Ixou, la empresa que apuesta por innovar en arquitectura en Uruguay y proyecta invertir más de US$ 250 millones

Nicolás Zuchowicki, cofundador y director de Ixou, nació en Buenos Aires, es economista y tiene un máster en Economía Aplicada, ambos títulos de la Universidad de San Andrés.
A sus 35 años, colidera junto a Ariel Dayan, la empresa de desarrollo inmobiliario cuya visión es innovar con proyectos «diferentes», para lo cual convoca a los mejores estudios de arquitectura del mundo. Con 20 proyectos en carpeta -entre terminados, en desarrollo y por iniciar-, todos en Montevideo, maneja un plan de inversión de US$ 250 millones. Mientras analiza llegar a otros países, asegura que seguirá apostando a Uruguay.

Está casado, tiene dos hijas y divide su tiempo entre Argentina y Uruguay. En su tiempo libre, disfruta de hacer deporte, de su familia y de viajar, algo que define como una «fuente de inspiración».

—Es argentino y economista, pero emprendió en el rubro inmobiliario en Uruguay. ¿Cómo tomó ese rumbo?
Vengo de una familia hotelera con presencia en Argentina y Uruguay, donde aprendí mucho de lo que es el valor agregado en un servicio o proyecto. Empecé en este mundo porque siempre me generó mucha inquietud cualquier expresión artística y, viajando, descubrí que mi pasión eran los edificios emblemáticos, conocer el diseño de cada país. Por ejemplo, siempre me gustó sentarme a leer un libro adentro de un lindo edificio, en una linda biblioteca. Entonces empecé a entender que lo que me atrapaba eran los espacios, las construcciones, ese lugar de expresión artística de la arquitectura que definía el carácter de una ciudad. Además, como economista me fui especializando en entender que los seres humanos no somos únicamente agentes racionales -como diría la economía clásica que maximiza beneficios-, sino que hay un componente psicológico importante que es el valor percibido que cada uno asigna a cada experiencia. Después tuve la suerte de conocer a Ariel Dayan, mi socio, con quien tengo afinidad en la filosofía de la empresa.

Se trata de igual forma estadística los espacios donde vivimos, recibimos amigos, criamos a nuestros hijos o trabajamos, que un litro de nafta

—¿Cuál es esa filosofía?
Nace desde la etimología de Ixou, que proviene del término charrúa «ijou», que significa «ojos». O sea, es una visión. Y en la empresa, lo único incuestionable y no negociable es la visión de agregar valor desde la arquitectura. Estamos en una industria donde el furor del big data y las estadísticas empezó a reducirla a un análisis sobre cuánto vale una propiedad. Se trata de igual forma estadística los espacios donde vivimos, recibimos amigos, criamos a nuestros hijos o trabajamos, que un litro de nafta. Se comoditizó. Nuestra filosofía es corrernos de esa discusión. Ofrecemos experiencia, el hogar de una familia. Construimos con valor agregado, con mayor confort, sustentabilidad, iluminación, distribución, calidad de materiales y amenities. Cuando se comienza un proyecto en el centro de Montevideo se discute si hay demanda para unidades de US$ 120.000. Nunca escuché que alguien cuestione si hay un proyecto que ofrezca una vivencia distinta, con alturas de 3 metros o con amenities hoteleros. Soy un convencido de que Montevideo es una ciudad maravillosa, y que los empresarios tenemos que trabajar en una oferta más moderna, desafiante, de mayor nivel, con más ingenio.

Imagen: Gentileza Ixou

—¿Cómo se logra eso?
La industria tiene que capturar la forma en que vivimos, cómo socializamos y nos entendemos. Y el empresario tiene que ser optimista por ADN, tiene que estar todo el tiempo pensando en innovar. Yo no le exijo al consumidor que esté mirando si la cocina es abierta o separada, sino que hay que pensar por qué la cocina era cerrada antes. Lo era porque se cocinaba mucho. Hoy se cocina menos y las parejas se ven menos. Entonces, no tiene que estar uno encerrado en la cocina y el otro en el living. La cocina tiene que ser abierta. Nuestra industria debe capturar los cambios socioculturales y ponerlos en el producto.

—¿Qué diferencia sus apartamentos de otros del mercado?
La calidad de las terminaciones, la nobleza de los materiales, la calidad del proyecto de arquitectura. También seleccionamos el mejor estudio de arquitectos posible para cada desarrollo.

—¿Cómo se refleja esto en sus proyectos?
Por ejemplo, en Ziel, el proyecto de Benito Blanco y Vázquez Ledesma concebido en pandemia, cuando empezó la valorización de los espacios al aire libre. Cuando convocamos al estudio para ese proyecto enfrentamos dos desafíos: por un lado, la migración de montevideanos hacia el este en busca de espacios verdes, y por otro, el cuestionamiento social de la vida relacionada a la naturaleza. Entonces nos preguntamos, «¿cómo hacemos para generar villas dentro de la ciudad?». Y creamos apartamentos con el concepto de una casa. Ziel tiene alturas equivalentes a las de una casa, espacios abiertos y cuatro sky gardens internos de 12 por 10 metros, (diseñados) como si fuesen parques con juegos para niños, bancos de plaza e iluminación natural. En total, son 120 metros cuadrados (m2) en los niveles 2, 4, 6 y 8, con los mismos árboles que tiene el Parque Villa Biarritz.
Otro ejemplo es Âme, que cuenta con la privacidad de acceso de una mansión -pero ubicado frente al World Trade Center- y un club house con un canal de nado. Todas las unidades tienen un estudio, una bodega y una sala de música.
También contamos con proyectos más pequeños, como Mini, en la calle Mini sobre la rambla, con una arquitectura muy emblemática: la protección de una fachada de cristal por fuera de los balcones para que la vivencia en la rambla sea vivible los 365 días del año. Todos nuestros proyectos tienen certificaciones medioambientales, trabajamos con ruptura de puente térmico en todos los desarrollos. Pero nuestro momento de brillar y agregar valor es al elegir el estudio adecuado, que son todos de renombre internacional, como MVRDV, Architecture Studio, OAB, Mathias Klotz, entre otros. En el star system de arquitectura mundial hay 30 o 40 estudios, nosotros trabajamos con 10 y esperemos llegar a más.

Gentileza Ixou

—Es argentino, ¿por qué eligió invertir en Uruguay?
Porque históricamente ha tenido reglas del juego claras. Como empresario, uno decide qué juegos jugar, qué riesgos correr y qué impronta ponerle a la empresa, pero las reglas de juego son las que se determinan en cada lugar. Uruguay es un país donde, más allá de cuestiones políticas, electorales o contextuales, las reglas del juego siempre han sido claras y los empresarios podemos tener un marco de planificación, pensamiento estratégico y crecimiento económico en el que podemos trabajar tranquilos.

—¿Evaluaron otros mercados antes de Uruguay?
Sí, pero nos gusta mucho Montevideo. Es una ciudad muy rica, tiene un nivel de oxigenación y un vínculo con la rambla y la naturaleza muy importante. Además, hay una capacidad profesional enorme de egresados de universidades públicas y privadas. Soy un agradecido eterno de Uruguay y un enamorado empedernido de Montevideo. Me siento un hijo adoptivo y la sigo eligiendo. Si bien como empresario evalúo otros lugares, sigo apostando al país.

—Tienen en carpeta 20 proyectos, ¿en qué estadio están?
—Seis están terminados, ocho están en construcción, y seis en fases proyectuales o con terrenos en evaluación. En total, manejamos una inversión de más de US$ 250 millones. Tenemos tres fuentes de financiamiento: preventa, equity e institucional. No tenemos socios ni participación en equity. Nosotros vemos esto como una empresa uruguaya de otra industria; acá hay compradores de unidades que financian los proyectos.

Foto: Ignacio Sánchez

—¿Quienes son sus principales compradores?
—Mayoritariamente uruguayos. Dos de cada tres unidades las compran uruguayos, en segunda medida argentinos y brasileños y luego europeos.

—¿Son consumidores finales o inversores?
—Mayoritariamente, las unidades se compran para vivir. Vendemos el hogar de la gente. Un 80% de las ventas es a consumidor final y un 20% a inversores. Esto es lo que buscamos, no queremos vender un commodity para invertir, sino la casa de las personas pero con una experiencia diferente a lo que hay en el mercado. Y si bien son más caras que el promedio, luego que conocen la experiencia de un apartamento Ixou, lo eligen. Porque el problema del ser humano es conocer. En el año 2002, Daniel Kahneman y Amos Tversky (científicos que sentaron las bases de la economía del comportamiento y la psicología de la toma de decisiones) dijeron que los humanos no somos agentes 100% racionales y que los puntos de referencia son inflexibles a la baja. O sea, a medida que conocés algo mejor, si lo podés pagar, lo elegís porque valorás más experiencia.
Uruguay es un país que tiene crecimiento sostenido hace 20 años y llegan inversiones. El consumidor uruguayo cambió, comenzó a viajar, a conocer y su punto de referencia se modificó. Entonces, hay un público para esto. Y el mercado inmobiliario también cambió en los últimos años, ahora los edificios tienen rooftops, son de usos mixtos (combinan oficina y vivienda), tienen comercios de cercanía, atienden temas de sustentabilidad y place making, es decir, están cerca del trabajo o del estudio. Entonces, si pueden tener el lugar que quieren para vivir a 5 minutos de todo, lo van a elegir porque eso es calidad de vida.

—¿Cómo es el nivel de ventas y ocupación de sus proyectos inmobiliarios?
—De los terminados, el nivel de venta es mayor al 50% porque es lo que nos propusimos vender, el resto de las unidades son nuestras como negocio de conservación patrimonial. Al hablar de ocupación, es el 100%. Todo lo que quisimos vender lo vendimos y todo lo que quisimos alquilar lo alquilamos. Ahora vamos sacando más productos a la venta con renta. Y para los que compraron, brindamos el servicio property management para que puedan dedicarse a sus actividades.

GENTILEZA ARCHITECTURE STUDIO

—Invirtieron unos US$ 50 millones en su proyecto de mayor porte, Brusco, en pleno centro de Montevideo, ¿por qué?
—El Centro tiene un montón de cosas por dar aún, pero necesita un cambio. No se podían hacer pequeños emprendimientos que generaran propuestas para atraer una demanda distinta, de largo plazo, un público que quizás no estaba mirando esa zona. Por eso creamos Brusco, con 172 viviendas, seis locales comerciales, una plaza gastronómica a cielo abierto, un gimnasio de 1.000 m2, un edificio de oficinas AAA que certificamos LEED Platino. Generamos un ecosistema importante en pleno centro, al lado de la Intendencia de Montevideo. Esa zona necesitaba una propuesta, una inversión y un regulador público que permitiera construir ese proyecto. Y luego los clientes aparecieron. Actualmente, el proyecto ya tiene más del 70% vendido. Recibimos consultas todos los días porque es un proyecto diferente. Contamos con unidades de uno y dos dormitorios, unidades lockdown que permiten vivir y trabajar en el mismo lugar con dos accesos desde el núcleo de circulación. Esto permite bloquear una puerta y trabajar en el mismo lugar sin tener que pasar por la casa. Es una idea distinta, transformadora. Además, para la zona también tiene impacto porque por su paseo urbano podés transitar la manzana entera, está todo conectado, y ofrecerá seis propuestas gastronómicas relevantes como por ejemplo, una panadería gluten free.

—Actualmente, tienen 20 proyectos en Montevideo, ¿hay mercado para más?
—Siempre hay más mercado para los productos indicados, y con Ixou tenemos más proyectos para Montevideo. Como empresario, no me defino por la demanda sino por la generación de proyectos interesantes. Creo que habrá una depuración hacia una oferta más profesional, de más nivel y que lo que sea malo irá desapareciendo. Somos una empresa con ganas de hacer más. De los barrios en los que no estamos, me gusta mucho el Prado y Carrasco como programática urbana. En ambos hay áreas particulares que generan una vivencia urbana, social y familiar muy disfrutable. Hay que ver cuál es el proyecto indicado para cada uno.

—¿Evalúan llegar a otros departamentos?
—Nos estamos preparando. Estamos en fase de evaluar cuáles son los estudios de arquitectura adecuados. Por ahora, creemos que podría ser sobre la playa de Punta del Este.

—¿Está en sus planes desembarcar en otro país?
—Lo pienso todo el tiempo, pero no lo tengo decidido. Por ahora, la energía está en Uruguay.

«El centro de Montevideo es maravilloso (...), no se murió»

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

—Sus primeros proyectos están en el centro de Montevideo, ¿por qué eligió esa zona?
—El centro de Montevideo es maravilloso por su cercanía con los lugares neurálgicos de la vivencia cotidiana de un ciudadano, como educación (hay muchos colegios históricos), universidades, trabajo, trámites, gobierno, casas centrales de los bancos. Hay una capacidad instalada de servicios en el centro que lo transforma en el lugar donde construir es más sustentable que cualquier otro, no hay que hacer un nuevo tendido eléctrico, un nuevo saneamiento. Hay que tener mucho cuidado con el sesgo de autopercepción. Se dice mucho que se está yendo la centralidad, pero en realidad, ¿cuántos se fueron? Se dice que los banqueros viven en Carrasco y yo digo que en un banco trabajan 1.000 personas. Entonces, tal vez los C-level viven en Carrasco, que son 50. A veces se construye un relato, el centro nunca se murió. El público que nos compra ahí son jóvenes, extranjeros, gente que busca una propuesta diferente, que le gusta el centro pero que no encontraba el lugar dónde vivir. Son personas que se quieren quedar en un lugar con una calidad de vida y experiencia como la que ofrecemos.