente para vivir 100 años. Se hace para una etapa determinada de la vida donde es suficiente para las personas que lo alquilan. Salir a pensar que el monoambiente es un espacio para vivir toda la vida ya parte de una premisa absolutamente equivocada”.

En relación con las críticas sobre las exoneraciones de la ley de vivienda promovida, Kopel sostuvo que los fundamentos de esa norma no obligan a nadie a permanecer de por vida en la misma unidad. “La ley de vivienda promovida en ningún caso establece que las personas tengan que vivir toda la vida en el mismo apartamento. Por el contrario, promueve que la vivienda llegue vía compra o vía alquiler”, afirmó. Y recordó que cuando se creó el régimen lo que se necesitaba era ampliar la oferta, no restringir formatos.

El desarrollador también negó que el monoambiente sea el producto más rentable del edificio, como a veces se presume. Por el contrario, sostuvo que es el menos conveniente desde el punto de vista económico. “Es absolutamente equivocado pensar que hacemos monoambientes porque es más rentable. El monoambiente es el producto menos rentable que tiene un edificio”, aseguró.

Explicó que el costo proporcional de construir un metro cuadrado en un monoambiente es mayor que en una unidad de uno o dos dormitorios, porque debe incorporar cocina y baño completos igual que las unidades más grandes. A eso sumó el impacto de la normativa de garajes en Montevideo, que obliga a prever un lugar cada dos unidades. “El garaje es la parte más costosa que tiene un edificio. Entonces, cuanto más monoambientes hago, proporcionalmente más garajes me exige, y eso repercute en el costo”, explicó.

Según Kopel, los monoambientes se construyen por necesidad de mercado, no por especulación. “Se hacen porque hay gente que es lo que puede pagar”, dijo, en referencia al alquiler. También mencionó que muchas veces surgen como solución de diseño cuando el proyecto no permite incorporar otra unidad de un dormitorio. “Cuando estás proyectando hay momentos que no te sale una unidad de un dormitorio y es preferible poner un monoambiente. Te da una variable más de comercialización”, sostuvo.

En esa línea, planteó el perfil típico del usuario: “Yo vengo a estudiar del interior y soy un chico solo con 18 años, ¿por qué quiero más que un monoambiente?”. Para el empresario, eliminar esa opción implicaría cerrar una puerta a quienes necesitan soluciones transitorias y ajustadas.

Kopel también advirtió que el mercado ya ha ajustado la oferta cuando hubo saturación. “En un momento determinado el propio mercado empezó a sentir que sobraban monoambientes y se dejaron de hacer como se hacían”, señaló. Incluso dentro de la vivienda promovida existe un tope de participación de este tipo de unidades en los proyectos, que ronda el 20% del total.

Finalmente, consideró que avanzar en esa dirección sería contraproducente. “Realmente es como tirarse un tiro en el pie pensar en sacarlos”, afirmó.

El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina, planteó que están “totalmente en desacuerdo” con la iniciativa y que “no hay ningún aspecto positivo dentro del planteo”.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

“La discusión sobre eliminar los monoambientes no debe reducirse a una valoración subjetiva sobre si ‘es adecuado’ vivir en un ambiente”, afirmó.

“¿Corresponde prohibir una tipología habitacional que cumple estándares normativos y responde a una demanda demográfica real?”, agregó.

También señaló que “con la carencia que hay y con las dificultades que hay en vivienda, poner el foco en un metro más o un metro menos me parece que es minimizar el análisis de todo.”

Medina subrayó que Uruguay cuenta con un marco normativo que fija estándares mínimos de habitabilidad y que, en las economías desarrolladas, la vivienda compacta no se elimina sino que se regula. Citó ejemplos de ciudades como Madrid, Barcelona, Londres, Berlín y París para señalar que el criterio dominante es técnico y no prohibitivo.

En su lectura, eliminar el monoambiente implicaría modificar una tipología ya incorporada al sistema jurídico y urbanístico, con consecuencias económicas previsibles. Advirtió que podría producirse una reducción de oferta, menor diversidad tipológica y mayor presión sobre precios.

También puso el foco en los cambios demográficos. Señaló que crece el número de jóvenes profesionales, estudiantes, adultos mayores solos y hogares monoparentales, y que no todos requieren dos o tres dormitorios. Para Medina, debe existir una oferta variada y es el particular quien asume el riesgo de que su unidad se venda o no según la aceptación del mercado.

Desde el plano conceptual, fue categórico: “La discusión no es entre dignidad y precariedad. Es entre regular con inteligencia o restringir con simplificación”. A su juicio, sustituir la elección individual por una prohibición general implica direccionar la vida privada desde el Estado.

En lugar de eliminar, propuso mejorar y actualizar estándares técnicos, generar incentivos para elevar calidad y planificar según densidad, transporte y equipamiento urbano. “Eliminar opciones reduce libertad y encarece el mercado”, sostuvo.