Posibles cambios en la Ley de Vivienda Promovida pueden frenar el apetito por invertir, advierten operadores

El mercado inmobiliario uruguayo se viene comportando de manera estable en lo que va del año, aunque hay algunos factores que ponen en jaque el futuro de nuevos proyectos dentro del sector, como es el caso de los posibles cambios a la Ley de Vivienda Promovida que planea el gobierno. A ello se suma a la liberación del cepo cambiario en Argentina, que ha frenado la llegada de algunos inversores argentinos al país. En este marco, ¿qué análisis hay de los primeros meses del año y qué se espera para lo que resta?

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari, indicó que la CIU constató una baja en la cantidad de proyectos presentados bajo el régimen de Vivienda Promovida. De hecho, esa caída en la cantidad de iniciativas ocurrió tanto en Montevideo como en el interior del país, ya que durante en lo que va del año se promovieron 29 proyectos en la capital y 23 en el resto del país, mientras que en el período enero-mayo de 2024 se había llegado a 43 desarrollos en Montevideo y a 28 en el interior, lo cual equivale una reducción del 27%.

“La cantidad de viviendas promovidas mostró una baja interanual de enero-mayo , aunque permanece en niveles altos si lo comparamos con años anteriores. Desde el inicio de este régimen se volcaron unas 43.000 viviendas nuevas al mercado, aunque no todas están terminadas aún. Montevideo alberga más de la mitad de los proyectos, pero su participación en el total se redujo sensiblemente en los últimos años. En el interior, le sigue Canelones y luego Maldonado”, sostuvo Medina.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

Según la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), en el período enero-abril se vendieron 1.100 viviendas promovidas, lo cual representa una caída de 3% en términos interanuales, mientras que los precios de ventas subieron un 4% medidos en dólares en total del país y 10% en unidades indexadas.

Vale destacar que los desarrolladores uruguayos y argentinos están expectantes por las decisiones efectivas que vaya a tomar el gobierno en materia de vivienda, y sobre todo en el marco de la Ley de Vivienda Promovida, uno de “los motores principales de la construcción en la actualidad”, dijo Medina.

Por su parte, Fabián Kopel, socio fundador y CEO de la desarrolladora Kopel-Sánchez, resaltó que desde que se instrumentó dicha ley, sus resultados “han sido excelentes” y que “es un ejemplo” en toda la región de como una ley de vivienda ha generado tantos desarrollos con inversión privada.

“A no olvidarse que en el año 2011, cuando se empezó con el proceso de la vivienda promovida, no existía ningún tipo de desarrollo más que en zonas como Pocitos, Punta Carretas, Buceo y Carrasco. El resto de Montevideo estaba prácticamente parado hacía unos 50 años, casi no se desarrollaba nada”, agregó.

A todo esto, las autoridades del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) y de la ANV han sido citadas a Diputados esta semana para dar respuestas a los desarrolladores del sector de la construcción, acerca de los posibles cambios a la Ley de Vivienda Promovida que tiene en carpeta el gobierno, los cuales aún no han sido divulgados, generando incertidumbre y nerviosismo entre los diversos actores del sector.

La cantidad de permisos de construcción otorgados por la Intendencia de Montevideo (IM) aumentó levemente (4%) en la primera parte de este año comparada al mismo período del año anterior, llegando casi a 400, mientras que el área autorizada para construcción en Montevideo tuvo un incremento relevante de 15%.

Por otro lado, Medina resaltó que los costos de la construcción medidos en dólares exhibirán una leve suba en lo que resta del año y que se espera un “aumento mayor” en 2026.

En este contexto, los cotizantes de la construcción al BPS permanecieron “relativamente estables” en niveles elevados durante el último tiempo, según el operador inmobiliario.

El vicepresidente de la CIU aseguró que la cantidad de compraventas de viviendas se incrementó un 6% interanual en Enero-Abril, situándose en los niveles más altos desde una perspectiva de largo plazo.

“La concesión de créditos hipotecarios se mantuvo al firme al inicio de este año, acumulando incrementos relevantes tanto en cantidad de operaciones como en monto prestado. El crédito hipotecario del Uruguay se ubica alrededor del 4% del PIB, si bien tendió aumentar en la década pasada, es de los más bajos del mundo”, agregó Medina.

Ante esta situación, manifestó que la venta durante esta año “sigue estable” y “a buen ritmo”. diferenciando al consumidor final de primera vivienda con el que busca renta con perfil inversor, tanto de origen local como de otros países.

En ese marco, Medina comentó que el mercado argentino “está mejor que años atrás” y eso hace que los inversores del país vecino “no vengan igual que antes” para ampliar su carpeta de inversiones, aunque de todas formas “continúan confiando en nuestro país por la estabilidad económica y jurídica que les brindamos siempre”.

En el mercado de alquileres, en tanto, se originaron 25.847 contratos en el año móvil a abril, con un precio promedio de $ 20.000, un 6% más en la comparación interanual.

“Observamos con dinamismo las operaciones de alquileres, ya que en un plazo de 20 días se logra concretar los arrendamientos (comercialización, trámite de garantía, firma de contrato e inventario)”, agregó Medina.

En este apartado, Medina indicó que en la CIU constataron una mayor búsqueda por apartamentos de uno y dos dormitorios (estos últimos sobre todo para reventas durante y al final de la obra).

En el caso de ser monoambientes (los cuales tienen rotación cada 12 meses aproximadamente), los inversores que buscan para renta solicitan que sean al frente, con gastos comunes bajos, un mínimo de 30m2 con balcón y que el edificio cuente con amenities (lavadero de uso común, sala para teletrabajo y barbacoa).

Foto: archivo El País.

En lo que respecta a consumidores finales, se buscan propiedades de dos a tres dormitorios con garaje y que sean en construcciones que ya tengan algunos años de antigüedad.

En el caso de las casas, las más solicitadas son aquellas de padrón único o en régimen de propiedad horizontal “totalmente independientes una de la otra” y que sean de dos a tres dormitorios, con un terreno total que no supere los 500m2.

Medina indicó que los inversores se vuelcan a barrios como el Centro, Tres Cruces, Cordón, Aguada, La Blanqueada y Parque Batlle.

En tanto, los consumidores finales suelen optar por Cordón Sur, Pocitos, Pocitos Nuevo, Buceo, Parque Rodó, Parque Batlle, Punta Carretas y por último Villa Biarritz, para aquellos “con un poder adquisitivo más elevado”.