La periferia no tiene "dónde ir el fin de semana": miradas cruzadas sobre el potencial del norte y oeste de Montevideo

Durante décadas, el crecimiento de Montevideo se inclinó hacia la costa, mientras amplias zonas del norte y oeste quedaban al margen de las grandes inversiones. Hoy, sin embargo, la periferia vuelve a instalarse en la agenda del desarrollo urbano, que comprende la vivienda accesible, el acceso al crédito, la generación de empleo y, ahora, un nuevo shopping center como proyecto ancla y reabre el debate sobre cómo —y bajo qué condiciones— puede activarse un territorio con infraestructura disponible, demanda latente y un mercado todavía frágil.

Para Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, la periferia de Montevideo presenta una paradoja clara: existe una necesidad evidente de vivienda, pero el desarrollo inmobiliario tradicional no encuentra condiciones sencillas para expandirse allí.

Según explicó, el contexto de esos barrios combina demanda habitacional con escasa oferta de vivienda nueva. “Es poco atractivo de golpe para el desarrollo inmobiliario tradicional”, señaló, aludiendo a la dificultad de convencer a inversores de apostar por proyectos que aseguren rentabilidades razonables en zonas donde el mercado todavía no está consolidado.

Kopel describió además una situación particular en materia de alquileres: en esos sectores, los valores que se pagan no siempre están en línea con la calidad de las viviendas disponibles. “La gente paga alquileres en esas zonas que no están acorde a las casas que están pagando”, afirmó, y precisó que en muchos casos los precios son altos en relación con inmuebles de calidad inferior, justamente porque no existe oferta nueva que compita y mejore el estándar.

Desde su perspectiva, allí hay una oportunidad: desarrollar vivienda nueva que ayude a ordenar el mercado y a equilibrar las distintas regiones de la ciudad. Sin embargo, planteó que esa expansión no debería apoyarse exclusivamente en la vía de la compra.

Leonardo Mainé

En ese sentido, consideró que instrumentos como el Plan Entre Todos deberían apuntar no solo a facilitar el acceso a la vivienda en propiedad, sino también a dinamizar el mercado de alquiler. “No puede llegar solamente en la vía de compra. Tiene que llegar también al alquiler”, sostuvo. A su juicio, una porción importante de las viviendas en esas zonas debería pensarse con destino locativo, especialmente para atender a trabajadores que ya desempeñan actividades allí y necesitan residir cerca.

El Plan Entre Todos tiene el objetivo principal de generar y facilitar el acceso a la vivienda de los sectores socio-económico bajo, medio-bajo, y medio de la población. Pretende, además, incrementar significativamente la oferta de vivienda y fomentar la construcción en todo el país, permitiendo que los proyectos se instalen en suelo sub-urbano y en zonas sin saneamiento.

El desarrollador mencionó como ejemplos áreas como Villa García y Don Bosco, en las afueras de Montevideo, donde —según indicó— han detectado una necesidad relevante de vivienda. En ese corredor hacia el este, camino a Pando, adelantó que la empresa proyecta realizar anuncios en breve vinculados a una intervención fuerte en materia habitacional.

Para Kopel, la clave está en combinar incentivos adecuados con una estrategia que contemple tanto venta como alquiler, de modo de comenzar a corregir asimetrías y aprovechar la demanda existente en sectores históricamente relegados.

Desde otra óptica de desarrollo, el empresario Carlos Lecueder, director del Estudio Luis E. Lecueder, explicó los fundamentos detrás de Aventura Shopping, el nuevo proyecto comercial que impulsa en la zona norte, noroeste y oeste de Montevideo.

El empresario señaló que al planificar un shopping center el primer criterio es evitar la competencia directa por localización. En el análisis del mapa capitalino, identificó que la franja costera se encuentra cubierta por centros comerciales de gran porte —desde Punta Carretas hasta Portones Shopping, y ya en Canelones con Costa Urbana, entre otros—, mientras que hacia el interior existen casos como Tres Cruces y, más al norte, Nuevo Centro.

Sin embargo, sostuvo que “toda la zona norte, noroeste y oeste de la ciudad carece de centros comerciales y de servicios de este tipo”. Allí detectaron un área primaria de influencia de unas 250.000 personas, que se amplía a 500.000 si se considera la zona primaria y secundaria.

Según Lecueder, se trata mayoritariamente de población de clase media —con presencia también de sectores de clase media baja y media alta— que ya tiene el hábito de consumir en shoppings, pero debe cruzar la ciudad para hacerlo. “La zona no tiene dónde ir el fin de semana”, explicó, señalando la escasez de espacios de paseo y entretenimiento.

El proyecto apunta entonces a generar una obra de importancia en una zona que, a su entender, tuvo menor desarrollo en décadas. Además de servicios y experiencias comerciales, la iniciativa incluye un componente residencial: cuatro edificios de vivienda promovida por encima del shopping.

Aventura Shooping. Foto Archivo El Pais

Una de las torres comenzaría a construirse a corto plazo, con el objetivo de que la inauguración del centro comercial la encuentre en pleno desarrollo. Lecueder indicó que buscan acuerdos con desarrolladores especializados en vivienda promovida, ya que no es un negocio que el grupo haya encarado directamente hasta ahora.

A su juicio, la llegada de un proyecto de estas características puede activar un “círculo virtuoso” en una zona donde la falta de actividad y empleo limita la radicación de población. “Generamos en esta zona una obra de importancia que le da servicio y entretenimiento a la gente cerca de su barrio”, planteó, convencido de que el emprendimiento puede fortalecer y potenciar el crecimiento urbano en esa área.

Asimismo, sostuvo que Montevideo debería fomentar con mayor énfasis el desarrollo fuera de la franja costera, en línea con experiencias que extendieron la construcción hacia el norte de la ciudad. Desde su óptica, el estímulo a esas zonas podría requerir tratamientos diferenciados en materia de aprovechamiento del suelo, aunque aclaró que se trata de una cuestión de política municipal.

En tanto, Marcelo Guillermo, director de la desarrolladora Tanco, puso el foco en una dimensión distinta del problema: la capacidad de pago del mercado. Para él, el obstáculo central en la periferia es que “no tenés un mercado que pueda pagar la vivienda que vos podés producir”.

Si bien reconoció la existencia de instrumentos como el Plan Entre Todos de la Agencia Nacional de Vivienda, sostuvo que, según su impresión, no estaría funcionando aún como debería. En términos generales, describió un esquema donde históricamente ha habido ayuda para sectores de muy bajos ingresos a través de planes sociales, y crédito privado para quienes cuentan con ingresos altos y acceso bancario, pero con menor facilidad para la clase media.

Estefania Leal/Archivo El Pais

“Lo que es clase media no tiene la ayuda tan fácil”, señaló. A su entender, si existieran créditos de largo plazo —mencionó plazos de 20 o 25 años como referencia— para acceder a una vivienda en esas zonas, podría generarse un motor de barrio.

Guillermo también observó que los bancos asumen riesgos al otorgar financiamiento y tienden a mostrarse más reticentes frente a perfiles económicos menos sólidos, lo que restringe aún más el acceso al crédito para determinados sectores.

Desde el punto de vista urbano, sostuvo que existen áreas con buena infraestructura —como Colón, Melilla o Sayago— que cuentan con saneamiento, luz, agua, calles de hormigón y terrenos amplios que permitirían desarrollos de cierto volumen. El problema, insistió, es la ausencia de compradores capaces de afrontar el precio final de las viviendas.

En términos de costos, relativizó la incidencia de la ubicación dentro de la ciudad en el costo de construcción. Según explicó, las diferencias entre edificar en la costa o en la periferia no son significativas en términos de obra; pero lo que incide de forma más clara es el precio del terreno y el volumen de ventas que pueda alcanzarse.

Finalmente, planteó que la creación de polos de empleo —por ejemplo, mediante una zona franca u otro tipo de enlace productivo— podría generar mayor atractivo residencial. Si se generaran necesidades concretas de vivir en esas zonas a partir del empleo, aseguró que habría tierra disponible para desarrollar.