Ventas y alquileres: las cámaras inmobiliarias anticipan un 2026 con demanda sostenida y cautela por el dólar

Con un mercado que mantiene tiempos de colocación estables, una demanda que sigue concentrándose en apartamentos y una oferta de alquileres anuales que no logra acompañar el volumen de consultas, el mercado inmobiliario uruguayo transita el arranque de 2026 con señales de continuidad y cautela. Mientras las ventas muestran un desempeño similar al del año pasado y algunos emprendimientos se colocan con rapidez, la evolución del dólar aparece como una variable clave que condiciona márgenes, decisiones de inversión y expectativas para el resto del año.

El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina, señaló que durante 2025 se mantuvieron tiempos relativamente estables tanto en el mercado de alquileres como en el de compraventas. Según explicó, los alquileres anuales se concretaron, en promedio, entre 20 y 27 días, mientras que las operaciones de venta demandaron entre 90 y 100 días.

En cuanto a las preferencias de los demandantes, Medina indicó que para este año el apartamento continúa siendo la tipología predominante, concentrando el 77% de las búsquedas, seguido por casas (24%) y otras categorías (3%). Esta tendencia se sostuvo a lo largo de todo el año y responde, según explicó, a distintos factores vinculados al perfil del consumidor y del inversor.

Desde el punto de vista de la inversión, los más demandados siguen siendo los apartamentos de un dormitorio, luego los monoambientes, seguidos por los de dos dormitorios y, en último lugar, los de tres dormitorios.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

En materia de precios, Medina señaló que más de la mitad de la demanda para compra se concentra en propiedades de hasta US$ 150.000. En la franja de US$ 150.000 a US$ 300.000 se ubica alrededor del 35% o 36% de los compradores, mientras que la demanda cae de forma marcada por encima de ese rango: solo un 9% busca propiedades entre US$ 300.000 y US$ 500.000, y apenas un 1% supera los US$ 500.000. En este contexto, recordó que, de acuerdo a datos difundidos por Ceres, solo un tercio de los uruguayos tiene capacidad de ahorro, lo que condiciona el acceso a la vivienda y al crédito hipotecario.

Respecto a la vivienda promovida, Medina indicó que Montevideo concentra cerca del 80% de este tipo de desarrollos, seguido por Canelones y Maldonado. Dentro de la capital, Cordón lidera las ventas, con casi un 27%, seguido por barrios como Tres Cruces, Centro, Barrio Sur, La Aguada, Palermo y La Blanqueada.

En cuanto a los criterios de elección, sostuvo que la ubicación es el factor más relevante, incluso por encima del precio. En segundo lugar aparece el precio, seguido por la superficie, la seguridad del entorno y, recién después, los amenities, que pasan a un plano secundario si no se cumplen las condiciones básicas.

Sobre la participación de inversores extranjeros, Medina explicó que la pesificación y el uso de la Unidad Indexada (UI) fortalecen la economía doméstica, pero introducen un desafío adicional para inversores acostumbrados a operar en dólares. En ese marco, señaló que el sector debe encontrar un equilibrio que permita fortalecer la moneda local sin desalentar la inversión extranjera, en un contexto en el que el mercado inmobiliario sigue muy influenciado por la referencia en dólares.

Asimismo, indicó que los inversores valoran la estabilidad jurídica y democrática, pero mantienen el foco en la rentabilidad y el refugio de capital. En el actual escenario de dólar bajo, afirmó que desarrolladores y constructores se muestran más cautelosos en la compra de terrenos, dado que algunos proyectos fueron planificados con un tipo de cambio más alto y hoy enfrentan márgenes más ajustados.

En esta línea, Luis Silvera, director de Siab Inversiones, explicó que el problema radica en el descalce entre los costos y las proyecciones de venta. “Los insumos y la mano de obra subieron en pesos, pero los desarrollos se habían calculado con un dólar de $ 41 o $ 42 y hoy estamos en $ 37 o $ 38. Eso frena un poco la cosa, esa es la realidad”, afirmó. En ese contexto, reconoció que se observa una desaceleración en las operaciones y una mayor cautela a la hora de concretar inversiones.

El impacto también se percibe en el ánimo de los inversores, tanto locales como regionales. Silvera señaló que varios proyectos de envergadura quedaron en pausa mientras los actores del mercado buscan mayor claridad sobre la evolución del escenario macroeconómico. “Había gente pronta para avanzar en negocios importantes y decidió esperar a ver qué estaba pasando”, indicó.

En relación a las medidas implementadas por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) y el Banco Central del Uruguay (BCU), el corredor fue categórico: si bien valoró que exista preocupación por parte de las autoridades, consideró que las acciones adoptadas “no alcanzan” para revertir la situación. A su juicio, la pérdida de rentabilidad ya se refleja en empresas que optan por retirarse del mercado porque “no les dan los números”.

Foto: Archivo El País

Como ejemplo, mencionó el caso de Colonia, uno de los departamentos con mayor actividad turística durante todo el año, que actualmente registra una tasa de desocupación del 8,2%, la más alta del país, un dato que —según señaló— evidencia el impacto económico que atraviesa la zona.

En el mercado de alquileres, Medina señaló que, en apartamentos, la tipología más demandada es la de un dormitorio, seguida por los de dos dormitorios, mientras que el monoambiente compite en ese segmento y supera al de tres dormitorios. En el caso de las casas, la demanda cambia: 54% busca viviendas de dos dormitorios, 24% de tres dormitorios y luego las de un dormitorio. En este segmento, explicó, los usuarios priorizan espacios exteriores, independencia, lugar para vehículos y evitan compartir accesos o convivir en regímenes de planta alta y baja.

En materia de precios, mencionó que el 60% busca alquileres de hasta $ 35.000, mientras que el 20% - 25% del público busca unidades entre $ 35.000 hasta $ 50.000. Por otro lado, un 11% del público busca alquileres entre $ 50.000y $ 70.000, mientras que el 4% del público busca alquileres de más de $ 70.000.

Por su parte, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado/Punta del Este, Javier Sena, afirmó que las ventas en 2026 vienen mostrando un comportamiento “muy similar” al del año pasado, al menos en los primeros meses. Según indicó, se está “vendiendo bien” todo lo que es apartamento, especialmente los productos de buena calidad.

Foto: Ricardo Figueredo.

Sena destacó que en algunas zonas del departamento, como Manantiales, se registraron emprendimientos que se vendieron “muy bien” en el comienzo del 2026, incluso en etapa de pozo, alcanzando en algunos casos hasta el 80% de las unidades colocadas.

En relación a los alquileres anuales, señaló que se trata de un rubro con “mucha demanda, pero con una fuerte escasez de oferta". Según explicó, hay muchas consultas que no llegan a concretarse porque no hay propiedades disponibles o porque los valores son demasiado elevados, lo que limita las posibilidades de cierre.

Consultado por el impacto del dólar, Sena indicó que la baja del tipo de cambio encarece los costos de construcción medidos en dólares, lo que en algunos sectores “está dejando márgenes muy reducidos o directamente nulos". En ese contexto, afirmó que “muchos actores del mercado están siguiendo de cerca la evolución cambiaria antes de tomar decisiones”.

De cara al resto del año, señaló que desde el sector se ha planteado al gobierno la necesidad de contar con un dólar más alto, con el objetivo de mejorar la competitividad de la inversión y sostener la generación de empleo, que definió como una de las “principales preocupaciones actuales”. Según sostuvo, tanto Maldonado como el país en su conjunto dependen en gran medida de la inversión, no solo por su impacto económico directo, sino por su efecto sobre el trabajo.