Proyectos de construcción de vivienda promovida: menor dinamismo en 2026 tras el récord del año pasado

El régimen de vivienda promovida continúa ampliando su alcance y desde su inicio en 2011 al cierre de abril de este año, acumula 2.151 proyectos ingresados a la Oficina del Inversor de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), con 62.825 viviendas activas entre proyectos promovidos y en estudio, según surge de un informe de esa agencia.

Los datos de la ANV muestran además una expansión en el volumen de proyectos registrados durante los últimos años, particularmente desde 2021, fenómeno que la ANV vincula al cambio de reglamentación aplicado en 2020. Si bien el ingreso de nuevos emprendimientos mantiene una elevada actividad, el último año móvil evidencia cierta desaceleración frente a registros anteriores.

En concreto, desde la promulgación de la normativa en octubre de 2011, ingresaron proyectos para construir más de 71.000 viviendas. Del total de proyectos presentados, 1.757 fueron promovidos por el Poder Ejecutivo y comprenden unas 49.650 viviendas.

En términos de avance de obras, más de 30.600 viviendas ya finalizaron su construcción, mientras que otras 12.000 continúan en ejecución. Paralelamente, unas 19.400 viviendas aún no iniciaron obras: alrededor de 6.000 pertenecen a proyectos ya promovidos y otras 13.500 corresponden a proyectos que permanecen en estudio.

Actualmente, el universo de proyectos se divide entre 1.757 promovidos, 214 en estudio y 180 inactivos. Las cifras de viviendas activas alcanzan las 62.825 unidades, aunque la propia ANV señaló que el número podría ser mayor debido a que algunos proyectos aún no completaron las etapas de ingreso y, por tanto, todavía no incorporaron información definitiva sobre la cantidad de unidades previstas.

Según los datos de la ANV, en 2025 ingresaron 326 proyectos, lo que significó el mayor registro desde que comenzó a operar el régimen y un aumento de 32% respecto a 2024, cuando se habían contabilizado 246 iniciativas.

Al considerar el año móvil cerrado en abril de 2026, el total se ubicó en 227 proyectos. Aunque sigue siendo un nivel considerado elevado, representó una disminución frente a mediciones anteriores. En abril de este año ingresaron 11 proyectos, 76% menos en comparación con el registro de abril del año anterior, cuando habían ingresado 46 proyectos.

vivienda promovida. Foto: Estefania Leal/El Pais

La ANV señaló que la cifra de abril de 2025 fue excepcional y estuvo asociada a expectativas generadas por eventuales cambios regulatorios y posibles restricciones que podían afectar a las empresas desarrolladoras.

La composición del mercado muestra un predominio de emprendimientos pequeños en cantidad de proyectos, aunque no necesariamente en cantidad de viviendas generadas.

De los proyectos promovidos y en estudio, unos 1.185 son pequeños (hasta 20 unidades) y representan aproximadamente el 60% del total. Los proyectos medianos suman 475 (24%), mientras que los grandes (con más de 50 unidades), llegan a 302 (15%).

Sin embargo, las viviendas activas se concentran principalmente en los emprendimientos de gran porte. Los proyectos grandes reúnen más de 37.700 viviendas activas, lo que representa alrededor de 60% del total; mientras que los proyectos medianos agrupan más de 15.600 viviendas y los pequeños unas 9.400.

El promedio de viviendas por proyecto se ubica en 31,8 unidades, indicador que, según el informe, viene aumentando debido al ingreso de emprendimientos de mayor escala.

En materia territorial, Montevideo sigue siendo el principal centro de actividad de la vivienda promovida. De los 1.971 proyectos promovidos y en estudio, 1.284 se localizan en la capital, equivalente a más de 65% del total.

Canelones sigue en segundo lugar con 346 proyectos y Maldonado ocupa el tercer puesto con 117. En el resto del país se contabilizan 216 proyectos activos, entre los que sobresalen Paysandú con 57, Salto con 31, Florida con 29, Soriano con 28 y Colonia con 24.

Por otro lado, la concentración también se refleja en la cantidad de viviendas. Por ejemplo, Montevideo supera las 42.700 viviendas activas, seguido por Canelones con más de 11.100 y Maldonado con 4.600.

Le siguen Colonia con 858 viviendas, Paysandú con 841, Salto con 707 y Soriano con 620. No obstante, el informe identificó modificaciones en la distribución geográfica más reciente.

Durante el año móvil cerrado en abril de 2026, Montevideo redujo su participación relativa y pasó de concentrar 65,2% de los proyectos a representar 54,5%.

Mientras tanto, otros departamentos aumentaron su peso. Canelones elevó su participación desde 17,6% a 22,3%, fenómeno que la ANV asocia especialmente al impulso de Ciudad de la Costa.

Estefania Leal/Archivo El Pais

Paysandú también mostró un crecimiento significativo ya que pasó de representar 2,9% del total histórico a alcanzar 8,1% en el último año móvil. Maldonado incrementó levemente su participación, desde 5,9% a 6,2%, mientras que Salto alcanzó 4,3%.

Dentro de Montevideo, la actividad se concentra principalmente en algunos barrios. Cordón encabeza el ranking histórico con 279 proyectos, equivalentes a 22% del total capitalino. Más atrás aparecen Palermo con 92 proyectos (7%); Tres Cruces con 83 (6%); Aguada con 67 (5%); La Blanqueada con 66 (5%); Barrio Sur con 64 (5%); Centro con 60 (5%); Unión con 57 (4%); Larrañaga con 54 (4%) y Ciudad Vieja con 50 (4%).

Si se considera únicamente el último año móvil, Cordón mantiene el liderazgo con 22 proyectos y una participación de 19%. Detrás se ubican Centro con ocho proyectos y Aguada, La Blanqueada, Tres Cruces y Unión con siete cada uno.

También figuran entre los barrios con mayor actividad reciente La Comercial y Reducto, ambos con seis proyectos, seguidos por Ciudad Vieja y Larrañaga con cinco.