Casas vacías y dueños que se niegan a alquilar: el estigma que frena al INAU y al Mides en la búsqueda de hogares

Vienen siendo días buenos para la Dirección Nacional de Catastro, que avanza en su propósito de actualizar el Registro Único de Inmuebles del Estado. Tradicionalmente ha sido un inventario escurridizo porque, a pesar de distintos cambios legislativos, no se ha logrado que la Administración Central ni los servicios descentralizados y entes autónomos cumplan con la norma que indica que en los primeros 60 días de cada año deben informar cuántos inmuebles tienen, cuántos no son utilizados y cuáles podrían ser declarados prescindibles para eventualmente poner a la venta.

Estos son días buenos, decíamos, porque en la oficina que dirige desde marzo pasado Andrés Recalde, se sabe que algunos de los actores que tienen más volumen de propiedades están finalmente “cargando” la información: entre otros, el Ministerio de Transporte, el Instituto Nacional de Colonización y la Administración de Ferrocarriles del Estado.

Al día de hoy, hay un total de 9.532 unidades catastrales registradas, pero Recalde sospecha que deben ser más, mucho más: “Yo creo que hay un 50% más seguro”, apunta.

Reducir el subregistro es clave para el objetivo que tiene esta administración, de continuar en la línea de trabajo del gobierno anterior, apostando a la comercialización de los inmuebles cuyos propietarios no les ven potencial de uso, diseñando un grupo de instrumentos de tal forma que sea atractivo para los poseedores desprenderse de estos inmuebles vacíos que encima generan gastos de mantenimiento y en ocasiones también operativos.

Es una cuestión de eficiencia, dice el director: “Estamos trabajando con el BID (Banco Interamericano de Desarrollo) en una manera de gestionar mejor los activos”. Primero deben llegar a un diagnóstico y después se saldrá con “una batería de acciones” para promover un buen funcionamiento del registro. “Que los organismos lo vean como una herramienta, algo útil para que les ingrese un valor por ese inmueble y con ese dinero puedan hacer una inversión donde realmente necesiten”, plantea el director.

¿Cuántos son los inmuebles del Estado que no se utilizan? Según información a la que accedió El País, actualmente son 203, de los cuales 83 están declarados prescindibles. “Hay mucho mito o fantasía en esto, se cree que hay mucho más de los que realmente son”, dice Recalde. Eran 369 los vacíos y en desuso por 2020, muchos se comercializaron a impulso de la administración pasada. Según publicó El Observador, entre 2023 y 2024 el Estado vendió 22 inmuebles por más de un millón de dólares.

El mes que viene, por ejemplo, se subastarán unas cocheras que pertenecían a la gerencia de un banco que cerró y pasaron al Ministerio de Economía, que durante todo este tiempo en desuso pagó gastos comunes. “Tenemos que entender que es mejor algo ocupado que desocupado porque ahí gana todo el mundo”, señala Recalde.

Foto: El País.

Es dinámico el inventario, sobre todo por lo que ingresa. Ingresan propiedades por liquidaciones por deudas, por donaciones (genéricas y modales, es decir a un destinatario en particular), por expropiaciones e incluso herencias: personas que en su testamento benefician a algún organismo del Estado.

Hay de todo. Desde antiguas sedes bancarias que tras la liquidación de las empresas quedaron en poder del Ministerio de Economía, hasta construcciones en Ciudad Vieja, algunas factibles de ser reformadas y otras ya en estado ruinoso, con algún grado de protección patrimonial que limita las eventuales obras.

Más allá de la enajenación, el jerarca aspira a que una adecuada gestión del registro permita “que se encuentre una necesidad con una oferta”, para evitar así que se gaste en un alquiler cuando puede haber un inmueble en desuso que podría adecuarse a lo que se requiere. O incluso como una solución para aquellos organismos que optan por alquilar una vivienda para llevar a cabo programas sociales y encuentran una resistencia en el mercado inmobiliario, convirtiendo la búsqueda en una misión imposible.

No son tan frecuentes como le gustaría a Recalde, pero las consultas de organismos que buscan inmuebles disponibles en el registro para resolver su demanda va en aumento. Hace unos días fue Jaime Saavedra, presidente del Instituto Nacional de Inclusión Social Adolescente. Antes, el Ministerio de Desarrollo Social. “Es una obsesión mía horizontalizar esta dinámica, que haya menos trámites, naturalizar la búsqueda y entonces en la medida que uno va conociendo las necesidades que hay te ayuda también a abrir la cabeza”, plantea.

Cuando funciona el intercambio, se firma un comodato. Pero la realidad es que muchas veces los que buscan no encuentran.

Ahora mismo el Instituto del Niño y Adolescente del Uruguay (INAU) está en un proceso similar al de Catastro: actualizando y revisando el inventario de inmuebles que tiene en su poder y determinando en qué condiciones están.

Son 392, según información proporcionada a El País. De este total, 151 son propiedad del INAU, mientras 121 están cedidos en comodato y 82 son inmuebles arrendados. Este rastreo trajo orden. “Se relevaron un montón de inmuebles que ni siquiera estaban registrados en el área notarial del instituto, pero ahora ya tenemos claro cuántos son los bienes que el INAU tiene y cuántos pueden ser puestos a la venta”, dice Andrea Venosa, directora general del instituto.

El INAU es de los organismos que recibe más inmuebles por donaciones y herencias (de hecho, acaban de legarle una chacra en Rincón del Cerro), pero aunque tiene decenas de propiedades muchas no le sirven. “Muchas veces son casonas que tiene más de un siglo, con estructuras que no son amigables con las adolescencias, que no se adaptan a lo que necesitamos, o a las que habría que hacerles mucha obra para hacerlas habitables”, dice la directora.

Las obras son caras. Y el proceso lento. En la ecuación de costos y premura que maneja el instituto, la alternativa de alquilar termina primando. Sin embargo, la transacción se ha vuelto una misión (casi) imposible. El año pasado, durante seis meses, diez inmobiliarias buscaron una casa para mudar al exTribal, con cuatro habitaciones, dos baños, una cocina amplia, una sala para actividades recreativas, un patio. Allí vivirían entre 10 y 15 adolescentes. Pero, aunque encontraron varias viviendas con el potencial, en todos los casos los propietarios se negaron a arrendarle al instituto.

Foto: Leo Mainé.

INAU ofrecía el pago anual por un valor que rondaba los 70.000 o 80.00 pesos por mes, comprometiéndose a reparar posibles roturas y devolver el inmueble en las mismas condiciones en las que fue recibido, aclara la directora.

Aún así, la negativa del mercado inmobiliario se perpetuó. “Lo que percibimos es que hay un estigma de la sociedad hacia el INAU, esto de que los propietarios no alquilen a un organismo como el INAU tiene que ver con la población que atendemos, pero si no hay una colaboración, una cooperación de la sociedad con el Estado va a ser muy difícil poder integrar a esta población a la sociedad”, plantea la directora.

Rendida, la dirección del organismo activó el plan de actualizar el inventario e identificar inmuebles para comercializar. “La idea es vender algunos y que ese dinero vuelva a las arcas de INAU y poder así invertir en reparaciones, o comprar bienes que sí se adapten a las necesidades que requieren los niños y adolescentes que están en residencias de 24 horas”.

Para el Ministerio de Desarrollo Social tampoco está siendo sencillo arrendar inmuebles cuando los necesita. El Sistema de Protección Social se ha ampliado, pasó de 5.500 a 8.500 respuestas a personas, “y eso sin duda también requiere más inmuebles”, dice Daniel Gerhard, el director de Protección Social, división que cuenta con 166 inmuebles.

Para acompañar el crecimiento de sus capacidades, esta administración adquirió varios inmuebles, en muchas ocasiones recurriendo al registro que gestiona Catastro y firmando comodatos, pero no siempre encuentra lo que busca.

Otra veces soluciona la búsqueda a través de préstamos o colaboraciones, como los alojamientos que aportan en invierno el Ministerio de Defensa o la Iglesia Católica.

También hay un trabajo importante con el mercado inmobiliario, ya sea de forma directa o mediante las organizaciones con las que convenia, que tienen un rubro para alquilar. Y ahí, muchas veces, aparece el estigma.

Conociendo el panorama, hay unos primeros filtros que hace el propio ministerio, explica Gerhard, se afina la búsqueda “por el lugar, por las características del inmueble, por duración del contrato”, idealmente de tres o cuatro años. “Algunas veces encontramos un inmueble adecuado y, bueno, no se alquila con esos fines, por más que nosotros devolvemos los inmuebles reparados, iguales o mejor que los recibimos”, aclara.

Foto: Juan Manuel Ramos.

El rechazo también puede venir desde los vecinos, cuando se inaugura un centro de protección social en una cuadra. “Cuando dicen ‘me parece bárbaro, pero no en mi cuadra, no los quiero acá’, bueno las personas ya están en las cuadras, ya están en la ciudad. A veces nos cuesta comprender esas conversaciones. Empatizamos, sí, empatizamos con muchos planteos, los entendemos, los queremos trabajar para transformar, pero en algún lado los centros tienen que estar”, plantea Gerhard.

Se apela a un compromiso social.

“Una persona en situación de calle antes es una persona, después es un vecino y luego en todo caso podemos decir si tiene una residencia estable o no”, dice. Para robustecer la convivencia, se están probando distintas estrategias. Se hicieron asambleas con vecinos. Se incrementaron los refugios en Montevideo (de 28 a 42) pero manteniendo la iniciativa del gobierno anterior de descentralizar los ingresos mediante más puertas de entrada, pudiendo pedir un cupo en la puerta de un refugio, y añadiendo el plan Puertas Abiertas, que contribuye a mejorar el acceso a cupos, evitando así las largas y demoradas colas en la cuadra, que muchas veces terminaban con personas sin lugar para pernoctar, acomodándose donde podían en la vía pública, y desmotivadas para volver a buscar un cupo al día siguiente.

Esto ha logrado mejorar la dinámica de la cuadra, dice Gerhard, que es consciente del cansancio que algunas personas sienten en la convivencia con la población en situación de calle. Dice: “Estamos convencidos de que el abordaje es comunitario o no va a dar abasto, porque la integración social no es la decisión de una política de gobierno, es una construcción que hacemos entre todos”.