En junio, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a mayo de este año? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?
Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de la sección Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró una baja en la oferta de propiedades en junio respecto a mayo de 0,14%.
En la comparación interanual (frente a junio de 2024) hay una baja de 4,5% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
Precios de venta
El valor de venta de viviendas solicitado subió en junio respecto a mayo. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta subió 0,61% en junio.
En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades suben 3,35%.
El índice para apartamentos refleja una suba en los precios ofertados en junio respecto a mayo de 0,38%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una suba de 1,99% en junio respecto a mayo.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en dólares) en venta fue de US$ 116.251 en junio, mientras que para los apartamentos de un dormitorio fue de US$ 152.331.
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 204.514 en el mes de junio. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en US$ 362.744.
En cuanto a los apartamentos de cuatro dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 475.269. En esta línea (y englobando todas las opciones mencionadas anteriormente), el precio promedio de venta en la ciudad es de US$ 197.468, mientras que la mayor diferencia en valores se produce al pasar de las unidades de dos dormitorios a las de tres, mientras que el salto de monoambiente hasta dos dormitorios es de 76% en venta, mientras que el pasaje de dos a tres dormitorios implica una suba de 77% en ventas.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del metro cuadrado (m2) más caro para apartamentos está en Carrasco (US$ 4.283 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 4.084 el m2), seguido de Golf (US$ 4.083 el m2), la zona de Villa Biarritz (US$ 4.082), y Punta Carretas (US$ 3.958).
Para completar el top 10 de los barrios más caros por m2 para apartamentos aparecen Pocitos Nuevo (US$ 3.830 el m2), Parque Rodó (US$ 3.726), Pocitos (US$ 3.718), Punta Gorda (US$ 3.697) y por último aparece en la escena el barrio Carrasco Norte (US$ 3.563 el m2).
Del lado opuesto, Punta Rieles aparece como el barrio con el m2 a la venta para apartamentos más barato en Montevideo con US$ 902, seguido por Jardínes del Hipódromo (US$ 987 el m2), Cerro (US$ 1.010), Colón (US$ 1.018), Nuevo París (US$ 1.064 el m2) y Piedras Blancas (US$ 1.064).
Para completar el listado de los 10 barrios más baratos por m2 en apartamentos, aparecen Maroñas (US$ 1.109), Ituzaingó (US$ 1.113), Cerrito (US$ 1.116) y por último Peñarol (US$ 1.177 el m2).
Precio de alquiler
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en junio 1% respecto a mayo. En la comparación interanual hay un aumento de 9,44%.
El índice de alquileres para apartamentos subió 0,72% en junio frente a mayo y el índice de precios de alquiler para casas subió 3,97% en la misma comparación.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 23.387 en junio, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de $ 29.044.
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en $ 37.346 en el mes de junio. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en $ 74.109. En tanto, el precio promedio para los de cuatro dormitorios se ubicó en $ 85.461.
En este caso, el precio promedio de alquiler en la ciudad -englobando estos resultados- es de $ 37.363. Además, el salto del monoambiente a un alquiler de una propiedad de dos dormitorios es de 60% en alquiler, mientras que el pasaje de dos a tres dormitorios implica una suba de 98% en alquileres.
Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para alquilar según el informe Inmuebles Data?
En apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 108.244 por mes), Carrasco (US$ 93.058), Carrasco Norte ($ 89.831), Punta Gorda ($ 72.212), Puerto Buceo ($ 64.593), Villa Biarritz ($ 63.898), Punta Carretas ($ 51.175), Pocitos Nuevo ($ 41.150), Pocitos ($ 40.793) y Malvín ($ 38.513).
En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar son Jardines del Hipódromo ($ 13.616 promedio por mes), Manga ($ 13.831), Piedras Blancas ($ 14.483), Nuevo París ($ 14.475), Villa Española ($ 15.918), Ituzaingó ($ 16.009), Cerro ($ 17.140), Colón ($ 17.156), La Teja ($ 17.675) y Cerrito ($ 17.851).
Así se elabora Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país.
Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de cinco baños o siete dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler.
Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.
Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.
Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos. Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
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