El mercado industrial y logístico uruguayo continúa ampliando su oferta y mantiene una demanda firme y con una creciente concentración de nuevos desarrollos en el entorno de la Ruta 101. Así surge del reporte Industrial y Logístico correspondiente al primer semestre de 2026, elaborado por Colliers Uruguay, que identifica a ese corredor como el principal eje de crecimiento del sector para los próximos años.
El informe releva 18 agrupamientos industriales y logísticos entre Montevideo y Canelones, existentes o en construcción, que en conjunto representan unas 703 hectáreas de inventario. A su vez, estima un precio promedio de venta de lotes dentro de parques industriales de US$ 66 por metro cuadrado y un alquiler mensual promedio para las naves logísticas de US$ 7,50 por metro cuadrado.
Por tipo de utilización, el 39,7% del inventario corresponde a desarrollos logísticos, mientras que el 34,7% combina actividades industriales y logísticas y el restante 25,6% es estrictamente industrial. El relevamiento identifica seis agrupamientos de uso industrial y logístico, con una superficie promedio de 40,6 hectáreas, y 11 polos logísticos, cuyas dimensiones van desde las 4,2 hectáreas hasta las 95 hectáreas de la Unidad Agroalimentaria Metropolitana (UAM).
Dentro del segmento industrial, el Parque Industrial Olmos aparece como el complejo de mayor extensión del país, con más de 180 hectáreas y unos 90.000 metros cuadrados construidos.
El inventario se distribuye entre cuatro grandes corredores. Ruta 5 concentra el 30,6% de la superficie relevada, seguida por el denominado Triángulo Este, con 28,7%; Empalme Olmos, con 25,6%; y Ruta 1, con 15,1%.
Entre los proyectos destacados en el Triángulo Este se encuentran Zona 30, NEXO 101, Diligens, Visión 101, la ampliación del Parque San Juan mediante Altos de San Juan, la expansión de Agatone, Zentra y el Parque Industrial Zonamerica.
El informe de Colliers apunta a un crecimiento sostenido del mercado entre 2022 y 2026, impulsado por el dinamismo de la actividad económica, las mejoras de infraestructura y una mayor demanda por espacios logísticos.
También señala que las restricciones al tránsito pesado dentro de Montevideo continuaron incentivando la relocalización de industrias y centros de distribución hacia la periferia de la capital, fundamentalmente hacia los corredores de Ruta 101, Ruta 5 y Ruta 1.
Uno de los ejemplos mencionados es Polo Oeste, que completó una ampliación de 30.000 metros cuadrados, de los cuales 10.000 metros cuadrados ya estaban reservados antes de que finalizaran las obras. El desarrollo alcanzó así unos 180.000 metros cuadrados cubiertos y, según Colliers, mantiene solamente 12.000 metros cuadrados disponibles.
Agatone Parque Logístico e Industrial, por su parte, posee 10.000 metros cuadrados cubiertos que se encuentran totalmente ocupados. La empresa adquirió además 6,2 hectáreas adicionales para incrementar su capacidad.
En Ruta 1, LOG 21 también registra una elevada ocupación y trabaja en la construcción de otros 10.000 metros cuadrados, cuya disponibilidad está prevista para 2027. Actualmente cuenta con unos 4.400 metros cuadrados para alquiler inmediato.
Otro de los casos destacados es el Parque Industrial Ruta 5, que cuenta con más de 20 empresas instaladas.
Sobre Ruta 101, Parque Logístico San Juan registró una rápida absorción de la primera etapa y posteriormente lanzó Altos de San Juan. La empresa ya proyecta un tercer desarrollo, Robles de San Juan, para 2027.
¿Cuánto cuesta un terreno industrial?
En materia de precios, el reporte muestra diferencias significativas según la zona. Los terrenos industriales próximos al Aeropuerto de Carrasco y al Puerto de Montevideo registran los valores más elevados, mientras que los precios disminuyen a medida que aumenta la distancia respecto a esas zonas.
También existe una relación inversa entre el tamaño del terreno y su precio por metro cuadrado. Los predios de hasta una hectárea presentan un valor promedio próximo a US$ 48 por metro cuadrado, mientras que en superficies superiores a cuatro hectáreas el promedio desciende a unos US$ 18.
La zona de Ruta 101 presenta el rango más alto del relevamiento: entre US$ 15 y US$ 80 por metro cuadrado, con un promedio de US$ 47,5. En Ruta 5, en el entorno de Melilla, los precios oscilan entre US$ 12 y US$ 68, con un promedio aproximado de US$ 40.
En el entorno de Polo Oeste, el rango va desde US$ 6 hasta US$ 47 por metro cuadrado y el promedio se sitúa en US$ 26,5. En las proximidades de Ruta 101 los precios oscilan entre US$ 7 y US$ 30 con un promedio de US$ 18,5, mientras que Ruta 102 presenta valores entre US$ 11 y US$ 30 con un promedio de US$ 20,5. Ruta 1 aparece como la zona de menores valores del informe, con un rango de entre US$ 3 y US$ 12 por metro cuadrado y un promedio de US$ 7,5.
En los parques industriales, el valor promedio de venta de los lotes se ubica en unos US$ 66 por metro cuadrado. Colliers señala que esos precios pueden ser entre 90% y 150% superiores a los de fracciones industriales ubicadas en zonas cercanas, diferencia que atribuye a la infraestructura, los servicios, los beneficios fiscales y las sinergias que proporcionan esos desarrollos.
Para el alquiler de naves logísticas, el precio promedio mensual alcanza los US$ 7,5 por metro cuadrado, aunque varía de acuerdo con la infraestructura, la ubicación y las características de la nave y el parque. A eso pueden agregarse gastos comunes de entre US$ 1 y US$ 1,25 por metro cuadrado de depósito al mes, asociados a servicios como vigilancia, mantenimiento, iluminación y limpieza. Algunos proyectos nuevos ya los incorporan dentro del precio del alquiler.
Los proyectos en carpeta
Colliers señaló que el proceso de ampliación continuará durante la segunda mitad de este año y en 2027, nuevamente con un peso importante de los proyectos vinculados al corredor de Ruta 101.
Uno de ellos es el Parque Industrial Zonamerica, que tendrá 25 hectáreas en la intersección de las rutas 8 y 102 y agregará el régimen de beneficios de la Ley de Parques Industriales a su propuesta de zona franca. Zona 30, en tanto, desarrolla su primera etapa a la altura del kilómetro 30 de Ruta 101.
NEXO 101 prevé 16.000 metros cuadrados cubiertos de naves sobre el kilómetro 31,5 de Ruta 101, mientras que Diligens tiene en construcción un parque logístico empresarial en ese mismo corredor.
LOG 21 proyecta agregar otros 10.000 metros cuadrados cubiertos en su fase 3, con disponibilidad prevista para 2027. Altos de San Juan mantiene 11 lotes, equivalentes a unos 71.000 metros cuadrados, en comercialización activa, mientras que Robles de San Juan está proyectado para el próximo año como el tercer desarrollo de Sammel sobre Ruta 101.
A esos emprendimientos se suma la ampliación de Agatone, con otras 6,2 hectáreas en fase de proyecto. Visión 101, por su parte, prevé incorporar unos 1.000 metros cuadrados cubiertos en 2027 y posteriormente comenzar la segunda etapa de su plan maestro, que incluye tres naves de 2.500 metros cuadrados cada una.
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