La temporada de alquileres en la costa uruguaya mostró un comportamiento heterogéneo según la zona -algo similar a lo que ocurrió con otros servicios turísticos-, con un patrón común: un arranque firme sobre fines de diciembre y la primera quincena de enero, seguido de una desaceleración marcada en la segunda mitad del mes y un febrero más débil. Así lo reflejan los testimonios de referentes inmobiliarios de Maldonado, Canelones, Rocha y Colonia, quienes además coinciden en señalar el impacto del tipo de cambio, la competencia regional y cambios en los hábitos de consumo turístico.
Maldonado
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado/Punta del Este, Javier Sena, calificó la temporada como “buena” en términos generales, aunque con un claro quiebre a mitad de enero.
Según detalló, el verano comenzó con dinamismo, con una ocupación cercana al 95% hasta la mitad de enero. Incluso, estimó que en esa primera mitad del mes hubo una mejora de alrededor de 5% respecto al año anterior en relación a los alquileres de verano.
Sin embargo, a partir de la segunda quincena el escenario cambió. “La gente empezó a gastar menos y a venir menos”, explicó, lo que llevó a una caída de la ocupación a niveles de aproximadamente 85% tras el 15 de enero y a un descenso más marcado en febrero, con tasas de entre 65% y 70%.
En cuanto al perfil de la demanda, Sena indicó que en el inicio de la temporada “se alquiló prácticamente todo”, tanto en primera como en segunda línea, mientras que luego el mercado se volvió más selectivo. “La gente buscaba más cerca del mar, con vista, y aprovechaba cuando bajaban los precios”, señaló.
En Punta del Este un apartamento de dos dormitorios, en primera línea frente al mar, con todos los servicios, se alquilaba entre US$ 7.000 y US$ 8.000, según indicó Sena a El País. En el caso de las unidades elegidas en febrero, los valores fueron algo más bajos, llegando a US$ 4.500 o US$ 5.000 la quincena.
El comportamiento de los turistas extranjeros también tuvo un impacto. Si bien en la primera quincena de enero hubo un leve aumento —estimado en torno a 5%—, luego la llegada se estabilizó y no logró sostener el ritmo inicial. En particular, destacó que no se observó un flujo fuerte de argentinos.
Sena vinculó este desempeño a la competitividad regional, especialmente frente a Brasil. A esto se sumó un tipo de cambio con menor ventaja para Uruguay frente a Argentina.
De cara a los próximos meses, el empresario mantiene cierto optimismo moderado. Para marzo y abril proyecta una ocupación de entre 75% y 80%, con demanda activa aunque lejos de los niveles de enero.
Canelones
En la costa de Canelones, el panorama fue más desafiante. El presidente de la Asociación de Inmobiliarias de la Costa de Canelones, Luis Cruz, fue directo: “la realidad fue bastante más baja que el verano pasado”.
El dirigente describió un comportamiento similar en el inicio de la temporada, con una primera quincena de enero que alcanzó aproximadamente un 80% de ocupación. Sin embargo, el deterioro posterior fue mucho más pronunciado que en otros puntos de la costa.
“La segunda mitad de enero bajó y en febrero bajó mucho”, afirmó. De hecho, señaló que el mes cerró con niveles significativamente inferiores a los del verano anterior, con apenas algunos repuntes puntuales durante Carnaval.
Cruz atribuyó este desempeño a un conjunto de factores. En primer lugar, la estacionalidad concentrada: “la mayoría del público vacaciona entre el 23 de diciembre y el 10 o 15 de enero”, lo que deja un vacío importante en el resto de la temporada.
A esto se suma un incremento sostenido de la oferta en toda la costa —desde Maldonado hasta Rocha— que compite por el mismo público. “La pelota se reparte entre toda esa gente”, explicó.
Otro elemento clave es el cambio en los hábitos turísticos. Según Cruz, crece la tendencia a no fijar residencia en un solo destino durante varios días. “Hay mucha gente que veranea por el día”, dijo, en referencia a turistas que se desplazan y regresan sin alquilar o que recorren distintos puntos en lugar de permanecer en uno.
El tipo de cambio también jugó un rol relevante. La baja del dólar, señaló, desincentivó a algunos propietarios a ajustar precios, lo que afectó la concreción de operaciones. “Muchos no estaban propensos a reducir valores porque entendían que sus costos no estaban compensados”, explicó.
En este departamento, los alquileres oscilaban entre los US$ 85 a US$ 120 durante todo el verano.
La situación "heterogénea" con una cantidad de turistas "parecida" a la temporada anterior
Según el presidente de la Cámara Uruguaya de Turismo (Camtur), Fernando Tapia, el comportamiento del sector estuvo marcado por una demanda que se mantuvo en niveles similares a los del año anterior, aunque con diferencias entre destinos y con interrogantes relevantes sobre la rentabilidad y el ingreso de divisas.
Tapia definió el análisis como “complejo”, en tanto no puede evaluarse únicamente por la cantidad de turistas. “Es heterogénea la situación, no es lo mismo Punta del Este que Rocha, Colonia, el turismo rural o el turismo termal”, explicó, al tiempo que señaló que esa disparidad se reflejó en el desempeño de los operadores.
En términos generales, el presidente de la Camtur indicó que la llegada de visitantes al país habría sido “parecida al arranque de 2025”, aunque aún persiste la duda sobre si el número final será levemente superior o inferior. “La demanda es correcta, dentro de un contexto de alta demanda”, afirmó, a la espera de los datos oficiales del Ministerio de Turismo (Mintur).
El comportamiento de la temporada mostró un inicio sólido y un enfriamiento posterior. De acuerdo con el relevamiento de los operadores, la primera quincena de enero fue “buena, muy buena”, mientras que en la segunda mitad del mes —tradicionalmente más débil— la caída fue “más pronunciada de lo esperado”.
Febrero, en tanto, tuvo un desempeño condicionado por el calendario. La presencia de Carnaval —ausente en el mismo mes del año anterior— incidió en algunos destinos, que habrían tenido mejores resultados en la comparación interanual.
Pese a estas variaciones, Tapia remarcó que Uruguay mantiene un posicionamiento sólido como destino turístico. En 2025, el país cerró con 3.304.000 visitantes, lo que equivale a más de un turista por habitante, un ratio que calificó como “muy bueno” en términos internacionales.
El presidente de Camtur subrayó que el análisis de la temporada no puede limitarse al flujo de turistas. “No es solamente la demanda lo que hay que mirar”, señaló, al poner el foco en el ingreso de divisas y su evolución en términos reales.
En ese sentido, recordó que una proyección realizada junto a Ceres en diciembre estimaba un aumento de 2% en la cantidad de turistas para este año, pero con un nivel de divisas aún 25% por debajo de 2017 —el mejor año del turismo nacional— en términos reales, y apenas alcanzando los niveles de 2019.
“Queremos saber cuántas fueron las divisas que realmente entraron al país y sobre todo en términos reales”, indicó Tapia, al advertir que este aspecto será clave para determinar el verdadero resultado de la temporada.
Uno de los factores centrales que condicionó el desempeño del sector fue la evolución del tipo de cambio. Tapia explicó que en 2025 el dólar se depreció frente al peso y que esa tendencia se intensificó en los primeros días de enero de 2026.
“En algún momento de enero la depreciación había sido de un 4% en el mes, algo muy relevante”, sostuvo, y advirtió que esto afectó la competitividad del país y la rentabilidad de las empresas turísticas.
La situación generó “nerviosismo importante” en el sector, al punto que la gremial emitió un comunicado expresando su preocupación. Posteriormente, medidas del Banco Central y factores internacionales contribuyeron a una corrección parcial del escenario cambiario, que actualmente muestra una apreciación cercana al 4,3% en lo que va del año.
No obstante, Tapia enfatizó que la competitividad no depende únicamente del tipo de cambio. “Es mucho más amplia”, señaló, al tiempo que vinculó este desafío con la rentabilidad empresarial, el clima de inversiones y la sostenibilidad del empleo en el sector.
En cuanto a los mercados emisores, Tapia destacó que Brasil mostró un comportamiento estable o levemente mejor que el año pasado. Recordó que a fines de 2024 y comienzos de 2025 la depreciación del dólar frente al real había encarecido a Uruguay, lo que impactó negativamente en ese período.
Este año, en cambio, la percepción del sector es que los turistas brasileños se mantuvieron en niveles similares o algo superiores. Distinta fue la situación con Argentina. Según Tapia, “no tuvimos toda la demanda que esperábamos”, mientras que desde mercados más lejanos podría haberse registrado un crecimiento.
“Parecería que la demanda está firme, Uruguay es un país atractivo para hacer turismo”, resumió Tapia. Sin embargo, advirtió que el sector enfrenta “desafíos grandes en cuanto a competitividad” y que la rentabilidad de las empresas será determinante para sostener inversiones y empleo en el futuro cercano.
Rocha
En Rocha, el balance fue más negativo en términos económicos. Ricardo Pereira, representante de la Cámara Inmobiliaria del departamento, estimó que hubo “alrededor de un 10% menos de gente” respecto al verano anterior.
Sin embargo, el mayor impacto se dio en los ingresos. “Los resultados finales van a estar entre un 20% y un 30% abajo”, afirmó, en un contexto de caída del dólar cercana al 15% durante la temporada.
El empresario hizo una distinción clave entre ocupación y rentabilidad. Mientras la primera tuvo una baja moderada, el ingreso efectivo de los operadores fue significativamente menor, especialmente en zonas donde los alquileres se pactan en dólares. En este caso, los precios en temporada eran similares a los que se ofrecían en Canelones.
En cuanto al origen de los turistas, Pereira sostuvo que la estructura se mantuvo prácticamente sin cambios: predominio de uruguayos, algunos argentinos y una presencia limitada de brasileños. “No se movió mucho la aguja”, resumió.
También relativizó las expectativas oficiales que anticipaban una mejor temporada. “Nunca escuché a un gobierno decir que iba a ser peor”, comentó, cuestionando la falta de sustento de esas proyecciones.
Al igual que otros operadores, identificó a Brasil como un competidor relevante este verano, en un contexto de mayor paridad cambiaria que incentivó los viajes al exterior.
Finalmente, advirtió que la actividad fuera de temporada es muy acotada en el departamento. “Muchos complejos cierran porque no dan los números”, indicó, con excepciones puntuales en zonas como Barra de Valizas y el Chuy.
Colonia
Por último, Andrés Castellano, presidente de la Asociación Turística de Colonia, dijo a El País que la temporada de verano dejó niveles de ocupación de 72%, cifra similar a la del año pasado (70%) pero con un leve aumento en el gasto turístico.
El dirigente destacó que, pese a un desempeño positivo en términos de actividad, el sector enfrentó una caída de rentabilidad, producto de la combinación entre un atraso cambiario y el aumento de costos.
“Una tarifa de US$ 100 en un hotel en 2026 rinde como si fueran US$ 82 respecto a 2025”, ejemplificó Castellano al explicar el impacto de un 12% de diferencia en el tipo de cambio y 6% de aumento en los costos internos durante buena parte de la temporada.
En cuanto al origen de los visitantes, la temporada mostró un crecimiento del turismo argentino, que históricamente representa el principal mercado para el destino.
Según Castellano, los argentinos se acercan nuevamente a niveles cercanos al 40% del total de turistas que visitan Colonia y podrían seguir creciendo si se mantiene la actual situación económica en ese país.
“Hoy en algunos aspectos Colonia está más barata que Buenos Aires. Un hotel o un restaurante pueden costar menos aquí que en la capital argentina”, afirmó.
El mercado uruguayo y el brasileño, en tanto, registraron una leve caída de entre 2% y 3% respecto al verano anterior, aunque se mantuvieron en niveles estables.
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