La paradoja en la frontera con Brasil: Rivera no construye edificios hace una década y Livramento explota con obras

Hace más de una década que la ciudad de Rivera en Uruguay no registra nuevos desarrollos inmobiliarios privados de gran porte, una realidad que contrasta con el crecimiento sostenido de la ciudad fronteriza de Santana do Livramento en Brasil, donde actualmente hay entre cerca de una veintena de edificios en construcción, según referentes del sector. Para empresarios, desarrolladores y autoridades departamentales consultados por El País, la diferencia responde principalmente a una cuestión de competitividad: mientras del lado brasileño los costos de construcción, los aportes laborales y la carga impositiva son menores, del lado uruguayo el escenario desalienta las inversiones y termina empujando tanto a capitales como a compradores al otro lado de la calle.

La situación también impacta en el mercado local de viviendas. En este caso, los empresarios y desarrolladores consultados por El País coinciden en que muchos de los apartamentos que se comercializan en Santana do Livramento son adquiridos por uruguayos, al tiempo que Rivera permanece sin nuevos proyectos de relevancia. Frente a este panorama, el sector privado comenzó a impulsar una batería de medidas para intentar revertir la situación.

Jorge Barboza, directivo y tesorero de la Cámara Inmobiliaria de Rivera y también de la Asociación Comercial e Industrial de Rivera (ACIR), sostuvo que el último edificio privado de gran porte construido en la ciudad se culminó alrededor de 2014 y que desde entonces prácticamente no hubo nuevos emprendimientos, salvo un complejo habitacional impulsado por organismos públicos.

El contraste, aseguró, se observa apenas se cruza la frontera, ya que “hoy deben haber al menos 20 edificios en construcción en Livramento, tranquilamente”.

Según explicó, los desarrolladores de estos proyectos son empresas brasileñas, aunque la demanda proviene mayoritariamente de Uruguay, ya que “más del 80% de los compradores son uruguayos”.

“No solamente riverenses; hay gente de Tacuarembó, Durazno, Florida, Canelones, Montevideo y hasta Maldonado que compra allá”, agregó.

Barboza afirmó que buena parte de esos emprendimientos logran comercializar la mayoría de sus unidades incluso antes de iniciar las obras.

“Hay constructoras que voltearon la casa vieja que había en el terreno y ya vendieron el 60% del edificio en el pozo”, sostuvo.

A su juicio, la justificación de ese fenómeno pasa por una combinación de factores que vuelve mucho más atractiva la construcción en Brasil.

“La tierra acá es bastante cara. La mano de obra es carísima, ellos (en Brasil) no tienen el aporte unificado de la construcción que tenemos nosotros y, además, todos los trámites son mucho más rápidos y mucho más económicos del otro lado”, explicó.

Frente a esa realidad, ACIR elaboró un proyecto de ley con medidas específicas para la frontera, que ya fue acercado como borrador a los legisladores de Rivera y que ahora buscará consensuar con las gremiales empresariales de Artigas, Cerro Largo y Rocha.

En este caso, Barboza explicó a El País que la iniciativa propone un régimen especial para los departamentos fronterizos que incluye modificaciones tributarias, laborales y de promoción de inversiones. En materia de construcción, plantea reducir el Aporte Unificado de la Construcción para los desarrollos inmobiliarios, crear una ventanilla única con un plazo máximo de 60 días para aprobar proyectos de vivienda promovida, ampliar beneficios tributarios, aliviar el costo del IVA sobre materiales, conformar un banco de tierras públicas para nuevos emprendimientos y crear líneas hipotecarias preferenciales para facilitar el acceso a la vivienda.

Para Barboza, el objetivo es generar condiciones que permitan volver a atraer inversiones hacia el lado uruguayo de la frontera.

“Lo que presentó el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) fue un paliativo. Nosotros entendemos que se necesitan medidas realmente de frontera”, agregó.

Foto: Ministerio de Economía y Finanzas

También señaló que la escasez de nuevos desarrollos repercute directamente en el mercado de alquileres.

“Hay tan poca oferta que los alquileres están carísimos y los propios riverenses se van corriendo de las mejores zonas de la ciudad porque no los pueden pagar”, afirmó.

Desde la Intendencia de Rivera, el director de Obras, Martín García, coincidió en que la pérdida de competitividad existe, aunque no cree que el problema pase por la burocracia o la demora en los permisos de construcción. A su entender, la principal diferencia radica en la estructura de costos.

“Yo descartaría el tema de la demora en los trámites. El problema pasa porque los materiales son más baratos, los servicios son más baratos y, sobre todas las cosas, la mano de obra y los aportes son mucho más baratos”, sostuvo.

García explicó que esa brecha resulta determinante cuando se trata de proyectos inmobiliarios de gran escala y que la diferencia puede apreciarse con sólo observar el paisaje urbano de ambas ciudades.

“Vos te parás en el Cerro del Marco (barrio en Rivera) y mirás hacia Livramento y vas a ver entre 10 y 15 edificios en construcción, además de todos los que ya están terminados”, manifestó a El País.

Agregó que esos apartamentos también encuentran rápidamente compradores uruguayos gracias a sus precios más bajos.

“Encontrás apartamentos de uno o dos dormitorios entre US$ 50.000 y US$ 70.000. Eso hace que venga gente de Salto, Tacuarembó y otros departamentos a invertir del otro lado”, explicó.

En ese contexto, consideró que los incentivos de la vivienda promovida tampoco logran revertir la situación en Rivera. “Por algo ninguna empresa viene a construir acá. No tienen cómo competir con el otro lado”, opinó.

Santana do Livramento. Foto: Cámara Inmobiliaria de Rivera.

Para García, la solución pasa por desarrollar una política específica para la construcción en frontera, similar a la que hoy existe para los combustibles. De no encontrar una solución de esas características, aseguró que “no vamos a salir nunca de esto.”

El director de la desarrolladora Kimelman Moraes, Roberto Moraes, aseguró que la diferencia entre ambas ciudades no es reciente, sino que se viene profundizando desde hace años.

Según explicó, Brasil ofrece un mercado de materiales más amplio y costos significativamente menores, a lo que se suman menores impuestos asociados tanto a la construcción como al mantenimiento posterior de los inmuebles, razón por la cual “la gente de Rivera muchas veces termina construyendo del otro lado”.

Moraes añadió que incluso existen inversores uruguayos que desarrollan proyectos en Santana do Livramento.

“He visitado varios edificios de inversores de Rivera que construyeron allá. Es otro tipo de normativa y el costo es mucho más económico”, aseguró.

En cuanto a los trámites, sostuvo que sí se percibe una diferencia en la rapidez de gestión brasileña. “No sé si es más laxa la normativa, pero sí es mucho más rápida la gestión municipal de permisos y habilitaciones”, opinó.

El desarrollador también señaló que esa competencia inmediata termina condicionando el desempeño de instrumentos como la vivienda promovida en Rivera.

Estefania Leal/Archivo El Pais

“Hicimos algunos cálculos y el mercado no te lo paga porque tenés las opciones del otro lado. Con todas las exoneraciones, la vivienda promovida igual no termina siendo interesante”, agregó.

A su juicio, mientras esa diferencia de competitividad persista, será difícil que los grandes desarrollos vuelvan a instalarse del lado uruguayo de la frontera.

Los datos remitidos en una respuesta del MEF a un pedido de informes del diputado colorado Marne Osorio (que fue intendente de Rivera entre 2010 y 2019) constatan que el presente en la frontera muestra que la construcción ganó presencia en Rivera y en los departamentos fronterizos durante los últimos años. La información, elaborada a partir del informe de Demografía de Empresas del Instituto Nacional de Estadística (INE), comprende a las empresas que estuvieron activas en algún momento de cada período y al personal formal ocupado en el sector.

En Rivera, la cantidad de empresas de la construcción pasó de 85 en marzo de 2018 a 127 en marzo de 2026. En la región fronteriza con Brasil, sin incluir a Treinta y Tres, el número creció de 373 a 492 empresas, mientras que al incorporar ese departamento avanzó de 469 a 574 en el mismo período mencionado anteriormente. En el último dato disponible, Rivera concentra el 1,3% de las empresas constructoras del país, frente al 1,2% registrado al comienzo de la serie del informe en 2018. La frontera sin Treinta y Tres representa el 5,1% del total nacional y la región ampliada, el 6%.

La evolución del empleo formal también muestra un crecimiento, aunque con oscilaciones a lo largo del período. En Rivera, las personas ocupadas en la construcción al cierre de cada año aumentaron de 163 en 2018 a 202 en 2025. Solo en el último año (2024 a 2025), el empleo pasó de 192 a 202 trabajadores.

En la región de frontera con Brasil, excluido Treinta y Tres, la ocupación formal pasó de 641 personas en 2018 a 805 en 2025. Al considerar también a Treinta y Tres, el número avanzó de 835 a 974 trabajadores. Frente a 2024, las dos delimitaciones mostraron incrementos: de 759 a 805 ocupados en el primer caso y de 932 a 974 en el segundo.

En diálogo con El País, Osorio explicó que el pedido de informes al MEF se enmarca en una agenda más amplia vinculada a la pérdida de competitividad de la economía fronteriza. Según señaló, la construcción es una actividad particularmente relevante para la economía local, pero permaneció “durante mucho tiempo muy, pero muy deprimida” por las dificultades para competir con los costos del lado brasileño.

Osorio sostuvo que el precio de comercialización de las unidades nuevas en Rivera llega a superar el doble del registrado al otro lado de la frontera. Afirmó que esa diferencia se refleja en el territorio: mientras en Santana do Livramento se observan de manera permanente nuevos edificios, viviendas y obras de distinto porte, en Rivera la actividad privada es escasa y depende en buena medida de la ejecución de obra pública.

“De nuestro lado de la frontera, si no hay obra pública, prácticamente no tenés actividad en la construcción. Lo que tenés es básicamente de muy pequeño porte y, seguramente, muy en el ámbito de la informalidad”, afirmó. De acuerdo con el legislador, esa realidad fue uno de los motivos que impulsaron la solicitud de información al gobierno sobre la actividad, el empleo y los costos del sector.

Osorio también cuestionó el alcance territorial de los instrumentos de promoción de inversiones y de vivienda promovida. A su juicio, las políticas vigentes no contemplan suficientemente las diferencias existentes dentro del país y terminan beneficiando en mayor medida a las zonas donde las unidades tienen mejores posibilidades de comercialización.

“Claramente no se distinguen las particularidades del territorio nacional”, sostuvo. En ese sentido, consideró que los estímulos deberían ser mayores en los departamentos con problemas de competitividad, debido a que allí resulta necesario reducir los costos operativos para hacer viables nuevos proyectos.

Ex Intendente de Rivera Marne Osorio. Foto: Archivo El País.

Por último, Osorio afirmó que el gobierno reconoce la problemática, pero cuestionó la falta de medidas concretas. Advirtió, además, que la actual negociación por el convenio colectivo entre el Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca) y la Cámara de la Construcción debería contemplar algún mecanismo diferencial para la frontera y que de no hacerlo “esta brecha se va a ensanchar aún más”.

Además, según el último informe de datos de vivienda promovida realizado por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), se realizaron solo dos proyectos de este tipo desde 2011 hasta la fecha en Rivera.

A ese panorama se agrega una comparación elaborada por el Observatorio Económico de la Universidad Católica del Uruguay (UCU), que detectó diferencias significativas entre los costos de productos y servicios de la construcción en Rivera y Santana do Livramento. El relevamiento, realizado con precios de febrero de 2025, mostró que varios rubros eran considerablemente más caros del lado uruguayo de la frontera.

La mayor brecha se observó en “cerámicos, azulejos y otros”, cuyos precios en Rivera superaban en 284,6% a los relevados en Santana do Livramento. En el servicio de albañilería, la diferencia alcanzaba el 260,7%, mientras que en pinturas se ubicaba en 149,6%. También se registraban brechas en el servicio de pintura y empapelado, con 27,5%; en arena, portland, yeso y enduido, con 22%; y en carpintería metálica y de madera, con 4,8%.

Según señaló la UCU en su informe, estas asimetrías plantean “un desafío para Rivera pero también para Uruguay”, debido a que reflejan diferencias de costos relevantes con la ciudad brasileña vecina.