El ocaso de las galerías del Centro y el boom en Pocitos: cómo se reconfigura el mercado de locales comerciales

El mercado de locales comerciales en Montevideo mantiene un nivel de actividad saludable, según los referentes del sector inmobiliario, aunque con cambios marcados en las preferencias de los comerciantes y un corrimiento de la demanda hacia determinadas zonas de la ciudad. Hoy pesan más que antes factores como la visibilidad, el flujo peatonal, la cercanía a servicios, el estacionamiento y la seguridad, mientras que los locales de gran superficie pierden atractivo -entre ellos los que están ubicados en viejas galerías- y barrios como Ciudad Vieja y el Centro enfrentan mayores dificultades para captar nuevos emprendimientos.

En ese marco, algunos referentes del sector coincidieron en que el mercado de alquiler y venta para locales comerciales atraviesa un proceso de adaptación a nuevos hábitos de consumo y a los planes comerciales de las empresas.

“Hoy las estrategias comerciales cambiaron”, resumió Matías Medina, presidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU). El empresario explicó que muchos comercios dejaron de buscar grandes locales con abundantes metros cuadrados y comenzaron a privilegiar espacios más pequeños, con buena exposición y ubicados en puntos estratégicos. “Hay empresas que prefieren tener varias tiendas y diversificar el stock. Tienen un galpón para la mercadería y después uno o dos puntos de venta”, señaló.

Esa lógica también modificó las características que buscan los potenciales inquilinos. De acuerdo con Medina, los locales en esquina, con amplias vidrieras, buena altura interior y ubicados sobre calles con importante circulación de personas y vehículos son hoy los más demandados. Además, los comerciantes procuran contratos de alquiler que les otorguen flexibilidad para expandirse o reducir su operación si el negocio cambia de escala.

En ese sentido, destacó que las zonas que concentran el mayor dinamismo comercial de este tipo hoy en día son Pocitos, Punta Carretas, Carrasco, Punta Gorda, Puerto del Buceo y el entorno del World Trade Center, donde conviven propuestas gastronómicas, centros de salud, gimnasios, estética y oficinas profesionales.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

“Hay marcas que quieren estar sí o sí” en esos lugares, afirmó Medina, quien atribuyó ese interés a la conformación de un ecosistema comercial en esas zonas que potencia la llegada de clientes y favorece la instalación de nuevos negocios.

Guillermo Wajner, gerente comercial de Kosak Inversiones Inmobiliarias, coincidió con la visión de Medina y sostuvo que, pese a la opinión de algunos operadores, la vacancia de locales comerciales en las principales zonas de Montevideo sigue siendo baja.

“Hay una peor percepción de la realidad de lo que realmente está pasando". En el Centro "no hay una vacancia alta. Como máximo hay un 10% de locales libres”, afirmó.

Incluso señaló que en algunos corredores comerciales prácticamente no existen inmuebles disponibles. “Carrasco no tiene vacancia de locales comerciales” y en el entorno del World Trade Center “no hay locales comerciales” para ser tomados, aseguró.

También destacó el comportamiento de la calle Arenal Grande, donde, según indicó, la demanda continúa firme.

Además de las zonas tradicionales, el desarrollo urbano y el crecimiento poblacional hacia el este de Montevideo y Ciudad de la Costa impulsaron la aparición de nuevos focos comerciales por allí.

En este caso, Wajner explicó que el desarrollo comprendido entre Avenida de las Américas y la zona comercial de Car One responde tanto al traslado de la población como a la instalación de nuevas actividades, especialmente vinculadas al sector automotor.

“La gente se fue a vivir allá; por ende, los comercios se fueron atrás de la gente”, resumió.

En esa zona, agregó, existe una demanda creciente de locales por parte de empresas automotrices e importadores, fenómeno que vinculó al crecimiento del mercado de vehículos eléctricos, sobre todo durante el último año.

Local comercial en alquiler en galeria del Centro. Foto: Darwin Borrelli.

Al mismo tiempo, Medina señaló que aparecieron nuevos formatos comerciales que también dinamizan determinados barrios. Entre ellos mencionó las cafeterías de especialidad instaladas en Cordón Sur, los “gimnasios de nicho” distribuidos en distintos puntos de Montevideo y los comercios que operan principalmente a través de internet y utilizan los locales como puntos de retiro de mercadería.

La palabra de los comerciantes de las galerías

El País también recorrió algunas galerías ubicadas en el Centro para constatar la situación actual de los trabajadores de los locales comerciales ubicados dentro de ellas. En este caso, las señales son mixtas, aunque predominan las malas. En la Galería del Sol (ubicada entre las calles Convención y San José), por ejemplo, el presente comercial “está un poco quieto”, según Ruben, un joyero que tiene su local sobre el medio de la galería. A pesar del ánimo bajo, sostuvo que esta galería “es de las que está en más movimiento” en comparación a las demás.

“Veo otras que están muy apagadas. Por ejemplo la famosa Galería London, la Galería Uruguay, hay muchas que están venidas abajo”, sostuvo.

No obstante, dice que los bajos rendimientos se deben mayoritariamente a los shoppings, ya que “los mataron”.

“Quedaron muy arriba de nosotros porque tienen estacionamiento gratis, tienen salas de comida, cines, tienen de todo, todos los comercios están ahí. Acá tenés que recorrer varias cuadras para conseguir lo mismo. Los días de lluvia y de calor influyen mucho también”, agregó.

También dijo que las compras por internet influyen negativamente en los locales de las galerías. “Temu influye mucho, en todos los comercios. Traen ropa, zapatos, electrodomésticos, herramientas, de todo", sostuvo.

Néstor, un estilista que hace 20 años tiene su comercio en la Galería Central (ubicada sobre la Avenida 18 de Julio y Julio Herrera y Obes), también identificó un presente negativo en la zona.

Galería Central. Foto: Darwin Borrelli.

“Esto es como lo ves tú. Uno está acá, pero está muerto. Principalmente las galerías están muertas. Todas las galerías están muertas, desde que se instalaron los shoppings el Centro está hecho pedazos. Primero cerraron los cines, detrás de los cines cerraron los restaurantes, detrás de eso las galerías. En el shopping tenés todo”, aseguró a El País.

No obstante, dijo que el alquiler de un local en galería “baja a la mitad” en comparación a los que están dispersos por el Centro y sus principales avenidas.

Por último, Fabricio, un joven barbero que trabaja en la galería Andfor (ubicada sobre la Avenida 18 de Julio y Río Negro) se mostró más optimista que sus colegas. No obstante, esta era la galería con más comercios abiertos de las tres que visitó El País en la zona del Centro.

Galería Andfor. Foto: Darwin Borrelli.

En este caso, dijo que los locales de esa galería “se mueven un poco más” que los que están ubicados sobre la Avenida 18 de Julio. También sostuvo que “el alquiler es más barato acá que en los locales” del Centro. “Un alquiler acá está entre $ 12.000 y $ 15.000. El local es mucho más chico que los de 18 de Julio, pero ahí te sale (el alquiler) entre $ 40.000 y $ 60.000 al mes”, agregó.

No obstante, mientras algunas zonas ganan atractivo, otras muestran mayores dificultades para captar inversiones comerciales.

Según Medina, el Centro, Ciudad Vieja, algunos tramos de la Avenida General Flores, de la Avenida 8 de Octubre y varias calles secundarias, históricamente comerciales, enfrentan desafíos asociados a la inseguridad, las dificultades para estacionar y la menor circulación de peatones fuera de los ejes principales.

“Las empresas se instalan en cuadras específicas porque saben que hay movimiento de tráfico peatonal durante un período determinado, o porque logran mejores precios de alquiler en locales secundarios que antes no podían alcanzar”, explicó.

En esa línea, Luis Silveira, director de Siab Inversiones, sostuvo que la situación es especialmente visible en Ciudad Vieja y concretamente sobre la Avenida 18 de Julio, donde observó un incremento de los locales vacíos, particularmente dentro de las galerías comerciales.

“Los locales comerciales se están cerrando a las cinco de la tarde. Después, se complica mucho por la inseguridad”, agregó.

El empresario señaló que existen galerías donde incluso locales con alquileres de unos $ 6.000 mensuales permanecen desocupados durante largos períodos. Sin embargo, aclaró que se trata de espacios muy pequeños, generalmente de entre 10 y 15 metros cuadrados y con baños de uso común en la propia galería.

Locales desocupados en galería céntrica. Foto: Darwin Borrelli.

Medina, por su parte, indicó que el comportamiento de las galerías no es homogéneo. Mientras algunas mantienen actividad y cierta rotación de comercios, otras presentan una ocupación muy baja.

Otro cambio observado por los operadores es el ajuste en los valores locativos. “Hubo una sensible baja de los precios de alquileres, de entre un 10% y un 15%, pero sobre todo bajó la expectativa del propietario para volver a poner el local rápidamente en funcionamiento”, sostuvo Wajner.

Los valores, sin embargo, siguen mostrando diferencias importantes según la ubicación.

Como referencia, Medina indicó que un local de entre 55 y 73 metros cuadrados, con un baño, se ofrece a la venta desde unos US$ 76.000 en Ciudad Vieja, mientras que en Pocitos alcanza aproximadamente US$ 155.000. En alquiler, un inmueble de esas características ronda los $ 19.000 mensuales en Ciudad Vieja y unos $ 38.000 en Pocitos, más los costos de garantía.

En el caso de locales de entre 150 y 250 metros cuadrados con dos baños, los precios de venta oscilan entre US$ 100.000 en Ciudad Vieja y US$ 300.000 en Pocitos. Para alquiler, las referencias por barrios van desde $ 35.000 hasta $ 95.000 mensuales, respectivamente, aunque Medina aclaró que se trata de valores orientativos que pueden variar significativamente según las características de cada propiedad.

El presidente de la CIU también sostuvo que, en la mayoría de los casos, los emprendedores optan primero por alquilar antes que comprar un local. Recién después de varios años de funcionamiento exitoso evalúan realizar una inversión de ese tipo, ya que buscan minimizar riesgos frente a un mercado cuyos hábitos de consumo y polos comerciales continúan evolucionando.