Caso Balsa: retoman obras en barrios privados afectados; qué pasará con La Juana, Pilar II y La Carlotta en 2026

Para algunos de los damnificados del empresario inmobiliario Juan Balsa ya va quedando atrás aquel fatídico 19 de abril de 2024, cuando recibieron un mail de la firma que les construiría sus casas avisándoles que se había solicitado el concurso de acreedores, deteniendo desde ese momento las obras de los barrios privados La Juana, Pilar de los Horneros II y, además, como un daño colateral, arrasando con el futuro de un tercer proyecto: La Carlotta. Después supieron que ese castillo de naipes que se derrumbaba dejaba un tendal de deudas por 65 millones de dólares.

Entonces, estos clientes, es decir los compradores de casas y de terrenos —muchos de ellos proyectando mudar allí a sus familias, o empezar una propia en ese lugar de ensueño que se había convertido en un hueco—, se agruparon entre sí. En esas circunstancias empezó su relacionamiento como vecinos. Compartieron sus historias y empezaron a vislumbrar que había habido señales de la “mala gestión” que Balsa estaba haciendo de su negocio, pequeños pero simbólicos indicios de que algo no andaba bien, pero coincidieron en que se habían aferrado a la buena reputación del empresario, y confiaron.

Para enfrentar lo que se venía, la mayoría de los prominentes compradores de cada barrio se agrupó detrás de un representante legal. Esos abogados fueron los encargados de empezar a negociar en el proceso concursal la mejor opción posible para sus clientes ante el funesto panorama. La consigna de cabecera era “perder lo menos posible”.

Después de su caída, Balsa dejó su suntuosa oficina y se mudó a un contenedor en la entrada de La Juana. Era habitual que los compradores perjudicados lo vieran comiendo en el mall que es de su propiedad, o camino a su domicilio en Colinas de Carrasco, un barrio privado cercano al reino que había prometido edificar. Desde allí, con un equipo mínimo, siguió trabajando. A quienes se lo cruzaban, o iban a buscarlo para pedirle explicaciones, les decía que las cuentas se les habían ido de las manos. Que había entrado en una estructura demasiado grande y costosa (prometiendo un ritmo vertiginoso de construcción, fijándose el ambicioso objetivo de alojar a 1.650 familias, contratando de forma directa a 1.000 empleados, absorbiendo la administración de los barrios, entre otros servicios que prestaba a sus clientes), pero que se comprometía a buscar un acuerdo para terminar las construcciones.

Para comienzos de 2025, Balsa y Fernando Cabrera, el interventor de la Liga de Defensa Comercial designado por la Justicia para ordenar ese desastre, ya habían presentado una propuesta de convenio frente a la jueza del caso y se comunicó a los implicados, que incluye a decenas de proveedores.

Foto: Estefanía Leal.

En ese momento en Pilar II había 56 casas con distintos niveles de construcción, cuyos dueños ya las habitaban y tenían diferentes reclamos contra Balsa en la línea de que no les había terminado la casa de la forma en que se había comprometido a hacerlo (reclamaban revestimiento, rejas, iluminación, entre otras cosas). Varios de estos clientes se presentaron en el concurso para cobrar ese faltante, pero no entraron en el acuerdo y presentaron una impugnación; una de las varias que se cuentan en este proceso.

A los que sí se les reconocieron los créditos, se les ofreció pagarles el 50% de la deuda en ocho cuotas anuales, comenzando en octubre de 2026. Su abogado, Andrés Supervielle, explicaba de esta manera cómo quedaba entonces su situación en ese momento: “Hoy la situación es que tienen una promesa de compraventa donde vos le pagaste algo pero todavía le debés plata a Balsa y él a su vez te tiene que construir”.

Esta propuesta se había extendido también a los casos más críticos dentro del mismo barrio, unos 20 clientes que habían pagado entre 75.000 dólares a 380.000 por una vivienda y que tenían apenas algunos muros levantados. El estado de las obras era tan primario que al grupo se le apodó “los sin casa”.

Foto: Leo Mainé.

Los sin casa habían descartado la oferta. Aspiraban a salirse del concurso y pactar con Balsa un acuerdo en el que se quedaban con el título de propiedad en mano, Balsa les daba al grupo un terreno con una casa y algunos materiales, y ambas partes se consideraban al día.

La construcción (total o parcial, dependiendo del estado) de las viviendas iría por cuenta de cada cliente. El asunto es que al cotizar el valor de las casas según el diseño de Balsa, el costo no bajaba de unos 450 mil dólares cada unidad, cuenta uno de los damnificados. A eso había que sumarle el costo de la infraestructura del barrio, porque al barrio en sí también había que hacerlo. Para bajar el presupuesto, primero les quitaron la piscina, después los paneles solares y luego cotejaron la posibilidad de prescindir de los armarios.

“La casa nos costaba 450.000 sin piscina, sin ropero, sin paneles, sin un montón de cosas, que si empezabas a sumarlas y las querías poner vos después, le sumabas entre 30.000 y 50.000 dólares arriba de ese monto. O sea que la casa te terminaba saliendo 500.000 dólares: una casa que no lo vale, por la que se suele pagar unos 350.000 dólares, y que además de todo no la podíamos pagar”, detalla uno de los sin casa.

Los números seguían sin cerrar y esa iniciativa terminó por truncarse. Desactivado ese plan, la idea fue buscar “a alguien que quisiera comprar el proyecto”. “Y sin movernos mucho aparecieron dos interesados”. Ahí, al menos para este grupo, empezó a aclararse el horizonte.

La constructora se llama HSC Montevideo y es una SAS. Según recogió El País, se trata de una empresa dirigida por Javier Rojas y Nicolás Cetraro, que en su equipo operativo incluye a Balsa como asesor comercial, según consta en un documento enviado a los damnificados de La Juana (al que accedió El País), barrio en el que ya veremos, también se está haciendo cargo de la construcción de varias viviendas e infraestructura.

Foto: Leo Mainé.

Hace un par de semanas casi todos los integrantes del grupo de los sin casa que decidieron no construir una vivienda, abandonado la idea de vivir en el barrio Pilar II, firmaron un acuerdo en el que les vendían a HSC su terreno (y lo que estuviera construido sobre él). “Nos compró a varios nuestra parte pagándonos algo así como la mitad de lo que gastamos, en siete cuotas y le cedemos el compromiso de compraventa”, cuenta una fuente del barrio. En tanto, con los que quieren avanzar en la construcción, se comprometió a construirles por un precio pactado. Cabrera, el síndico, dice que el barrio quedará pronto para julio de 2027.

Los que vendieron su parte, quedaron en saldo cero con Balsa. O sea, ya no le deben ni el empresario les adeuda. Los que sí tienen un crédito deberán esperar a que avance el concurso y que, en octubre, Balsa cumpla con el convenio.

¿Cómo valoran la solución que encontraron? “Perdí la mitad de lo que pagué, pero en este escenario, en el que tenía que esperar meses para ver si Balsa me pagaba, en cuotas y en pesos, creo que era lo mejor”, plantea uno de los que firmó.

Eso sí: se despidió de la idea de vivir en un barrio privado.

Foto: Leo Mainé.

Es algo así como empezar a dar vuelta la página aunque, eso sí, persiste un profundo enojo contra Balsa. De hecho, varios se preguntan si no tendrá vínculo con HSC, un supuesto que no han podido comprobar (aunque en el documento al que accedió El País figura como asesor comercial de la firma) y que en todo caso manejaron con cautela en el grupo para evitar que un nuevo pico de malestar perjudicara el acuerdo.

Las suspicacias son inevitables después de lo vivido, se dicen entre sí. Como sea, deslizan que tal vez este no sea el final de su historia con Balsa. “Para mí esto fue una estafa, porque a mí me vendió sabiendo que no iba a entregarme la casa igual que a otra gente que le vendió después que a mí”, plantea. Algunos anticipan que esperarán a cobrar la cuota número siete y después, quizá, volverán a pensar si presentan alguna acción contra el empresario.

Meses atrás, cuando la mitad del barrio La Juana seguía con las obras paradas y el paisaje se había convertido en un baldío, cuando los compradores damnificados temían que el negocio de Balsa se liquidara y entonces ellos, detrás de todos los créditos privilegiados con prioridad de cobro —desde hipotecas, pasando por los cientos de trabajadores despedidos, hasta las deudas con el BPS y la DGI—, lo perdieran definitivamente todo, Balsa tuvo un gesto: construyó en la entrada un coqueto portal. Además, instaló allí su ahora discreta oficina.

Foto: Balsa y Asociados.

A ese grupo, Balsa le había propuesto saldar 50% de la deuda en seis cuotas anuales, a partir de diciembre de 2026. “Aunque no es lo más favorable para los clientes, es mejor que una liquidación”, señaló entonces su abogado, Alfredo Ciavattone (un nombre que tal vez le suene al lector, porque también es el síndico del concurso de Conexión Ganadera).

El interventor, Cabrera, tiene que hacer memoria para precisar cuándo fue que ocurrió, pero estima que entre abril y mayo fue que “se presentó” la constructora interesada en terminar las obras de La Juana, la mencionada HSC, que después ampliaría su participación a Pilar II. La propuesta fue presentada ante la jueza que, “tras un período con dudas”, aceptó.

En La Juana la situación de los prominentes compradores era así: había diferentes grados de porcentaje de pago, es decir, algunos clientes ya habían pagado todo, otros no. “Lo que se hizo fue escriturarles los inmuebles a un determinado valor. Algunos que habían pagado por encima de ese valor quedaron con un crédito en el concurso (a cobrar según los términos del acuerdo), mientras que los que habían pagado por debajo tienen que pagar a la constructora para llegar a ese valor”, explica Cabrera.

El interventor confirma que HSC está construyendo unas 20 viviendas en La Juana, pero además se hace cargo de la infraestructura del barrio y de tres proyectos clave del diseño original.

Ya hizo la caminería y la iluminación. Dejó pronta una guardería, Juanita Kids, que se inaugurará en breve. Y está levantando el centro comercial y el club social y deportivo, que estará listo el próximo diciembre. “Así que ahí las novedades son muy buenas”, dice Cabrera.

Prácticamente la totalidad de los clientes de la Juana llegaron a un acuerdo, dice el interventor. Incluso hay otros casos de clientes que contrataron a otra constructora. Una fuente que fue por ese camino dice: “Si vos vas al barrio y comparás con lo que era un año antes, viene muy bien”. ¿Quedaron conformes con esta salida? Un comprador que perdió un importante porcentaje del dinero que había invertido en su vivienda, responde así: “Imaginate que estás en un partido en el que vas 6 a 0 abajo y metés 6 goles y quedas 6 a 6. ¿Es ideal? No. Hubiera sido mejor ganar. Pero en este escenario, empatar es un montón”.

Según opina esta fuente, La Juana terminó siendo el proyecto que menos sufrió. “Porque al final el barrio nos lo van a terminar, y la verdad es que todos quedamos con los títulos de propiedad, o sea no quedamos patas para arriba, yo creo que Pilar quedó más complicado y ni qué hablar de Carlotta, que es un baldío, que es la nada misma. No, lo que pasó con ellos es siniestro”.

La semana pasada se presentó una tercera denuncia contra Balsa referida a La Carlotta, un proyecto que al principio se creía “a salvo” por no haber ido a concurso, pero terminó enredado en una guerra jurídica entre Balsa y quien fuera su socio argentino, Grupo Vientos, con las acciones congeladas por la Justicia y una búsqueda sin éxito de interesados en adquirir la parte de Balsa (dicen los perjudicados que es por la cifra millonaria a la que aspiran Balsa y el interventor con la intención de conseguir una solución integral para pagar los convenios), dejando a sus damnificados en un denso limbo del que no han podido salir.

Foto: Leo Mainé.

Del conjunto de barrios privados de la zona de Camino de los Horneros, La Carlotta iba a ser el mejor ubicado. Allí se montó un negocio bajo el modelo tradicional que implica fraccionar y vender lotes, hacer el barrio y que después los propietarios construyan sus casas. Iban a haber cientos de hogares en 92 hectáreas, además de un club house.

Las tierras habían sido vendidas a un grupo argentino allegado a Balsa, que después se las vendió a Grupo Vientos por 13,6 millones de dólares, mediante la gestión de Balsa. El trato se cerró en 2021, dando nacimiento a Danilum S.A. Las acciones se repartieron así: Balsa el 45%, Grupo Vientos el 50% y el exfutbolista Gerardo Rabjada el 5%.

Balsa se había comprometido a construir la infraestructura a través de empresas de su grupo, y a participar de las ventas, mediante una técnica que hasta ahora le había dado un excelente resultado: venderle a familiares, amigos y allegados a un valor atractivo que les permitiera una interesante rentabilidad. Y lo logró. Vendió muchísimo. Cerró negocios por 23.000.000 dólares de los cuales cobró 18.000.000, buena parte al contado.

Cuando cayeron los otros proyectos de Balsa, Grupo Vientos denunció penalmente a su exsocio y manifestó que él era quien tenía control absoluto de la documentación de la empresa, de sus cobranzas y cuentas bancarias.

Después se supo que Balsa había hecho retiros y enviado transferencias por millones de dólares a otra de sus empresas. Hacia noviembre de 2023 estos retiros habían llegado a unos 7.300.000 dólares, aunque según supo El País habría seguido en aumento hasta enero de 2024, fecha en la que los abogados de la sociedad aconsejaron que, ante la situación, se creara un fideicomiso estipulando que las acciones de Balsa se pondrían en garantía de que cumpliría con sus obligaciones y que devolvería el dinero.

Y así se hizo.

Un par de meses después ocurrió el derrumbe de los negocios.

Los damnificados de Carlotta sienten que son “los olvidados” de esta causa. Que primero se les pidió paciencia, para así no “ahuyentar” a posibles inversionistas, pero terminaron convertidos en “rehenes” en esta situación.

Unos meses atrás, un grupo de 28 damnificados (un tercio del grupo total), representados por el estudio Ferrere, presentaron una demanda civil solicitando que la sociedad a cargo del proyecto (Danilum S.A.) les devolviera el dinero invertido más las multas previstas. Sumaba unos 4.000.000 de dólares.

Pero sin avances significativos de la denuncia penal que presentó Grupo Vientos, ni de la demanda civil, ahora un grupo ampliado de 50 damnificados que desembolsaron en el proyecto 5.392.925 dólares denunciaron a los titulares de la sociedad (Balsa y los argentinos) ante la Justicia Penal por los delitos de estafa, apropiación indebida, insolvencia societaria fraudulenta y lavado de activos.

“Los denunciados no han devuelto el dinero. No solo eso, sino que ha quedado en evidencia que no tienen el dinero y que no lo tienen porque lo desviaron, en el mejor de los casos, a otros proyectos”, dice la denuncia que recogió El Observador y a la que accedió El País. Presentada por el abogado Alejandro Pintos, asegura que los denunciados utilizaron la sociedad como un mecanismo para captar fondos y que aunque tiene activos suficientes para saldar sus obligaciones “hasta ahora no ha mostrado voluntad de pago alguna”.

“Esta situación no es producto de un negocio que salió mal”, enfatiza Pintos, sino que fue “un plan cuidadosamente ideado”. Como prueba señala que el director de Grupo Vientos firmó un documento en representación de Danilum fechado el 1° de marzo de 2023 titulado “acuerdo”, donde se pactaron préstamos por la suma de 5.262.465 dólares.

Luego, otros documentos que habrían adquirido estado público —debido al concurso de las otras empresas de Balsa— evidencian más desvíos. “En un espacio de cinco meses se habrían otorgado préstamos a una sociedad de uno de sus socios por la suma de 6.300.000 dólares, sin suficiente garantía y sin justificación alguna”, repasa la denuncia.

Leonardo Maine/Archivo El Pais

Y apunta que, luego de firmar los acuerdos de préstamos, las partes habrían cambiado la imputación de “préstamos” a “adelantos de obra”. “Estos no son más que formalismos vacíos ejecutados por Balsa para registrar en la contabilidad los desvíos”, plantea el abogado.

Además, la lectura del denunciante es que el fideicomiso fue constituido como un intento de Grupo Vientos de recuperar los desvíos y aminorar su responsabilidad penal.

Los fondos se usaron para pagar deudas contraídas por Balsa o sus sociedades vinculadas, “sin que se tenga rastro certero del destino de la mayor proporción del dinero faltante”, plantea Pintos y en la conclusión dice que no puede descartarse que el dinero haya sido desviado por los denunciados a cuentas personales de los denunciados o en el exterior, para lo que sería necesario levantar el secreto bancario. Cabrera, el interventor, que ha estado todo este tiempo trabajando para vender las acciones de Balsa, dice a El País que aún no ha visto la denuncia y aclara que “hubo nuevos intentos (de venta)” y que ahora hay uno encaminado. “La verdad que tenía muchas expectativas de que se pudiera firmar antes del fin de año”, lamenta.

Se niega a dar detalles pero asegura que “hay un mecanismo en proceso”, que tuvo “una dilación en la firma porque no se ha llegado a una redacción de los documentos que convenzan a todas las partes”. “Yo apunto a poder retomarlo y consolidarlo a partir de la segunda quincena de enero”, dice.

Mientras tanto, los damnificados de La Carlotta aspiran a que al menos, en el peor de los panoramas, si nada se mueve, la vía penal les permita negociar una reparación económica que alivie aunque sea un poco este trago amargo.