La construcción en vivienda mueve US$ 3.500 millones en Uruguay: los reclamos de promotores por costos y demoras

La construcción privada de vivienda en Uruguay mantiene un ritmo sostenido de actividad, con inversiones que superan los US$ 3.500 millones anuales, comparable con una "mega inversión" al estilo de las plantas de celulosa. Sin embargo, el sector enfrenta desafíos vinculados al aumento de los costos laborales, las demoras en la aprobación de proyectos y las dificultades de acceso a la vivienda. En el Día de la Construcción, en entrevista con El País el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), Alfredo Kaplan, analizó el panorama del mercado inmobiliario, reclamó al gobierno medidas para agilizar las inversiones, cuestionó la propuesta de eliminar los monoambientes del régimen de vivienda promovida planteada por el senador frenteamplista Gustavo González y destacó nuevas propuestas para impulsar la actividad. A continuación, un resumen de la entrevista.

-¿Qué balance hace del desempeño de la construcción de vivienda en Uruguay en lo que va del año? ¿Es un año de aceleramiento, estancamiento o de desaceleración para los promotores?

-Hay que verlo desde distintos puntos de vista, porque hay obras que recién se inician, hay obras que se están construyendo y hay obras que están terminando. Hoy la inversión privada de los promotores (de vivienda) son más de US$ 3.500 millones al año, es una cifra más que respetable. La construcción ocupa 57.000 trabajadores, de los cuales la vivienda ocupa casi 40.000. Son mucho mejor pagos que en el resto de la actividad privada, y generando además una cantidad muy importante de empleos indirectos. En esa situación yo te diría que se está manteniendo un ritmo sostenido de inversiones. El gran desafío es -tras el convenio firmado con el Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca) por cinco años- cómo hacer para que las cosas funcionen mejor. Ahí tenés varios temas a enfatizar. Primero, entender lo que es la promoción privada en el Uruguay. La figura del promotor es quien evalúa distintas opciones de terrenos, de proyectos, a efectos de generar un desarrollo inmobiliario. Una vez elegido el proyecto, y viendo qué situación configura, vivienda promovida, proyecto de gran dimensión económica, empezar a trabajar desde punto de vista de contratar los arquitectos, la empresa constructora, presentar los permisos, presentar a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) si es vivienda promovida, presentar al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) si es proyecto de gran dimensión económica y luego presentar a las intendencias. Todo eso genera una cantidad de tiempos antes de poder poner el primer ladrillo. Luego, el pequeño desafío de hacer el edificio, de construirlo, pagarlo, venderlo, cobrarlo, etcétera.

-¿En base a ello, cómo evolucionó la inversión inmobiliaria en relación al año pasado? ¿Tienen estimaciones aproximadas de cuánto se lleva invertido este año comparado al 2025?

-No menos del año anterior. Hay algunos números que acercan la inversión a un 10% más, pero no tengo datos objetivos para poder confirmarlo. Uno de los temas que vale la pena señalar en la inversión en vivienda es el hablar en monedas distintas. La moneda de venta es el dólar, pero la moneda de costos no es el dólar. Más allá del terreno y de algunos insumos, todo el resto se paga en moneda nacional. Con lo cual, de alguna forma, tenés un desfase de monedas entre el costo de construcción y la unidad de ventas. Hace algunos años hicimos un esfuerzo de decir, “bueno, vendamos en Unidades Indexadas", de forma de, esa brecha, poder enfocarla de una forma más lógica y más racional. El problema que tuvimos fue que la primera pregunta que nos hacían era “¿cuántos dólares era el precio de venta?”, y si venían en un mes a concretar la operación, nos hacían la misma pregunta. Les decíamos cuántos dólares eran, que era un poco distinto a lo que había sido en la pregunta anterior y nos decían “¿aumentaron los precios?” No, simplemente cambió la Unidad Indexada y cambió el dólar. Ese es un pequeño gran tema que hay en la construcción.

Alfredo Kaplan. Foto: Darwin Borrelli.

-¿Y qué tipo de solución cree que podría haber para ese desfase?

-Es una realidad social, es una realidad filosófica, de que hay determinados precios en el Uruguay como electrodomésticos, autos, inmuebles, que el comprador piensa en dólares. Y si vos le das el precio de la heladera en pesos, te va a preguntar cuántos dólares son también. Y por ahí vas a otro tema, que es importante precisarlo, que es la relación entre el dólar y el Índice de Precios del Consumo (IPC). Antes de la devaluación del 2002 surgió la Unidad Indexada, que en mayo del 2002 valía $ 1, hoy vale $ 6,65. El dólar valía en aquel momento $ 16,50, hoy vale $ 40. Mientras uno se multiplicó por 6,65, el otro se multiplicó por menos de dos y medio. Uno habla de la vivienda en Uruguay, y dice, “bueno, los precios en dólares aumentan constantemente”. El gran problema es que los costos también. En los últimos ocho años, si miras los precios en lugar de dólares en Unidades Indexadas, prácticamente no han tenido cambios. Lo mismo sucede con los alquileres. En los últimos ocho años, prácticamente, se han mantenido constantes. Pero, bueno, son características del mercado que hacen tratar de entender este panorama. El proceso constructivo es un proceso largo, desde la compra del terreno, no hablemos de la negociación previa, hasta poder terminar el edificio. Con lo cual, el factor tiempo pasa a ser un factor de costos indiscutible en todo este ciclo. El gran problema son los tiempos innecesarios. Uno presenta un proyecto a la intendencia, dependiendo de qué intendencia sea, y tiene una demora considerable. Uno presenta el proyecto a la ANV, de vivienda promovida y tiene la misma consideración. Uno presenta un proyecto de gran dimensión económica, lo mismo sucede.

-¿Así que no hubo avances este año en ese sentido?

-No. Se habla de que el proyecto de ley de Competitividad puede, de alguna forma, con su futura reglamentación, mejorarlo. Lo que nosotros proponemos y se lo hemos propuesto al MEF es el tema del silencio positivo, la aprobación tácita. Uno presenta un proyecto al MEF o a la ANV, y si en cuatro meses no hay ninguna observación, que tenga la aprobación tácita. Con la responsabilidad del técnico actuante, obviamente, pero no enlentecer innecesariamente las inversiones con el desánimo que provocan a los inversores esa situación. Andá a explicarle a un inversor del exterior que el expediente está trancado en la ANV o en la Comisión de Aplicación de la ley de Inversiones (Comap) un año y medio. No es fácil. Y desalienta que ese señor siga invirtiendo en el Uruguay cuando existen, además, otros lugares para poder invertir. No tenemos el monopolio de ser el lugar donde poder invertir. Entonces, creemos que el silencio positivo puede ser un tema más que importante.

Alfredo Kaplan. Foto: Darwin Borrelli.

-Y más allá de los cuestionamientos que le han hecho al MEF, ¿cómo va la relación de Appcu con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) y cómo ven todos las políticas que han impulsado durante este año y en lo que va del gobierno?

-Nosotros, tanto con el MVOT como con el MEF, como con las intendencias, tratamos de tener una relación fluida y hemos aportado ideas a cada una de ellas. Con la ministra de Vivienda (Tamara Paseyro) tuvimos en su momento una muy buena reunión, en la cual le planteamos básicamente, como punto central, la incorporación de nuevas zonas de promoción que el MVOT había comentado en relación a vivienda promovida. Esas nuevas zonas de inversión pueden generar más inversiones y más trabajos, lo que sería positivo de todo punto de vista. Muchas veces se habla de distintas distorsiones en la construcción, se plantean lateralmente el tema de los monoambientes, de eliminados de vivienda promovida.

-¿Qué opina sobre la propuesta de eliminación de los monoambientes en la vivienda promovida por una parte del Frente Amplio?

-La opinión de Appcu fue totalmente en contra, porque partíamos de la base de que era una vivienda reducida, sí, en los términos de la ley, pero una vivienda decorosa. Una vivienda importante, una vivienda digna, por ejemplo, para jóvenes que se independizan, sea en pareja, sea en forma individual, estudiantes del interior, gente que se divorcia, en fin, distintas situaciones sociológicas que hacen que el monoambiente sea importante. Vale la pena señalar que los monoambientes son solamente el 10% de la promoción de vivienda promovida, con lo cual no es el objetivo, sin duda, de la vivienda promovida.

-¿Y cómo ve el alcance del régimen en lo que va del año? ¿Sigue siendo atractivo para los inversionistas?

-Sí, sigue siendo atractivo, y es atractivo para los inversionistas, y es una solución de vivienda para buena parte de la población. Entre proyectos ya ejecutados, proyectos en construcción y proyectos presentados, hay 60.000 unidades habitacionales, las cuales, en gran medida, cuando se terminan, uno ve todas las luces prendidas en el edificio. Vale la pena un comentario, cuando se aprobó la ley de Vivienda Promovida en el año 2011, una de las leyes aprobadas por unanimidad de los partidos políticos, se nos planteó -ya que tuve la posibilidad de ir a la Comisión de Vivienda de Diputados en ese momento- el impacto que iban a significar esas exoneraciones tributarias, el costo para el Estado. Yo les decía que había dos maneras de verlo. Una, decir esto cuesta US$ 10.000 o US$ 12.000 por unidad habitacional, y la otra, un poco más elaborada, decir, bueno, tomemos un ejemplo, la zona del Cordón. En los últimos 30 años antes del 2011, ¿cuánto se había edificado ahí? Prácticamente nada. Entonces, cobrar impuestos importantes sobre casi cero es cero. En este caso, más allá de aprovecharse la estructura de la ciudad, la energía eléctrica, el agua, las calles, el gas, etcétera, la recaudación es mucho más grande, porque, si bien no paga el promotor privado, paga la empresa constructora, los arquitectos, los profesionales, las inmobiliarias, las barracas y los subcontratistas. Con lo cual la recaudación es muchísimo mayor, generando, a su vez, inversión y trabajo bien pago. Y el mapa de Montevideo, el mapa del Cordón, cambió totalmente, tanto Cordón, La Blanqueada y el Centro.

-¿Cuáles son las zonas destacadas que el MVOT identificó para vivienda promovida en esa reunión?

-Mencionaron que iban a señalar cuáles iban a ser las zonas, pero todavía no hemos recibido la respuesta. Ya han pasado unos cuantos meses y esperamos recibirla a la brevedad.

Foto: Darwin Borrelli

-Y más allá de inversionistas o promotores extranjeros que tal vez apuesten a ese tipo de desarrollos, ¿también se ha vuelto una oportunidad accesible para público de ingreso medio o aún no?

-Creo que aún hay mucho para hacer. En grandes números, la ley de Vivienda Promovida era construir vivienda correcta, que cada vez está mejor terminada, vale la pena comentarlo, sea para vender o para alquilar. Entonces, el objetivo de la ley se cumplió plenamente. El público final es la tercera parte, con lo cual hay dos terceras partes: gente que compra para alquilar. De esa tercera parte que compra, poco más de un 30%, hay un 10% que accede al préstamo bancario a 15, 20, 25 años. Una de las aspiraciones es poder hacer que más compradores sean propietarios. Para eso hay que ver si los bancos mejoran la accesibilidad al crédito del punto de vista de financiar ya no el 80%, sino el 90% del precio, y, bueno, algún tema de ingeniería financiera puede hacer que se mejore un poco esa situación.

-Y en relación a los desarrolladores, ¿los ve dispuestos a iniciar obras? ¿siguen con el mismo impulso que hace un año atrás o están más cautelosos por todo lo que sucedió con la negociación del convenio colectivo?

-No desearía profundizar en el convenio porque ya fue. Obviamente, el convenio generó un incremento de costos. También generó un marco de cinco años de relativa paz sindical, con la cual uno puede pensar en hacer cosas a mediano plazo. Ya asumido ese tema, y para contestarte, voy a salir de vivienda promovida a los proyectos de gran dimensión económica. Con lo cual, el gobierno hizo un acierto estratégico a nuestro juicio, que fue en lugar de prorrogar por un año o por dos años el sistema, prorrogar por cinco años hasta el 31 de diciembre del 2030. Lo cual te da certeza del punto de vista de poder enfocar determinadas acciones con determinado plazo, y no que el plazo se te venza en pocos meses. Hay una categoría de proyectos de gran dimensión económica, los más pequeños, entre 30 millones y 60 millones de UI, hago la traducción al castellano enseguida, entre US$ 5 millones y US$ 10 millones, que terminan de poder ser presentados a fin del año próximo. Le estamos planteando al MEF que los prorrogue hasta el 31 de diciembre del 2030, porque consideramos que, si bien no son los proyectos más grandes, son los proyectos que abarcan a mayor cantidad de promotores, y dos proyectos de US$ 7 millones 0 u US$ 8 millones son más que uno de US$ 10 millones. Entonces, no entendemos los temas temporales distintos.

Alfredo Kaplan. Foto: Darwin Borrelli.

-¿Y le preocupa, por ejemplo, que el encarecimiento de la mano de obra tal vez frene proyectos que están en carpeta o que ya comenzaron y están en su etapa inicial?

-Los ya iniciados ya tenían determinado tipo de contratos firmados con determinadas cláusulas de ajuste, por lo cual no son los afectados por la reducción horaria. Los nuevos proyectos sí lo tienen que tomar en cuenta, Y yo te diría que sí preocupa el tema, o por lo menos, hoy tenemos la certeza de cuáles van a ser los nuevos costos, tenemos que pensar qué va a pasar con la inflación, qué va a pasar con el dólar, qué va a pasar con el mercado. Esa es otra consideración que creo importante relativizarla. Porque muchas veces uno escucha la pregunta, “¿y para quién construímos?” Somos 3.000.000 de habitantes, una población estancada, que inclusive está previsto que vamos a ser menos en 10, 15 o 20 años. La respuesta es la siguiente: hace 20 años el hogar medio en Uruguay era 3,9 personas por hogar, la clásica familia y dos hijos. Hoy es 2,3. De alguna forma, con la misma población se genera la necesidad de un 70% más de hogares, y eso explica por qué se siguen generando proyectos y desarrollos más allá de zonas puntuales donde se plantean los desarrollos o tipología de los mismos. Entonces, queremos seguir generando inversiones y trabajo, le estamos pidiendo al Estado simplemente un ajuste de tiempos, no hacer demoras innecesarias para calificar un proyecto. En su momento hablamos en el MEF, los proyectos de gran dimensión económica son un capítulo dentro de los proyectos Comap, que son muy difíciles o que tienen muchos matices para ser evaluados. No puede ser que estemos un año o más de un año para aprobar un proyecto más allá del ajuste de centímetros, de tal cosa o tal otra. Pensamos que tenemos que evaluar lo más importante, por lo menos a nivel macro, para luego ir a los detalles.

-¿Y cómo ve usted la mirada del gobierno en relación, por ejemplo, a esa ventanilla rápida para sacar los proyectos y las otras modificaciones?

-No hemos recibido ningún comentario negativo. Nos hablan del proyecto de ley de Competitividad, nosotros presentamos a fines de mayo nuestras propuestas al respecto, pero nos cuesta esperar que se apruebe, probablemente en este segundo semestre del año y que luego se reglamente. No queremos esperar todos esos tiempos. Quisiéramos una solución, sea un decreto, sea una resolución que acelere estos tiempos.

-Y, por ejemplo, más allá de los salarios, ¿qué otros componentes ve que también encarecen la construcción y el rubro? ¿Dónde podría haber un margen para poder reducir costos sin afectar la producción de viviendas y desarrollos de gran porte?

-En una obra media, porque hay obras con características especiales, una obra tradicional, la mano de obra es no menos del 40% del costo total de la construcción, excluido el terreno. Eso incluye, obviamente, lo pagado a los trabajadores, a todos los subcontratos, y el aporte unificado de la construcción, que es un 75% sobre el monto de los jornales. Un desafío que tenemos es mejorar la productividad de las obras, tema que se planteó en el consejo de salarios, innovar técnicas de construcción, innovar productos, de forma a hacer el ciclo más rentable, de alguna forma.

-¿La tecnología puede jugar un rol importante en ese sentido?

-Puede jugar un rol importante, aplicada al medio. Uno ve que en China se hace una obra en tiempos insólitos, en cuatro o cinco meses. Pero sí, la idea es mejorar la tecnología y mejorar la calidad.

-En relación a la comercialización de viviendas, ¿qué es lo que se está moviendo más?

-Si hablamos de vivienda promovida, uno y dos dormitorios. Y si hablamos de proyectos de gran dimensión económica que no sean en Punta del Este, también uno y dos, quizás con más predominio de dos que de uno. En vivienda promovida es mayor la cantidad de uno que de dos. Pero hay zonas puntuales, hay proyectos puntuales, hay proyectos dedicados a un mercado premium, y ahí las consideraciones son distintas, y yo te diría que son mercados totalmente distintos.

CARLOS LOPEZ

-¿Y qué rol están jugando los extranjeros? sobre todo argentinos y brasileños

-Están mucho más en el este del país, en la zona de Punta del Este y alrededores, que en Montevideo. Una zona que se ha desarrollado muchísimo en el los últimos dos años, ha sido el departamento de Canelones, producto fundamentalmente de vivienda promovida, que la incentivó en su momento el intendente (Yamandú) Orsi, hoy presidente, generando para el departamento de Canelones, a mi juicio, acertadamente, inversión y trabajo. Los brasileños preferentemente están en Punta del Este, los argentinos más repartidos, y con muchos desarrolladores argentinos trabajando también directamente en Uruguay.

-¿Usted identifica entonces a Maldonado y Canelones como los departamentos del interior con más potencial de cara al futuro?

-Son los departamentos en los cuales se construyen más metros cuadrados y, por unos años, va a seguir así.

-¿Qué perspectivas tiene para el año que viene?

-Seguir trabajando y seguir invirtiendo. Ojalá que con algunos avances en todo esto que hemos hablado.

-¿Esperan una caída o aumento de inversión en la construcción?

-Esperamos poder mantener el ritmo y si podemos aumentarlo mucho mejor, pero el objetivo es tratar de mantenerlo.

-¿Para usted el país sigue siendo un destino competitivo a la hora de de atraer inversiones relacionadas al rubro?

-Uruguay es atractivo, primero para los uruguayos, que somos los grandes compradores de propiedades en Uruguay. El tema de la certeza jurídica, el tema de una ley de alquileres, son temas valorados. Nuestros vecinos saben que Uruguay tiene esas certezas y tradicionalmente han decidido invertir en Uruguay. Obviamente hay otras opciones en el mundo, pero nuestra ubicación geográfica entre dos grandes vecinos hace que nos tomen en cuenta a tales efectos.

-¿Cree que en los próximos meses o de cara a un año el gobierno debería tomar alguna medida concreta, más allá de las que mencionó, para aprobar proyectos y poder facilitar el acceso a vivienda y promover aún más inversiones?

-Una de las ideas que tenemos con el gobierno es sentarnos y plantearles la situación de proyectos de menos de US$ 5 millones que no son vivienda promovida, que no son proyectos de gran dimensión económica, y que abarcan a una cantidad de promotores, poder buscar algún sistema especial que, bueno, nos gustaría poder plantearselo el gobierno antes de explicar en qué consistiría.