Vivienda promovida: se desacelera el ingreso de proyectos y Canelones gana terreno frente a Montevideo

El ingreso de proyectos al régimen de vivienda promovida mantiene niveles elevados en términos históricos, aunque comenzó a mostrar una desaceleración durante 2026. Al mismo tiempo, los nuevos desarrollos presentan una mayor dispersión territorial, con una pérdida de participación de Montevideo y un avance de Canelones, impulsado particularmente por Ciudad de la Costa.

Así surge del último informe de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) sobre la ley 18.795, con información correspondiente a agosto de 2026. Desde la promulgación de la normativa, en octubre de 2011, ingresaron a la Oficina del Inversor de la ANV un total de 2.207 proyectos para la construcción de 63.507 viviendas activas. De ese total, 1.843 proyectos fueron promovidos por el Poder Ejecutivo, mientras que otros 172 permanecen en estudio y 192 están inactivos, ya sea porque fueron desistidos o revocados.

Dentro de los proyectos promovidos se contabilizan 53.100 viviendas activas. Según el organismo, 32.557 ya finalizaron su construcción y otras 11.903 se encuentran actualmente en obra. Además, existen aproximadamente 19.000 viviendas ingresadas que todavía no comenzaron a construirse: unas 8.600 corresponden a proyectos ya promovidos y alrededor de 10.400 a iniciativas que todavía están en estudio.

El informe muestra que el número de proyectos que ingresan al régimen comenzó a crecer con mayor fuerza a partir de 2021, una evolución que la ANV atribuye al cambio de reglamentación realizado en 2020.

El máximo se alcanzó durante 2025, cuando se presentaron 326 proyectos, el registro más alto para un año calendario desde la creación del régimen. La cifra representó un incremento de 32% frente a los 246 proyectos ingresados durante 2024.

Sin embargo, los datos más recientes reflejan una moderación. En el año móvil cerrado a agosto de 2026 ingresaron 179 proyectos. La ANV señaló que, si bien continúa siendo un nivel elevado desde una perspectiva histórica, se observa una caída frente a las mediciones anteriores.

Solo durante agosto se presentaron 12 proyectos, por debajo de los 17 registrados en igual mes de 2025. En los primeros ocho meses de este año, en tanto, ingresaron 111 iniciativas.

Desarrollo de viviendas. Foto: Archivo El País.

Otro de los aspectos analizados por la ANV es el tamaño de los proyectos promovidos y de aquellos que todavía se encuentran en estudio.

La mayoría son iniciativas pequeñas, definidas por el organismo como aquellas que tienen hasta 20 unidades. En esta categoría se contabilizan 1.217 proyectos, equivalentes al 61% del total relevado según tamaño. Otros 481 son proyectos medianos y representan el 24%, mientras que 305 cuentan con más de 50 unidades y son considerados grandes.

Aunque estos últimos representan únicamente el 15% de los proyectos, concentran 38.027 viviendas activas, es decir, el 60% del total. Los proyectos medianos reúnen 15.839 viviendas y los pequeños, otras 9.641. El promedio se ubica en 31,5 viviendas por proyecto y, según la ANV, viene disminuyendo “lentamente” respecto de los máximos históricos observados en meses anteriores.

La distribución territorial también muestra cambios. Montevideo continúa concentrando ampliamente la mayor cantidad de proyectos y viviendas promovidas o en estudio, pero su participación se redujo entre los nuevos emprendimientos.

De los 2.015 proyectos promovidos o actualmente en estudio desde la puesta en marcha del régimen, 1.307 se encuentran en Montevideo, lo que equivale al 64,9% del total. Canelones aparece en segundo lugar, con 362 proyectos, seguido por Maldonado con 118.

En el resto del país se contabilizan 226 proyectos activos, con Paysandú como principal departamento, con 60 iniciativas, seguido por Salto con 32, Florida con 29, Soriano con 27 y Colonia con 24.

Foto: Fernando Ponzetto/Archivo El País

Montevideo también concentra la mayor cantidad de viviendas, con 43.222 unidades promovidas o en estudio. Canelones acumula 11.314 y Maldonado 4.609. Fuera de esos tres departamentos sobresalen Paysandú, con 929 viviendas; Colonia, con 858; Salto, con 709, y Soriano, con 590.

El panorama cambia cuando se toman solamente los proyectos del último año móvil. Montevideo continúa liderando, pero su participación baja desde el 64,9% observado en todo el período de vigencia de la ley hasta el 52,7% de los proyectos recientes.

Canelones, por el contrario, aumenta su peso del 18% histórico al 26% durante el último año móvil. Según la ANV, ese crecimiento está impulsado por Ciudad de la Costa y forma parte del cambio en la distribución territorial generado a partir de las modificaciones en las condiciones de comercialización introducidas en 2020.

Por otro lado, Paysandú también gana terreno. Su participación pasa del 3% histórico al 7,7% en el último año móvil, con 13 proyectos ingresados. Maldonado se ubica a continuación, con ocho iniciativas y una participación de 4,7%, levemente inferior al 5,9% que registra considerando todo el período. Salto, por su parte, alcanzó una participación de 4,1%, con siete proyectos recientes.

Dentro de Montevideo, Cordón se mantiene ampliamente como el barrio con mayor presencia de proyectos promovidos y en estudio bajo la ley 18.795.

El barrio acumula 286 iniciativas, equivalentes al 22% de los proyectos de la capital. Le siguen Palermo, con 94 proyectos, y Tres Cruces, con 86, ambos con una participación de 7%.

Foto: Estefanía Leal

Aguada y La Blanqueada cuentan con 69 proyectos cada uno, Barrio Sur con 64, Centro con 60, Unión con 57, Larrañaga con 55 y Ciudad Vieja con 50.

La concentración de Cordón incluso aumenta al tomar únicamente el último año móvil: recibió 22 proyectos y representó el 25% de las iniciativas ingresadas en Montevideo durante ese período. Centro aparece segundo con siete proyectos, seguido por Unión con seis. Aguada, La Blanqueada, La Comercial, Prado y Tres Cruces registraron cinco cada uno, mientras que Palermo y Reducto contabilizaron cuatro.