Qué pasó en agosto con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileresrespecto a julio de este año? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos? Estas y otras respuestas surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de la sección Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que se publican mes a mes y relevan información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analizan en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en la capital del país.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró una disminución en la oferta de propiedades en agosto respecto a julio de 3,24%.
En la comparación interanual (frente a agosto de 2024) hay una baja de 15,92% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
Precio de venta
El valor de venta de viviendas solicitado bajó en agosto respecto a julio. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta bajaron 0,58% en agosto.
Sin embargo, en la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades suben un 3,57%.
En tanto, el índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en agosto respecto a julio de 3,03%. Por su parte, el índice de precios de casas para la venta también mostró una baja de 4,49% en agosto respecto a julio.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en dólares) en venta fue de US$ 116.567 en agosto, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de US$ 154.471.
Por otro lado, para los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 209.113 en el mes de agosto. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en US$ 362.262, mientras que los apartamentos de cuatro dormitorios se ubicaron en US$ 429.732.
En esta ocasión, el precio promedio de venta de una propiedad en Montevideo se ubicó en US$ 199.661 ante los datos mencionados anteriormente.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en Carrasco (US$ 4.349 el m2), seguido por Villa Biarritz (US$ 4.207 el m2), Puerto Buceo (US$ 4.200 el m2), Punta Carretas (US$ 3.497 el m2) y la zona del Club de Golf (US$ 3.977 el m2).
Para completar el top 10 de los barrios más caros por m2, siguen en la lista Barra de Carrasco (US$ 3.954 el m2), Pocitos Nuevo (US$ 3.866), Parque Rodó (US$ 3.825 el m2), Pocitos (US$ 3.758 el m2) y por último Carrasco Norte (US$ 3.674 el m2).
Del lado opuesto, Punta Rieles aparece como el barrio con m2 a la venta más barato en Montevideo (US$ 903 el m2), seguido por Jardines del Hipódromo (US$ 960 el m2), Nuevo París (US$ 975 el m2), Colón (US$ 1.003 el m2) y Cerro (US$ 1.031 el m2).
Para completar el listado de los diez barrios más baratos por m2, aparecen Piedras Blancas (US$ 1.045 el m2), Maroñas (US$ 1.152 el m2), Cerrito (US$ 1.158 el m2), Ituzaingó (US$ 1.164 el m2) y Peñarol (US$ 1.241).
Precio de alquiler
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó en agosto 1,23% respecto a julio. En tanto, en la comparación interanual (frente a julio de 2024), el precio promedio de alquileres ofrecidos aumentó 9,17%.
En este caso, el índice de alquileres para apartamentos bajó 0,05% en agosto frente a julio y el índice de precios de alquiler para casas se redujo 3,53% en la misma comparación.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 23.030 en agosto, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de $ 28.523
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en $ 38.853 en el mes de agosto. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en $ 78.370, mientras que los de cuatro dormitorios se ubicaron en $ 86.810.
En esta ocasión, el precio promedio para alquilar una propiedad en agosto en Montevideo fue de $ 37.024, en base a los datos mencionados anteriormente.
Ahora, ¿cuáles son los diez barrios más caros y los diez más baratos para alquilar según el informe Inmuebles Data?
La zona del Club de Golf aparece como el barrio más caro de la lista ($ 103.399 al mes), seguido por Carrasco ($ 95.701), Carrasco Norte ($ 95.535), Puerto Buceo ($ 70.207) y Punta Gorda ($ 60.472).
Para completar los diez barrios más caros para alquilar en Montevideo, en la lista siguen Villa Biarritz ($ 59.971), Punta Carretas ($ 50.162), Pocitos ($40.072), Buceo ($ 38.380) y Malvín ($ 37.938).
Del lado opuesto, Lezica aparece como el barrio más barato para alquilar ($ 14.583), seguido por Jardines del Hipódromo ($ 14.975), Piedras Blancas ($ 15.831), Manga ($ 15.935) y Cerro ($ 15.971).
Por último, los barrios que completan el top 10 de los más baratos para alquilar en Montevideo en el mes de agosto son Nuevo París ($ 15.987), Colón ($ 16.647), Peñarol ($ 16.892), Ituzaingó ($ 17.033) y Villa Española ($ 17.667).
Así se elabora Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país.
Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de cinco baños o siete dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler.
Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.
Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.
Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos. Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
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