Ernesto Kimelman: el cambio para impulsar el sector inmobiliario y el "alto precio a pagar" por innovar en Uruguay

El arquitecto Ernesto Kimelman (73) lleva 35 años impulsando una zona que tenía un gran vacío urbano y grandes posibilidades. Acaba de inaugurar Cosmos, proyecto de US$ 220 millones, aunque su gran tesoro fue hacerlo acompañado de sus tres hijas, sus cinco nietos y Emilia, su compañera. Kimelman empieza cada jornada a las 6.30 y entrena junto a un amigo: “Es la mejor manera de comenzar el día”, resume.

Asegura que si un proyecto es diferente, puede cambiarle la vida a las personas o generar condiciones favorables para quienes lo habiten, él está ahí en primera fila. Ver que sus obras y “quimeras” se hacen realidad lo impulsa. Con años de vasta experiencia en el mercado, acaba de estrenar Cosmos, donde reúne vivienda, oficinas y locales comerciales.

-¿Cómo cambió el perfil de quien compra vivienda en Uruguay a partir de la pandemia?
-Por un lado, muchísima gente tomó la decisión de vivir en lugares más lejanos, barrios privados, en contacto con la naturaleza, sin la preocupación de estar cerca de sus lugares de trabajo. Aparecieron herramientas que permiten trabajar a distancia y eso impactó en la forma de trabajar. La gente empezó a pensar que podía trabajar online sin problemas y sin afectar su actividad, su nivel de calidad o resultados. Hubo empresas que pensaron que podían prescindir de espacios porque la gente trabajaba de forma remota. Pasaron unos años y hay un retorno al trabajo presencial. La pandemia fue un disparador de nuevos usos y costumbres.

-Detectando esos cambios, ¿qué empezó a ofrecerle a sus clientes?
-Empezamos a pensar que las viviendas precisan un lugar dedicado al trabajo. En pandemia todos colonizamos espacios ideados para habitar (y los adaptamos) para la función de trabajar. Se ponía un escritorio en el dormitorio y otro en el estar. Hoy las casas tienen que tener un espacio dedicado al trabajo, pero hay muchos cambios más que tienen que ver con la nueva forma de vida. Por ejemplo, los garajes. Cuando diseñamos un edificio son una preocupación y tienen un costo que la gente no imagina. Ahora, ¿qué pasará dentro de 15 o 20 años? ¿Tendremos un vehículo automotor? ¿Cómo manejarán esos enormes espacios nuestros nietos? En Cosmos, construimos cuatro subsuelos de garajes: 30.000 metros cuadrados (m2). ¿Qué será en el futuro de esa superficie? ¿Pondrán cultivos hidropónicos ahí cuando la conducción autónoma nos permita llamar un auto para que nos vaya a recoger y se estacione en otro lado hasta que otro cliente haga lo mismo? Pero hay más: ¿los supermercados seguirán siendo los de hoy o habrá pequeñas boutiques gastronómicas donde uno podrá elegir el jamón español, los quesos especiales o los productos que uno tiene que ver o probar antes de comprar? Todo lo que tiene que ver con commodities se comprará y te lo traerán a tu casa; seguramente habrá grandes centros logísticos donde se guardarán los refrescos, la harina, el azúcar. Al diseñar hay que pensar estas cosas. Cuando lleguen esos paquetes, ¿dónde van a dejarse? ¿Y cuándo la mercadería se entregue con drones? Habrá que tener un puerto para recibirlos.

-¿Cómo se compatibiliza la rentabilidad de un proyecto con el impacto social que genera?
-Me gusta mucho innovar y nos ha tocado pagar precios altísimos por hacerlo, pero es muy interesante impactar a través de la arquitectura. Al principio de mi carrera dediqué casi 10 años a la rehabilitación de la Ciudad Vieja. Si bien desde el punto de vista profesional fue maravilloso, desde el económico fue ruinoso. Creíamos que otros profesionales jóvenes también vendrían y que desencadenaríamos un fenómeno de contagio, pero no pasó.

-¿Qué zonas de Montevideo tienen mayor potencial de transformación urbana?
-Si se destraba la situación con la ex Facultad de Veterinaria, puede haber una oportunidad. Montevideo tuvo zonas olvidadas durante muchísimos años que hoy, gracias a la Ley de Vivienda Promovida, han resurgido, como el Centro, Cordón, Palermo, La Blanqueada, que siempre fue una zona espectacular.

LEO MAINE

-¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario?
-La Ley de Vivienda Promovida fue un catalizador de desarrollo muy importante. Creo que hay todavía un déficit de viviendas en Montevideo que puede atenderse tanto por la vía de la construcción para venta como para arrendamiento. Los uruguayos tenemos en la cabeza que debemos ser propietarios, pero cuando hay déficit de viviendas, contar con la posibilidad de arrendar es muy importante. La ley ha producido eso, ha hecho que exista un stock de viviendas y, al mismo tiempo, ha hecho caer los precios de los arrendamientos en virtud de que la oferta ha aumentado. De cualquier forma, la industria de la construcción, como otras en Uruguay, está siendo muy amenazada, no por la falta de demanda, sino por la cotización del dólar. El mercado de la vivienda está dolarizado y sería fantástico que se recondujera esa situación, que los uruguayos empecemos a pensar, por ejemplo, en Unidades Indexadas (UI). El dólar en la construcción produce un desencaje entre los costos de construir y los precios de venta, lo cual es de altísimo riesgo. Lo ideal sería que la gente compre en una moneda ligada a sus ingresos y los constructores construyan en una moneda ligada a los ingresos de la gente y a los costos reales del país. Esto produce un desequilibrio muy grande y puede ser una traba para el desarrollo.

-¿El Estado debería hacer otra cosa para facilitar el acceso a la vivienda?
-El Estado no debe intervenir en la actividad privada, que se autorregula. En la industria de la construcción habría que buscar los mecanismos para conseguir un cambio cultural que podría empezar por que quienes quieran construir vivienda promovida hagan transacciones en UI. Eso, sin ser una intervención, es un marco. Si querés hacer vivienda promovida, tenés que vender en UI, y quien compra lo hace en UI.

-Acaba de inaugurar Cosmos, ¿qué lecciones le dejó sobre las oportunidades y desafíos que tiene en Uruguay para el desarrollo de negocios?
-Es el desarrollo inmobiliario más grande que se desenvolvió en la historia de la industria inmobiliaria de Uruguay.

-¿Qué aprendizaje lo marcó?
-Hace 35 años que venimos desarrollando la zona de World Trade Center (WTC) y tratando de conseguir la excelencia con cada uno de los edificios. Cosmos tiene la particularidad que ocupa una manzana y media entera; son 10.000 metros cuadrados y y lo desarrollamos en forma simultánea. Habíamos hecho con el ingeniero (Eduardo) Campiglia dos intentos que se habían frustrado en el tiempo y finalmente encontramos que tenía sentido estructurar la operación como un fideicomiso financiero, es decir, tener el apoyo de inversores institucionales para encarar una inversión de esta envergadura de forma razonable y segura. La estructuración de la operación llevó casi tres años. La inversión lleva unos US$ 180 millones, llegará a US$ 220 millones con las obras de interiorismo. Encontramos con Cosmos la oportunidad de generar en el epicentro actividades mixtas. Tenemos un edificio corporativo de 30 pisos, uno corporativo de 5 pisos que funcionará en régimen flex y uno de 98 unidades de vivienda. Generamos un desarrollo de usos múltiples que atiende lo laboral, lo comercial, lo residencial y lo recreativo, todo en el mismo lugar. Hicimos nuestro el concepto de “la ciudad de los 15 minutos”, donde estás a minutos de tu trabajo caminando, hay servicios y seguridad.

-¿WTC cambió Montevideo o Montevideo terminó validando la visión de WTC?
-Las dos cosas. Conseguimos mejorar la infraestructura del país para recibir empresas y que se desarrollen. Tuvimos una experiencia muy interesante que siempre recuerdo. Cuando estábamos terminando la Torre 4 nos llamaron de una empresa que estaba radicada en WTC desde 1998 y ocupaba 275 m2. Dos ejecutivos de la firma estaban muy interesados en visitar la nueva torre. Los recibí, recorrieron el edificio y a los cuatro meses nos comunicaron que la compañía había calificado el edificio favorablemente para instalarse allí. Terminaron arrendando cinco pisos y deslocalizando su centro, lo trajeron de Canadá y se instalaron acá. Entonces la pregunta es, ¿esta compañía vino a Uruguay por WTC? Seguro que no. ¿Hubiera venido a Uruguay si no hubiera estado WTC? Tampoco. Estamos construyendo una infraestructura edilicia de última generación, con características de calidad internacionales que permiten que una empresa de ese porte pueda venir y quedarse.

-¿Qué le sigue entusiasmando cuando empieza un proyecto desde cero?
-Para mí los proyectos son adrenalina pura. Si es un proyecto diferente, si es un proyecto disruptivo o puede generar condiciones favorables para quienes lo habiten o lo usen, yo estoy ahí en primera fila. Me cuesta muchísimo decir que no y como no paro de pensar, siempre se me ocurren ideas que me parece que pueden ser exitosas. No siempre lo son, pero me entusiasma muchísimo empezar a trabajar en base a una idea que muchas veces es una quimera y que con mucho tesón, paciencia, tiempo, insistencia y perseverancia, sucede. Muchas veces, también en medio del camino, me pregunto: “¿Para qué me metí en esto?”. Pero el resultado, muchas veces premia ese esfuerzo. Ver que la obra se concreta, que se hace realidad, que la gente la empieza a visitar y a disfrutar es muy motivador para mí.

-¿Qué consejo le daría a un emprendedor que sueña con desarrollar su propio proyecto?
-Que sea tenaz.