Sector inmobiliario se mantiene atento a "alertas que llaman la atención" por dólar y el costo país

El crecimiento del sector inmobiliario en Maldonado en las últimas dos décadas muestra la magnitud del vínculo entre turismo, inversión y desarrollo territorial. Un análisis presentado por directivos de la Cámara Uruguaya de Turismo (Camtur) señala que entre 2005 y 2025 se aprobaron y construyeron cerca de 12 millones de metros cuadrados en el departamento, lo que equivale a una inversión estimada en torno a US$ 24.000 millones si se toma un valor conservador de US$ 2.000 por metro cuadrado.

El dato, expuesto ante legisladores en el marco de una comisión parlamentaria, pone en perspectiva el peso económico que ha tenido el desarrollo inmobiliario vinculado al turismo y, en particular, al segmento de segunda residencia, uno de los motores del crecimiento de destinos como Punta del Este.

El directivo de Camtur, Horacio Díaz, explicó que el estudio abarca dos décadas completas —entre 2005 y 2025—, período que incluye administraciones departamentales de distinto signo político. Según señaló, los resultados muestran una continuidad en los niveles de inversión más allá de los cambios de gobierno.

“En 20 años se autorizaron y se ejecutaron unos 12 millones de metros cuadrados en el departamento de Maldonado. Si multiplicamos eso por un valor conservador de US$ 2.000 el metro cuadrado, estamos hablando de unos US$ 24.000 millones de inversión inmobiliaria en ese período”, afirmó.

Díaz indicó que cuando esos números fueron presentados ante legisladores generaron sorpresa por la magnitud del impacto económico asociado al desarrollo del real estate en el departamento.

El análisis también permitió profundizar en la composición de esa expansión durante la primera década del período. Entre 2005 y 2015 se aprobaron y construyeron cerca de seis millones de metros cuadrados, de los cuales más de la mitad correspondieron a residencias particulares.

“El 55% fueron residencias particulares, unos 3,3 millones de metros cuadrados, y de ese total aproximadamente la mitad se desarrolló en áreas rurales del departamento”, detalló.

Otro de los datos que surgieron del estudio cambia la percepción de que el crecimiento inmobiliario está dominado por torres grandes. Según Díaz, los edificios de máxima altura representaron apenas el 15% del total construido en ese período, es decir, cerca de 900.000 metros cuadrados.

“Eso demuestra que hay un segmento muy importante vinculado a la segunda residencia, que ha tenido una gran incidencia en el desarrollo de la industria de la construcción”, sostuvo.

El fenómeno se intensificó en los últimos años, especialmente a partir de la pandemia, cuando muchas personas comenzaron a priorizar destinos con mayor calidad de vida. “En la segunda década, especialmente en el período de pandemia y pospandemia, se acentúa aún más la inversión porque mucha gente buscaba calidad de vida, libertad y seguridad, algo que Maldonado ofrece y que desde afuera se valora mucho”, explicó Díaz.

El impacto económico del turismo no debería medirse únicamente por el gasto directo de los visitantes, según indicó el directivo de la Camtur y sostuvo que el peso del sector se amplía considerablemente si se incorpora el efecto del desarrollo inmobiliario asociado a la segunda residencia.

“Hoy la actividad turística se ubica en torno al 6% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional, pero nosotros estamos convencidos de que si se suma el impacto de la segunda residencia esa incidencia mejora sustancialmente”, señaló.

Foto. Ricardo Figueredo/Archivo El País.

En ese contexto, Díaz remarcó que existe una oportunidad para captar inversiones en un escenario internacional marcado por la incertidumbre. “Hoy mucha gente en el mundo está buscando lugares que ofrezcan seguridad, estabilidad y calidad de vida. Uruguay y el Mercosur tienen un potencial enorme para captar esas inversiones”, afirmó.

Entre los destinos mejor posicionados mencionó especialmente a Punta del Este, junto con otros polos turísticos como Colonia y Montevideo. “La marca Punta del Este tiene reconocimiento internacional, y eso abre oportunidades para seguir atrayendo inversiones vinculadas al turismo y a la segunda residencia”, agregó.

Para el presidente de Camtur, Fernando Tapia, el turismo cumple un rol clave como puerta de entrada para la inversión extranjera en Uruguay.

Según explicó, en numerosos casos el proceso comienza con una visita al país que luego se transforma en una decisión de inversión, especialmente en el sector inmobiliario. “El turismo es una actividad que promueve los valores más relevantes del país en el exterior y es un vehículo que impulsa la inversión extranjera directa, sobre todo en real estate”, agregó.

Tapia señaló que este fenómeno se observa con claridad en varios departamentos del país, entre ellos Maldonado, Montevideo, Colonia y también Rocha.

“Muchas veces alguien llega al país como turista, se enamora de lo que ve, de lo que vive o de lo que siente estando acá, y después empieza a pensar en tener una segunda residencia”, explicó.

Ese proceso, agregó, puede evolucionar hacia otras formas de inversión. “En muchos casos esa persona que primero viene como turista termina comprando una propiedad, pasando más tiempo en el país e incluso desarrollando una actividad económica”, afirmó.

De acuerdo con Tapia, este fenómeno genera un círculo virtuoso entre turismo e inversión. “Hay muchos casos en los que alguien que empezó viniendo como turista termina mudándose a Uruguay o decide instalar una empresa o invertir en alguna actividad”, dijo.

Ricardo Figueredo/Archivo El Pais

Por ese motivo, el presidente de Camtur considera que debería existir una mayor articulación entre las estrategias de promoción turística y la captación de inversiones, ya que “son actividades que en la práctica están muy vinculadas”. Incluso, sugirió que podría evaluarse una estructura institucional que refleje esa relación con una fusión de ambas partes.

“Desde mi punto de vista, podría analizarse si no sería conveniente pensar en un Ministerio de Turismo e Inversión, porque son dos áreas que necesitan promoción internacional y que muchas veces funcionan juntas”, concluyó.

Más allá de que Maldonado continúa mostrando dinamismo en materia de inversión, con proyectos en marcha y nuevos desarrollos, el sector sigue de cerca algunas variables económicas que podrían incidir en la rentabilidad de las inversiones, especialmente el nivel del dólar y el aumento de los costos internos en Uruguay.

Así lo señaló Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado/Punta del Este, quien explicó que, pese al contexto, la actividad se mantiene firme por ahora. “Las posibilidades de inversión que hay vienen bien por el momento, bien sostenidas”, afirmó.

Según el referente del sector, la reciente baja del dólar generó preocupación en algunos desarrollos, ya que impacta directamente en la ecuación financiera de los proyectos inmobiliarios. Aun así, destacó que el efecto todavía no se tradujo en cancelaciones de iniciativas.

En ese sentido, explicó que incluso hay emprendimientos nuevos que se preparan para comenzar y que, hasta ahora, tampoco han sido detenidos, lo que refleja que el interés inversor en el departamento continúa vigente. De todos modos, el presidente de la gremial inmobiliaria advirtió que el principal riesgo para el sector sería que el dólar permanezca en niveles bajos durante un período prolongado. “El miedo es que el dólar no suba y que se mantenga en niveles bajos y que haga la inversión inviable”, explicó.

El impacto del tipo de cambio es particularmente relevante en el negocio inmobiliario, ya que gran parte de las inversiones se realizan en dólares, mientras que una porción significativa de los costos se paga en pesos uruguayos. “En realidad todo el mundo invierte dólares para cambiarlos por pesos y financiar las obras”, señaló.

A esta situación se suma otro factor que preocupa al sector: el aumento del costo país. Según Sena, el encarecimiento de la economía uruguaya viene siendo una tendencia que afecta la competitividad de los proyectos.

“Uruguay tiene una cantidad de ventajas, pero el costo de la economía del país ha empezado a subir cada vez más y eso tampoco es algo favorable”, afirmó.

En este contexto, Sena señaló que el sector mantiene el ritmo de actividad, aunque con mayor cautela por parte de quienes evalúan iniciar nuevos desarrollos. “Todo lo que venía se sigue manteniendo, las posibilidades de construcción siguen bien, pero con algunas alertas que llaman la atención”, explicó.

Para el empresario, la principal preocupación radica en que un escenario de dólar bajo combinado con costos elevados pueda afectar la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios en el departamento. “Hay temor a arrancar y quedar con una inversión pesada si el dólar no acompaña”, concluyó.

Tras años de concentrar su actividad en Montevideo, la desarrolladora Kopel Sánchez decidió dar un paso hacia el principal mercado inmobiliario del este del país. Su director, Fabián Kopel, confirmó que la empresa tiene tomada la decisión de desembarcar en Maldonado con un primer proyecto, en un movimiento que responde tanto al dinamismo del mercado local como a la demanda de inversores.

“Nosotros hasta ahora no quisimos ir a Punta del Este, estábamos muy focalizados en Montevideo, y lo veíamos con una lógica más asociada a la inversión argentina. No quisimos desenfocarnos”, explicó el empresario. Sin embargo, el crecimiento del mercado y el interés de clientes llevó a replantear esa estrategia.

Según Kopel, la firma ya tiene una primera propuesta acordada para desarrollar un proyecto en el departamento, aunque el terreno aún no está firmado. “No puedo decir dónde es (por temas legales de contrato), pero tenemos la decisión tomada de avanzar en Punta del Este con un proyecto importante”, afirmó.

El empresario señaló que el desembarco responde en gran medida al impulso del mercado y al interés directo de inversores que buscan participar en iniciativas de la compañía. “Tenemos muchos clientes que nos están pidiendo edificios en Maldonado y también inversores que quieren que invirtamos allí para ser parte de los proyectos. Eso nos da tranquilidad porque de alguna manera ya tenemos pre-vendidos los proyectos”, sostuvo.

Foto: Leonardo Mainé (Archivo)

El posible desembarco en el este se inscribe en una etapa de expansión más amplia de la desarrolladora, que recientemente anunció nuevos proyectos en el área metropolitana de Montevideo. “Estamos en una expansión hacia el este de lo que es Montevideo, por Carrasco. Nos parece natural que Punta del Este sea parte de esa expansión”, indicó.

A la par del avance en Uruguay, la empresa también trabaja en una estrategia para ampliar su alcance comercial en Argentina. Según Kopel, el objetivo es fortalecer la venta de proyectos a inversores de ese país mediante nuevas herramientas tecnológicas.

“Estamos planificando una expansión comercial fuerte en Argentina y, a través de herramientas de inteligencia artificial, vamos a poder expandir nuestra estrategia comercial allí”, señaló. Esta estrategia permitiría potenciar la comercialización de futuros proyectos en Maldonado y Punta del Este.

“Eso nos va a dar músculo para no solamente vender a los uruguayos, sino también vender a los argentinos”, agregó.

En cuanto a los tiempos, Kopel indicó que la empresa analiza actualmente tres posibles desarrollos en el este del país, todos de gran escala. “Tenemos tres proyectos en estudio; uno es el que más nos interesa. Nuestro objetivo es que para la próxima temporada ya estemos comercializando”, adelantó.

El empresario incluso dejó abierta la posibilidad de avanzar con más de un emprendimiento en simultáneo. “Calculamos que empezaremos con uno, aunque no descartamos que puedan ser dos proyectos de gran porte”, concluyó.