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¿Dónde están los barrios más caros y más baratos para alquilar o comprar vivienda en Montevideo?

Inmuebles Data es un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades.

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Compra y venta de vivienda
"El consumidor final terminará pagando el impacto de todos estos costos fiscales"
Foto: Canva

Redacción El País
En diciembre, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a noviembre de este año y en 2023? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario en el año? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró una caída en la oferta de propiedades en diciembre respecto a noviembre de 3,38%. En la comparación interanual (frente a diciembre de 2023) hay una disminución de 15,8% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.

Por su parte, el valor de venta de viviendas solicitado subió en diciembre respecto a noviembre. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta aumentaron 0,71% en el mes.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades subieron 1,52%.

El índice para apartamentos reflejó un incremento en los precios ofertados en diciembre respecto a noviembre de 0,97% y el índice de precios de casas tuvo una suba de 0,75%.

Respecto a un año atrás, el indicador de precios de apartamentos a la venta tuvo un alza de 1,07% y el de casas baja 2,71%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.553 en diciembre, de US$ 2.537 en noviembre y de US$ 2.483 en diciembre de 2022.

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.701 el m2) o de una casa (US$ 1.696 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 172.864 en setiembre. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 298.496 (también la superficie se tomó de las compraventas que refleja el INE).

¿Cuánto dinero movió como “piso” el mercado de compra-venta de inmuebles en Uruguay en 2023?

La Dirección General Impositiva (DGI) recaudó $ 3.640 millones (US$ 93,77 millones) en el año por el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo grava con 2% al comprador y otro 2% al vendedor de un inmueble.

De esa forma, se puede estimar cuánto dinero se destinó a la compra-venta de inmuebles en el año. No obstante, el ITP se calcula sobre el valor catastral del inmueble (que generalmente es inferior al valor de venta) y por eso la estimación es un “piso” de lo que generó el mercado inmobiliario.

Hechas las aclaraciones, el mercado inmobiliario generó negocios de compra-ventas por más de US$ 2.344,2 millones (ese es el “piso”) en todo el año.

Precios por barrio

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos en diciembre estaba en la zona del Club de Golf (US$ 4.147 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.835 el m2). Estos dos se mantuvieron durante todo el año. En tercer lugar en diciembre se ubicó Villa Biarritz (US$ 3.536), en cuarto Punta Gorda (US$ 3.501 el m2) y quinto fue Punta Carretas (US$ 3.354 el m2).

Luego vienen Carrasco (US$ 3.209 el m2), Pocitos Nuevo (US$ 3.191 el m2), Malvín (US$ 3.149 el m2), Parque Rodó (US$ 3.050 el m2) y Pocitos (US$ 3.033 el m2).

Punta Gorda y Pocitos Nuevo fueron los únicos del top 10 que tuvieron bajas de precios en diciembre frente a noviembre.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos fueron: Nuevo París (US$ 675), Punta Rieles (US$ 727 el m2) y Piedras Blancas (US$ 732 el m2).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 en diciembre fueron: Villa Dolores (US$ 2.911), Carrasco (US$ 2.754), Pocitos Nuevo (US$ 2.700), Puerto Buceo (US$ 2.619) y Punta Carretas (US$ 2.591).

Del lado opuesto estuvieron: Casabó (US$ 454), la zona de Camino Maldonado (US$ 455 el m2), y Villa García (US$ 612).

Se recuerda que los valores aquí presentados tanto en venta como en alquiler corresponden a precios de oferta, en general el precio final al que se concretan las operaciones difieren en un entorno del 10% de estos.

Precios de alquiler

Por otro lado, el Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en diciembre 0,65% respecto a noviembre, tras haber bajado en noviembre y subido en octubre y setiembre.

Respecto a diciembre de 2022 el precio de los alquileres se incrementó 6,05%.

El índice de alquileres para apartamentos subió 0,73% en diciembre frente a noviembre y el índice de precios de alquiler para casas aumentó 0,27% en la misma comparación.

En el comparativo interanual, el indicador de precios de apartamentos en alquiler aumentó 8,32% y el de casas se incrementó 3,45%.

Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 barrios más baratos para alquilar?

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor fueron: Golf ($ 111.953 promedio en diciembre), Carrasco ($ 95.067), Punta Gorda ($ 79.970), Puerto Buceo ($ 79.530) y Villa Biarritz ($ 56.614). Completan los 10 más caros, Punta Carretas ($ 48.667), Carrasco Norte ($ 48.640) Pocitos Nuevo ($ 40.549), Pocitos ($ 39.331) y Buceo ($ 33.805).

En ese top 10, subieron los precios en diciembre respecto a noviembre: Carrasco, Punta Gorda, Carrasco Norte, Pocitos Nuevo y Pocitos. En los restantes cinco hubo baja de precios.

En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar un apartamento fueron: Jardines del Hipódromo ($ 11.752), Las Acacias ($ 12.200), Piedras Blancas ($ 12.296), Paso de la Arena ($ 12.928), Nuevo París ($ 13.033), Manga ($ 13.115), Ituzaingó ($ 13.487), Peñarol ($ 15.130), Maroñas ($ 15.501) y Colón ($ 15.848).

En alquileres de casas, los barrios más caros fueron: Carrasco ($ 163.501 por mes), Punta Carretas ($ 1227.489), Pocitos ($ 105.534), Punta Gorda ($ 92.228), Pocitos Nuevo ($ 72.749), Centro ($ 63.696), Cordón ($ 58.878), Malvín ($ 57.081), Parque Rodó ($ 55.679) y Parque Batlle ($ 55.497).

En cambio, los más baratos para alquilar casas son: Jardínes del Hipódromo ($ 16.642), Nuevo París ($ 17.966), La Teja ($ 18.455), Punta Rieles ($ 19.060), Villa Española ($ 19.481), Maroñas ($ 20.050), Cerrito ($ 20.332), Pérez Castellano ($ 20.636), Paso de la Arena ($ 20.760) y Malvín Norte ($ 23.118).

Además

Barrios con más ofertas

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en diciembre? En apartamentos eran: Pocitos (2.149 ofertas), Cordón (1.645), Centro (1.456), Punta Carretas (1.437), Malvín (1.149), La Blanqueada (689), Tres Cruces (613), Aguada (596), Pocitos Nuevo (511) y Buceo (503(). En casas la mayor cantidad de ofertas de estaba en Carrasco (229), seguido de Pocitos (182) y La Blanqueada (88).

Barrio Punta Carretas
La zona del Club de Golf es la de mayor valor de apartamentos para vender o alquilar.
Foto: Archivo El País
VENTA Y ALQUILER

Así se elaboran los indicadores

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales.

Luego, se depura esa base de datos, eliminando todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.

Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos que se presentan en este artículo.

Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data: https://inmuebles-data.elpais.com.uy/

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