En mayo, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a abril de este año? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?
Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró un aumento en la oferta de propiedades en mayo respecto a abril de 3,1%.
En la comparación interanual (frente a mayo de 2024) hay una baja de 5,19% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
Precios de venta
El valor de venta de viviendas solicitado bajó en mayo respecto a abril. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta bajaron 0,3% en mayo.
En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades suben 2,61%.
El índice para apartamentos refleja una suba en los precios ofertados en mayo respecto a abril de 0,13%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una baja de 1,8% en mayo respecto a abril.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en dólares) en venta fue de US$ 115.521 en mayo, mientras que para los apartamentos de un dormitorio fue de US$ 151.402.
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 203.262 en el mes de mayo. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en US$ 366.315.
En cuanto a los apartamentos de cuatro dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 469.819. En esta línea (y englobando todas las opciones mencionadas anteriormente), el precio promedio para ventas en dólares en Montevideo se ubica en US$ 196.713.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del metro cuadrado (m2) más caro para apartamentos está en Carrasco (US$ 4.344 el m2), seguido de Villa Biarritz (US$ 4.097 el m2), la zona de Club de Golf (US$ 4.033), Puerto Buceo (US$ 3.991) y Punta Carretas (US$ 3.945).
Para completar el top 10 de los barrios más caros por m2 para apartamentos aparecen Punta Gorda (US$ 3.889 el m2), Pocitos Nuevo (US$ 3.833), Pocitos (US$ 3.714), Barra de Carrasco (US$ 3.712) y por último aparece en la escena el barrio Parque Rodó (US$ 3.643 el m2).
Del lado opuesto, Punta Rieles aparece como el barrio con el m2 a la venta para apartamentos más barato en Montevideo con US$ 902, seguido por Jardínes del Hipódromo (US$ 920 el m2), Nuevo París (US$ 962), Cerro (US$ 970) y Colón (US$ 1.005 el m2).
Para completar el listado de los 10 barrios más baratos por m2 en apartamentos, aparecen Maroñas (US$ 1.087 el m2), Piedras Blancas (US$ 1.093), Cerrito (US$ 1.096 el m2), Peñarol (US$ 1.136) y por último Las Acacias (US$ 1.166 el m2).
Precio de alquiler
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó en mayo 3,3% respecto a abril. En la comparación interanual hay un aumento de 8,84%.
El índice de alquileres para apartamentos bajó 2,34% en mayo frente a abril y el índice de precios de alquiler para casas cayó 4,13% en la misma comparación.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 23.318 en mayo, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de $ 28.600.
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en $ 37.500 en el mes de mayo. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en $ 74.221. En tanto, el precio promedio para los de cuatro dormitorios se ubicó en $ 86.141.
En este caso, el precio promedio de alquiler en la ciudad es de $ 37.091. En esta línea, se puede observar que la tipología de dos dormitorios ($ 37.500) es la que se encuentra cercana al promedio de la ciudad.
A su vez, puede ser relevante respecto a las decisiones de alquiler que el valor para pasar de monoambiente a un dormitorio presenta una suba de unos $ 5.000, mientras que el agregado de un segundo dormitorio presenta un salto superior en torno a los $ 9.000.
Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para alquilar según el informe Inmuebles Data?
En apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 96.012 promedio en el mes), Carrasco ($ 91.595 por mes), Carrasco Norte ($ 88.365), Puerto Buceo ($ 73.166), Punta Gorda ($ 70.978), Villa Biarritz ($ 63.162), Barra de Carrasco ($ 60.497), Punta Carretas ($ 54.465), Buceo ($ 40.729) y Malvín ($ 40.568).
En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar son Manga ($ 13.150 promedio por mes), Jardínes del Hipódromo ($ 13.750), Piedras Blancas ($ 14.211), Las Acacias ($ 15.606), Nuevo París ($ 15.716), Cerro ($ 16.597), Ituzaingó ($ 16.754), Peñarol ($ 16.853), Cerrito ($ 16.921) y Colón ($ 16.970).
En casas, los 10 barrios con precio más alto para alquilar son: Puerto Buceo con $ 164.589 promedio por mes, Carrasco ($ 163.762), Punta Carretas ($ 136.061), Pocitos ($ 121.146), Ciudad Vieja ($ 110.472), Punta Gorda ($ 109.390), Carrasco Norte ($ 105.877), Pocitos Nuevo ($ 103.447), Parque Batlle ($ 93.906) y Parque Rodó ($ 88.636).
Por su parte, los 10 barrios con menor precio de alquiler en casas son: Jardínes del Hipódromo con $ 18.923 por mes en promedio, Manga ($ 20.250), Colón ($ 20.928), Nuevo París ($ 21.500), Villa Española ($ 21.838), Lezica ($ 21.963), Punta Rieles ($ 22.187), Cerrito ($ 22.195), Paso de la Arena ($ 22.404) y Peñarol ($ 22.489).
Así se elabora Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país.
Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de cinco baños o siete dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler.
Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.
Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.
Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos. Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
, situado en el área de extensiones del navegador (en la esquina superior derecha de la pantalla). Es posible que veas un pequeño número cubriendo parte del icono.
, situado en el área de extensiones del navegador (en la esquina superior derecha de la pantalla). Es posible que veas un pequeño número cubriendo parte del icono.
de modo que se deslice hacia la izquierda.
, situado en el área de extensiones del navegador (en la esquina superior derecha de la pantalla). Es posible que veas un pequeño número cubriendo parte del icono.
. Se pondrá en gris, lo que indica que ya no se bloquearán los anuncios de ese sitio web.
.