¿Qué pasó en setiembre con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquiler respecto a agosto de este año? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos? Estas y otras respuestas surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de la sección Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que se publican mes a mes y relevan información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analizan en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra-venta y para alquiler en la capital del país.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró una disminución en la oferta de propiedades en setiembre respecto a agosto de 1,08%.
En la comparación interanual (frente a setiembre de 2024) hay una baja de 7,03% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
Precio de venta
El valor de venta de viviendas solicitado subió en setiembre respecto a agosto. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta subió 2,27% en setiembre.
Además, en la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades suben un 4,61%.
En tanto, el índice para apartamentos refleja un alza en los precios ofertados en setiembre respecto a agosto de 2,02%. Por su parte, el índice de precios de casas para la venta también mostró un incremento de 1,74% en setiembre respecto a agosto.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en dólares) en venta fue de US$ 116.404 en setiembre, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de US$ 155.052.
Por otro lado, para los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 210.720 en el mes de setiembre. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en US$ 379.221, mientras que los apartamentos de cuatro dormitorios se ubicaron en US$ 487.012.
En esta ocasión, el precio promedio de venta de una propiedad en Montevideo se ubicó en US$ 203.689 ante los datos mencionados anteriormente.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas de apartamentos por barrio, el precio promedio del m2 más caro está en Carrasco (US$ 4.367 el m2), seguido por Puerto Buceo (US$ 4.194 el m2), Villa Biarritz (US$ 4.132 el m2), Punta Carretas (US$ 4.003 el m2) y Barra de Carrasco (US$ 3.945 el m2).
Para completar el top 10 de los barrios más caros por m2, siguen en la lista Parque Rodó (US$ 3.877 el m2), la zona del Club de Golf (US$ 3.865 el m2), Pocitos Nuevo (US$ 3.845 el m2), Pocitos (US$ 3.790 el m2) y Punta Gorda (US$ 3.783 el m2).
Del lado opuesto, Punta Rieles aparece como el barrio con el precio del m2 en apartamentos a la venta más barato en Montevideo (US$ 856 el m2), seguido por Cerro (US$ 942 el m2), Jardines del Hipódromo (US$ 961 el m2), Nuevo París (US$ 970 el m2) y Colón (US$ 998 el m2).
Para completar el listado de los 10 barrios más baratos por m2, aparecen Piedras Blancas (US$ 1.049 el m2), Cerrito (US$ 1.131 el m2), Ituzaingó (US$ 1.133 el m2), Maroñas (US$ 1.170 el m2) y La Teja (US$ 1.204 el m2).
En cuanto a casas, el top 5 de barrios más caros con ofertas de ventas fue: Villa Biarritz (US$ 3.167 el m2), Golf (US$ 3.100 el m2), Carrasco (US$ 2.992 el m2), Puerto Buceo (US$ 2.900 el m2) y Punta Carretas (US$ 2.687 el m2).
Del otro lado, los cinco barrios con casas ofertadas para la venta más baratas fueron: Punta Rieles (US$ 647 el m2), Casavalle (US$ 736 el m2), Nuevo París (US$ 744 el m2), Manga (US$ 762 el m2) y Las Acacias (US$ 782 el m2).
Precio de alquiler
El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó en setiembre 1,15% respecto a agosto. En tanto, en la comparación interanual (frente a setiembre de 2024), el precio promedio de alquileres ofrecidos aumentó 5,66%.
En este caso, el índice de alquileres para apartamentos bajó 0,61% en setiembre frente a agosto y el índice de precios de alquiler para casas se redujo 3,22% en la misma comparación.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 23.053 en setiembre, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de $ 28.439
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en $ 38.415 en el mes de setiembre. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en $ 75.058, mientras que los de cuatro dormitorios se ubicaron en $ 84.360.
En esta ocasión, el precio promedio para alquilar una propiedad en setiembre en Montevideo fue de $ 36.798, en base a los datos mencionados anteriormente.
Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para alquilar según el informe de Inmuebles Data?
En apartamentos, la zona del Club de Golf aparece como el barrio más caro de la lista ($ 106.036 al mes promedio por alquiler), seguido por Carrasco ($ 97.273), Carrasco Norte ($ 88.483), Puerto Buceo ($ 66.109) y Barra de Carrasco ($ 60.202).
Para completar los 10 barrios con apartamentos más caros para alquilar en Montevideo, en la lista siguen Villa Biarritz ($ 59.714), Punta Gorda ($ 55.125), Punta Carretas ($ 47.850), Pocitos ($ 40.934) y Pocitos Nuevo ($ 37.995).
Del lado opuesto, Nuevo París aparece como el barrio con apartamentos más baratos para alquilar ($ 13.900), seguido por Paso de la Arena ($ 14.325), Manga ($ 14.375), Peñarol ($ 15.118) y Jardines del Hipódromo ($ 15.226).
Para completar el listado, en el mes de setiembre aparecen Piedras Blancas ($ 15.426), Cerro ($ 16.208), Colón ($ 16.621), La Teja ($ 17.587) y Cerrito ($ 17.852).
En casas, los 10 barrios con mayor precio de alquiler en setiembre fueron: Puerto Buceo ($ 158.475 al mes promedio por alquiler), Carrasco ($ 156.985), Parque Rodó ($ 131.620), Carrasco Norte ($ 121.673), Punta Gorda ($ 115.982), Punta Carretas ($ 109.254), Ciudad Vieja ($ 107.668), Pocitos Nuevo ($ 103.966), Pocitos ($ 99.881), Parque Batlle ($ 85.002)
En tanto, los 10 barrios más baratos en este segmento fueron: Paso de la Arena ($ 17.651), Manga ($ 18.606), Jardines del Hipódromo ($ 18.766), Punta Rieles ($ 21.250), Sayago ($ 22.048), La Teja ($ 22.222), Lezica ($ 22.280), Colón ($ 22.653), Nuevo París ($ 23.380) y Maroñas ($ 23.794).
Así se elabora Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país.
Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de cinco baños o siete dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler.
Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.
Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.
Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos. Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
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