Mercado inmobiliario: "Aunque tengan la mejor casa, la inseguridad puede bajar su valor hasta 60%", alertan inmobiliarias

El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de transformaciones en el que algunas zonas continúan siendo altamente demandadas y conservan sus valores, mientras que otras enfrentan dificultades asociadas a la inseguridad, la pérdida de actividad económica, la salida de oficinas y comercios y cambios en los patrones de residencia de la población.

Inmobiliarias y desarrolladores coinciden en que existen áreas de Montevideo que han perdido atractivo tanto para quienes buscan comprar o alquilar una vivienda como para quienes analizan impulsar nuevos emprendimientos.

Para el presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), Matías Medina, el análisis del atractivo de una zona no puede separarse de elementos como la ubicación, la conectividad, los servicios, los espacios públicos y la seguridad.

Según explicó, incluso viviendas de muy buena calidad pueden perder una parte importante de su valor cuando están ubicadas en entornos que presentan problemas de seguridad.

“Las zonas que tienen menos seguridad son las que tienen menor atractivo inmobiliario. Aunque tengan la mejor casa o el mejor apartamento, ese factor externo les baja hasta un 50% o 60% el valor del inmueble”, afirmó.

Medina sostuvo que el problema trasciende la propiedad en sí y afecta la vida cotidiana de quienes residen allí. “Puertas adentro está muy bien, pero cuando desarrollan la vida, cuando tienen que tener familia, cuando tienen que moverse y todo, puertas afuera es muy difícil porque tienen que hasta medir hasta en qué horario tienen que volver a su hogar”, señaló.

Dentro de las zonas que observa con mayores desafíos, mencionó parte del Centro de Montevideo, particularmente sectores ubicados hacia las calles Cerro Largo y Paysandú. A su juicio, la salida de comercios y oficinas dejó inmuebles vacíos que terminaron afectando la dinámica urbana.

“Hay propiedades que son muy lindas, muy bien construidas, con muy buena ubicación, pero hizo que personas fueran a vivir ahí, pero a un menor precio”, indicó.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

En su visión, el fenómeno está estrechamente vinculado con la pérdida de movimiento económico.

“Hay negocios que se fueron de allí, hay oficinas que se fueron de allí, y quedaron inmuebles vacíos con el deterioro de la poca seguridad que tiene el entorno después de determinadas horas”, sostuvo.

El dirigente inmobiliario entiende que una situación similar se observa en sectores de Ciudad Vieja. Si bien reconoció que continúan existiendo zonas con fuerte atractivo patrimonial y vistas privilegiadas, considera que la reducción de la actividad diaria terminó afectando la vitalidad del barrio.

“Perdió movimiento, perdió población flotante, que es la que va a trabajar y también la que está fija, y se está intentando revitalizar muy gradualmente, pero en ninguna medida que tenga un impacto dinamizador”, afirmó.

Como ejemplo, mencionó los contrastes que pueden encontrarse en torno al eje de la Avenida Libertador. Mientras algunos desarrollos recientes generaron nuevos movimientos residenciales y comerciales, otras cuadras mantienen galpones, depósitos o terrenos que permanecen a la espera de proyectos largamente anunciados.

En el otro extremo, Medina destacó que existen zonas cuya fortaleza se mantiene prácticamente intacta debido a la escasez de oferta y a la estabilidad de la demanda.

“Punta Gorda, Carrasco, Club de Golf, Puerto del Buceo, el sector de Villa Biarritz, porque es una zona premium que muchas personas quieren acceder”, señaló.

No obstante, incluso en barrios históricamente consolidados identifica cambios. Según explicó, Carrasco enfrenta una competencia creciente de los barrios privados y ha debido adaptarse a nuevas dinámicas, por lo que el barrio “se puso más competitivo” en ese sentido.

Sin embargo, aclaró que no se trata de una caída de precios, sino de una transformación impulsada por factores demográficos y nuevas preferencias residenciales.

“El barrio tradicional de Carrasco, el componente residencial, tiene que mutar, tiene que cambiar algunos usos”, indicó. En ese sentido, sostuvo que cada vez es más frecuente que antiguas viviendas familiares sean ocupadas por estudios profesionales o emprendimientos que comparten una misma propiedad.

Desde la óptica del desarrollador, Marcelo Guillermo, director de Tanco, también considera que algunas zonas centrales continúan mostrando demanda para vivienda, aunque existen obstáculos que limitan nuevas inversiones.

En Cordón y Centro, por ejemplo, entiende que el principal problema actual no es la comercialización de las unidades terminadas sino el valor de los terrenos.

Estefania Leal/Archivo El Pais

“Los terrenos que están disponibles a la venta ahora últimamente están demasiado caros para que cierre la ecuación”, afirmó. Según explicó, existe una expectativa de precios que muchas veces no coincide con los números reales del mercado.

“La gente tiene una pretensión económica demasiado alta y después es difícil bajarlo”, señaló.

Además, sostuvo que la falta de inversores genera dificultades financieras para los desarrolladores, ya que limita las preventas que habitualmente permiten financiar parte de las obras.

“Te mata un poco porque tenés que bancarte con tu bolsillo casi toda la obra”, sostuvo.

A su juicio, los incentivos existentes no son suficientes para revertir completamente la situación. En ese sentido, también destacó que la seguridad vuelve a aparecer como un factor central.

“De noche se muere la Ciudad Vieja. Llegar y salir es todo un lío”, resumió.

Consultado sobre el potencial de nuevas inversiones en áreas periféricas, consideró que existen oportunidades en corredores bien conectados, aunque con limitaciones de demanda para determinados segmentos.

Mencionó particularmente zonas vinculadas al corredor de Garzón, donde ya existe infraestructura urbana consolidada. “Tiene saneamiento hecho, tiene alcantarillas, tiene iluminación y tiene buenos transportes”, destacó.

No obstante, entiende que para determinados perfiles de compradores resulta difícil sostener proyectos tradicionales sin apoyos adicionales, por lo que visualiza mejores perspectivas en programas con incentivos públicos como el Entre Todos, impulsado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT).

En tanto, el director de Siab Inversiones Inmobiliarias, Luis Silveira, también ubicó a Ciudad Vieja entre los barrios que atraviesan mayores dificultades.

Al igual que los demás referentes consultados, señaló a la inseguridad como uno de los principales obstáculos para la recuperación, ya que la misma “está atentando contra la rentabilidad y las ventas”.

Silveira también identificó otros sectores donde observa una pérdida de dinamismo. Entre ellos mencionó zonas de Cordón Sur próximas al Parque Rodó y sectores de Malvín Norte.

Mercado Inmobiliario. Foto: Archivo El País.

“También se han deprimido totalmente por una razón que es la inseguridad”, aseguró.

Sin embargo, consideró que las zonas premium mantienen vigencia (Pocitos, Punta Carretas, Carrasco, Malvín), aunque atraviesan un período de menor velocidad en las operaciones.

Sobre las posibles soluciones para las áreas más rezagadas, Silveira entiende que parte de la respuesta pasa por las políticas de seguridad que vienen implementando las autoridades y por iniciativas de recuperación urbana.

En el caso de Ciudad Vieja, destacó acciones vinculadas a la recuperación de fachadas y al reciclaje de inmuebles. Sin embargo, consideró que uno de los cambios más profundos fue la salida de oficinas hacia otras zonas de la capital.

“Ciudad Vieja trasladó toda su actividad de oficina, por ejemplo, a la zona del World Trade Center y de Carrasco”, afirmó.

Foto: Estefania Leal.

Esa migración, agregó, redujo significativamente la circulación diaria de personas. “Después de las tres de la tarde no pasa nada ahí”, sostuvo.

En cuanto a Malvín Norte, describió una realidad particularmente compleja para el mercado de alquileres y compraventas, ya que “hoy es una zona roja”. Incluso señaló que existen viviendas que permanecen largos períodos en oferta sin despertar interés de potenciales compradores o inquilinos.

Según explicó, se trata de una situación especialmente visible en propiedades dirigidas a sectores medios, que históricamente encontraban colocación con relativa facilidad y hoy muestran mayores dificultades para concretar operaciones.