Alquileres con demanda activa y ventas en recuperación: cómo transcurre el primer semestre para el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario atraviesa la primera mitad del año con señales que indican un mayor dinamismo frente al mismo período de 2025. En alquileres, casi al cierre del primer semeste, la demanda se mantuvo activa, aunque con diferencias importantes según zona, tipología y nivel de gastos asociados a cada unidad, mientras que en ventas, los operadores observan una recuperación respecto al año pasado, aunque también advierten factores que siguen condicionando algunas decisiones de inversión, desde la evolución de los costos hasta la seguridad en determinados barrios.

Referentes del sector analizaron el comportamiento del mercado durante el primer semestre en términos de alquileres, compraventas y dieron sus perspectivas para la segunda mitad del año.

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, señaló en diálogo con El País que el mercado de alquileres mantiene una demanda activa a nivel nacional. Según indicó, el precio de los alquileres ha registrado un aumento de 4,9% en los últimos 12 meses, un dato que, a su entender, refleja la firmeza de la demanda.

El dirigente indicó que actualmente se estiman unos 89.000 contratos de alquiler vigentes en todo el país, lo que representa un crecimiento de 1,5% frente a la cifra del año pasado. Dentro de ese total, Montevideo mantiene una concentración significativa, con casi 73% de los contratos, seguida por Canelones con 11%. Más atrás aparecen San José, con 2%; Maldonado, con 1,68%; Paysandú, con 1,36%; y Colonia, con 1,35%.

En la capital, las zonas más buscadas mantienen un patrón asociado a conectividad, servicios y seguridad. En ese grupo ubicó a Pocitos, Cordón, Tres Cruces, Parque Rodó, Centro, Punta Carretas y Malvín. En cuanto a las tipologías más demandadas, mencionó monoambientes, apartamentos de uno y dos dormitorios, aunque destacó especialmente el avance del apartamento de un dormitorio como la unidad que se consolida año a año.

Medina explicó que esa preferencia no responde únicamente al precio, sino también a cambios demográficos y sociales. Entre ellos mencionó el aumento de hogares unipersonales, las separaciones y divorcios, el envejecimiento poblacional, la menor cantidad de hijos por persona y la postergación de la consolidación familiar.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

“La familia antes se formaba más temprano y ahora se forma cuando las personas son más grandes. Eso hace que haya períodos de tránsito en edad en los que viven solos o en pareja y no necesitan un apartamento tan grande”, sostuvo.

En Montevideo, la demanda de alquileres se concentra mayormente en apartamentos de entre $ 25.000 y $ 40.000, mientras que en las zonas periféricas o metropolitanas, el rango más buscado se ubica entre $ 18.000 y $ 30.000.

Para explicar la consolidación del apartamento de un dormitorio, Medina también hizo referencia a la composición de los hogares. Según dijo, en Montevideo el 31,7% de los hogares está integrado por una sola persona y el 30% por dos personas. A nivel nacional, los hogares de un integrante representan 29,2% y los de dos integrantes, 29,4%.

En cuanto a precios por barrio, señaló que el monoambiente muestra una mayor fluctuación según la zona. Como ejemplo, indicó que en Pocitos puede ubicarse en torno a $ 24.000, mientras que en Cordón puede encontrarse por alrededor de $ 18.000. En los apartamentos de un dormitorio, la diferencia entre ambos barrios se reduce: en Pocitos rondan los $ 32.000 y en Cordón los $ 27.000.

Monoambiente en Puerto del Buceo. Foto: Estudio 1601.

Medina sostuvo que el perfil de la demanda también cambia según el barrio. En zonas céntricas, dijo, aparece con más fuerza el público estudiantil o personas a las que les sirve vivir allí por razones logísticas. En zonas como Pocitos y Punta Carretas, en cambio, predomina un perfil más residencial, incluso con personas que venden unidades y luego pasan a alquilar por razones económicas.

En materia de ventas, Medina afirmó que entre enero y mayo, el mercado creció en el entorno de 6% a nivel general frente a igual período del año pasado, según los datos internos que maneja la CIU. Entre las zonas destacadas mencionó Cordón, Pocitos, Pocitos Nuevo, Parque Rodó, Parque Batlle en el límite con Tres Cruces y La Blanqueada, por la cantidad de proyectos existentes.

Otro punto destacado fue el crédito hipotecario. Medina señaló que la concesión de préstamos hipotecarios tuvo su quinto año consecutivo de crecimiento y que el 11% de las compraventas se realizaron mediante este instrumento.

En la distribución por barrios y franjas de precio, explicó que Cordón tiene una presencia relevante en apartamentos de hasta US$ 100.000 y también en la franja de US$ 100.000 a US$ 200.000. Carrasco, en cambio, presenta una demanda más distribuida y con peso del segmento premium.

Por su parte, Luis Silvera, director de Siab Inversiones, también afirmó que los alquileres aumentaron durante el período, aunque puso el foco en un problema que, según dijo, está afectando el desempeño de determinadas zonas: la inseguridad.

El operador mencionó especialmente Ciudad Vieja, Cordón, Malvín Norte, Unión Norte y Villa Española como áreas donde esta situación está incidiendo en la dinámica de los alquileres. A su entender, el problema no afecta a toda la ciudad de la misma forma, pero sí genera un cambio en las decisiones de quienes buscan vivienda.

Silvera sostuvo que esa percepción también alcanza a barrios que, desde el punto de vista inmobiliario, tienen atributos positivos. En particular, mencionó el caso de Cordón Sur y Parque Rodó, zonas que definió como mercados atractivos, pero donde algunas personas están evitando alquilar por temor.

Mercado Inmobiliario. Foto: Archivo El País.

“Hay lugares que son mercados fantásticos y la gente les está disparando”, señaló.

El director de Siab Inversiones vinculó parte de esa preocupación con la presencia de personas en situación de calle en determinados puntos de Montevideo. Según dijo, esa realidad genera temor en potenciales inquilinos y termina condicionando la demanda.

En el mercado de ventas, Silvera sostuvo que el primer semestre tuvo cierto impulso, favorecido por un dólar que, según dijo, dejó de actuar como un freno tan fuerte como en otros momentos. Sin embargo, advirtió que los grandes inversores, particularmente argentinos, continúan con una postura de cautela.

“Si bien se tonificó, todavía los grandes inversores, que son los argentinos, se quedaron un poco quietos”, expresó.

El operador señaló que esa cautela también se observa en la vivienda promovida, un segmento que venía mostrando buen desempeño. A su entender, el mercado recibió algunas señales que llevaron a inversores y desarrolladores a esperar antes de avanzar con nuevas decisiones.

Estefania Leal/Archivo El Pais

“Hubo señales rojas que determinaron que la gente se quedara un poco quieta. Los capitales son cobardes en eso, están viendo qué está pasando”, sostuvo.

Entre los factores que explican esa pausa, Silvera mencionó la suba del metro cuadrado, el aumento de los insumos, la baja del dólar y el incremento de la mano de obra. Según dijo, estos elementos generaron una brecha entre los costos de construcción y la capacidad de las propiedades para acompañar esos valores.

Silvera también planteó otro problema que, según dijo, afecta la lectura del mercado: la informalidad. Aseguró que "muchas veces" surgen operaciones que no pasan por inmobiliarias formales, lo que dificulta tener una visión completa del volumen real de ventas.

“Es impresionante los informales que están trabajando. Nosotros hablamos entre colegas y nos dicen: ‘No, nosotros no lo vendimos, lo vendió un informal’”, afirmó. En ese sentido, espera que la ley y el registro de operadores inmobiliarios contribuyan a ordenar esa situación.

Para la segunda mitad del año, Silvera espera una mejora gradual del dinamismo. Según dijo, hay consultas de inversores argentinos y eso puede anticipar un nuevo movimiento del mercado, aunque todavía no se observa el mismo nivel de concreción que en otros períodos. “Consultas hay, no hay ejecuciones como las que había”, señaló.

En tanto, Guillermo Wajner, gerente comercial de Kosak Inversiones Inmobiliarias, también sostuvo, al igual que sus colegas, que la primera mitad del año fue mejor a la del año anterior, tanto en alquileres como en ventas. A su juicio, parte de la comparación se explica porque 2025 fue un período de menor dinamismo debido al contexto electoral.

En alquileres, Wajner describió un mercado estable, con una demanda que se mantiene firme y una oferta que crece acompañada por esa demanda. Si bien reconoció que existe cierta estacionalidad, con febrero y marzo como meses más fuertes, sostuvo que el promedio del mercado muestra una dinámica saludable. “El mercado de alquiler se ha mantenido parejo y creciente”, afirmó.

Según el gerente comercial de Kosak, esa evolución se explica en buena medida porque la oferta de apartamentos crece y la demanda logra absorberla. A su entender, eso permite mantener un equilibrio en el segmento residencial.

Wajner también observó mejoras en el mercado comercial. En particular, mencionó una menor vacancia en las principales avenidas y zonas comerciales de Montevideo, un contraste frente al año pasado, cuando la disponibilidad de locales vacíos era mayor y, por momentos, preocupante.

En compraventas, consideró que el cambio respecto al año anterior fue más marcado. Según dijo, el mercado se muestra más optimista y con mayor crecimiento.

Dentro de ese escenario, destacó especialmente el desempeño de la vivienda promovida. Para Wajner, no se trata de un segmento que haya estado inactivo, pero sí de uno que mejoró “claramente su desempeño frente al año pasado”.

Entre las tendencias que se observan en la demanda, Wajner marcó el regreso de compradores a Pocitos y Punta Carretas en busca de apartamentos de buen metraje para reciclar. Según explicó, se trata de una alternativa que gana atractivo en un contexto en el que construir desde cero tiene un costo elevado.

El gerente comercial afirmó que muchos compradores están comparando el costo de construir con el valor de comprar una unidad existente, renovarla y obtener más metros cuadrados por una inversión final similar.

Consultado por el comportamiento de zonas como Ciudad Vieja y Centro, Wajner diferenció ambos casos y dijo que comparte el concepto de que Ciudad Vieja enfrenta mayores dificultades, pero mostró una visión más positiva sobre el Centro.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

A su entender, el Centro atraviesa un proceso de transformación impulsado por nuevos edificios que están cambiando cuadras antes menos atractivas. Según dijo, donde antes podía haber una casa abandonada, ahora aparecen desarrollos modernos, locales comerciales e iluminación.

No obstante, Wajner no minimizó el peso de la seguridad en las decisiones de vivienda, pero sostuvo que el corrimiento más fuerte no necesariamente se observa desde el Centro, sino desde barrios como Punta Gorda o Malvín hacia barrios privados.

Respecto a la búsqueda de vivienda hacia el este y barrios privados, consideró que se trata de una tendencia instalada. Dijo que su mayor pico de crecimiento ocurrió durante la pandemia y en los años posteriores, pero que actualmente continúa con un ritmo estable.

Para Wajner, esa demanda responde a una combinación de factores: búsqueda de más metros verdes, mayor seguridad y una forma de vida barrial que muchos compradores sienten que se ha ido perdiendo en otras zonas de Montevideo.