Viviendas con exoneración impositiva "benefician a sectores que ya pueden comprar", ¿qué ingreso se necesita?

Desde su aprobación en 2011, la ley de Vivienda Promovida (N.º 18.795) ha sido una herramienta clave, mediante la exoneración de impuestos, para incentivar la inversión privada en el sector, dinamizando la construcción, generando empleo y ampliando el stock habitacional. Pero, el gobierno no está del todo conforme con algunos impactos, como que las exoneraciones tributarias "benefician a sectores que ya pueden comprar" vivienda. Por eso, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial plantea cambios al régimen.

La Comisión de Vivienda y Territorio de la Cámara de Diputados recibió el jueves a la ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Tamara Paseyro, y a autoridades de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) para abordar cambios al régimen de Vivienda Promovida y al programa habitacional Entre Todos. La jerarca expuso un diagnóstico del funcionamiento actual de la ley y presentó las propuestas de modificación orientadas a priorizar a los hogares de ingresos medios y medios bajos, a través de un rediseño de los incentivos y del esquema de subsidios.

De hecho, la ministra señaló que en estos 14 años, ingresaron 2.011 proyectos a la Oficina del Inversor de la ANV, equivalentes a más de 60.000 viviendas. De ese total, 1.576 proyectos fueron promovidos por el Poder Ejecutivo, para unas 43.400 unidades y, a la fecha, 25.900 están terminadas, 11.900 en obra y más de 23.000 se encuentran en etapa de proyecto, según comentó Paseyro en la sesión de la Cámara de Diputados, de acuerdo a la versión taquigráfica de la reunión.

Paseyro en Diputados. Foto: MVOT.

Además, recordó que, a partir de 2020, se flexibilizaron los requisitos y beneficios del régimen, ya que se eliminaron topes de precios, se levantó el límite de un 50% de viviendas de un dormitorio por proyecto y se habilitaron emprendimientos de más de 100 unidades.

Según Paseyro, esto impulsó un récord de presentaciones, pero también derivó en una alta concentración de proyectos en pocos barrios y en un aumento de la proporción de monoambientes y unidades de un dormitorio.

A su vez, mencionó que, según un estudio de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República, el ingreso líquido mínimo para acceder a una vivienda promovida mediante crédito hipotecario es de $ 108.915 mensuales, lo que restringe el acceso a hogares de los quintiles 4 y 5 de ingreso (es decir, el 40% de la población de mayores ingresos). “Esto significa que el régimen, en su forma actual, beneficia sobre todo a sectores que ya pueden comprar en el mercado sin incentivos estatales”, señaló la ministra.

Para corregir estas distorsiones, el ministerio propone que, a partir de ahora, solo se promuevan bajo este régimen proyectos incluidos en el programa Entre Todos. Este esquema combina incentivos fiscales, topes de precio y subsidios a la demanda, y fue diseñado para atender a familias de ingresos medios y medios bajos.

Los proyectos que no se ajusten a este formato pasarán a ser gestionados por el Ministerio de Economía y Finanzas, a través de la Comisión de Aplicación de la Ley de Inversiones (Comap), con criterios centrados en el impacto económico y la generación de empleo.

En la presentación, Paseyro detalló las principales modificaciones. Una de ellas es la revisión del subsidio. En este caso, el actual sistema de “contribución económica no revisable” se sustituirá por un subsidio revisable, alineado con la ley Nacional de Vivienda, que permita ajustar el beneficio según cambios en los ingresos o en la composición del hogar.

En cuanto al ingreso familiar total, se considerarán todos los ingresos del núcleo familiar para calcular el subsidio, y no solo los de quienes figuren como titulares del préstamo hipotecario.

Con respecto a los plazos de asignación, se establecerán plazos obligatorios para la postulación y adjudicación de subsidios una vez que el proyecto esté aprobado, con el objetivo de evitar demoras que afecten la planificación de las obras.

También habrá modificaciones del plan SIGA Entre Todos, ya que la garantía estatal para obtener financiamiento bancario se enfocará en proyectos de hasta 30 viviendas, priorizando pequeñas empresas y desarrollos en el interior. Vale destacar que entre 2023 y 2025 solo se concretaron nueve operaciones con este instrumento, de las cuales ocho se presentaron en febrero de 2025, con un monto promedio de US$ 233.000, según informó la ministra en la sesión.

Tamara Paseyro en Diputados. Foto: MVOT.

Asimismo, en cuanto a la fijación de precios, Paseyro sostuvo que la determinación de los valores máximos de venta dejará de estar en manos de la comisión técnica asesora y pasará a la Dirección Nacional de Vivienda. En cuanto al proceso de adjudicación, el ministerio será quien convoque a los promotores para presentar las unidades disponibles y también será quien realice llamados públicos a interesados. En estos casos, si la demanda supera la oferta, la adjudicación se hará por sorteo, mientras que si no se cubre la oferta, las empresas podrán vender las unidades en el mercado.

Actualmente, el Estado puede financiar hasta cuatro quintos del costo de proyectos de hasta 10 viviendas en modalidad de coinversión. Sin embargo, no se ha registrado ninguna iniciativa bajo este formato, según la ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial. La propuesta es reducir ese aporte máximo a dos quintos, para promover una participación más equilibrada y diversificar el riesgo.

Paseyro también enfatizó que el rediseño busca optimizar el uso del Fondo Nacional de Vivienda, concentrando los recursos públicos en quienes no pueden acceder a una vivienda sin apoyo estatal. Las modificaciones requerirán su inclusión en la ley de Presupuesto Nacional 2026-2030, por lo que regirían desde el 1º de enero de 2026.

Paseyro también realizó un repaso histórico e identificó tres etapas en la aplicación de la ley. En el período 2011-2015 se realizó la revitalización de áreas céntricas y consolidadas, especialmente en barrios como Ciudad Vieja, Cordón, Palermo, La Blanqueada y el Prado.

Estefania Leal/Archivo El Pais

Durante 2016 a 2019 se realizaron ajustes para dirigir la inversión hacia zonas con buena infraestructura y transporte, evitando la expansión dispersa, mientras que en el período 2020 a 2025 estuvo centrado en la flexibilización de requisitos y aumento de beneficios, con fuerte concentración de proyectos en áreas específicas y menor incidencia en zonas periféricas con déficit habitacional.

“Queremos mantener el dinamismo de la construcción y el aporte al desarrollo urbano, pero asegurando que la herramienta también cumpla una función social”, afirmó la ministra.

El proyecto de cambios será discutido en el marco del Presupuesto Nacional. Además, el ministerio planea continuar el diálogo con la Cámara de la Construcción, desarrolladores e inversores para “transitar el ajuste con certezas y previsibilidad”, dijo Paseyro.

Con estas modificaciones, el Poder Ejecutivo apunta a equilibrar el régimen de Vivienda Promovida, manteniendo su atractivo para la inversión privada pero con un foco más claro en atender el déficit habitacional de los sectores medios y medios bajos.