Montevideo pierde terreno en la vivienda promovida ante el avance de las inversiones en el interior

Desde la entrada en vigencia de la Ley de Vivienda Promovida, en octubre de 2011, la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) recibió 2.181 proyectos, que comprenden un total de 71.256 unidades. Sin embargo, al descontar las viviendas correspondientes a iniciativas desistidas, revocadas o que dejaron de estar activas, el régimen acumula 62.846 viviendas activas en proyectos promovidos o todavía en estudio.

De acuerdo con la información disponible en el último informe de la ANV al 6 de julio, 1.803 proyectos ya fueron promovidos por el Poder Ejecutivo, mientras que otros 196 se encuentran en estudio y 182 están inactivos, tras haber sido desistidos o revocados. Los proyectos promovidos representan 51.699 viviendas activas y los que siguen bajo análisis suman otras 11.147.

Dentro de los emprendimientos que ya obtuvieron la promoción, finalizaron las obras de 31.070 viviendas y otras 12.504 se encuentran actualmente en construcción. A su vez, permanecen sin iniciar aproximadamente 19.200 unidades: unas 8.100 pertenecen a proyectos promovidos y alrededor de 11.100 están incluidas en iniciativas todavía en estudio.

Los datos muestran que la presentación de nuevos proyectos registró una expansión significativa desde 2021, proceso que la agencia vincula con el cambio de reglamentación aplicado en 2020. Esa tendencia alcanzó su máximo durante 2025, cuando ingresaron 326 iniciativas, el registro anual más alto desde que comenzó a funcionar el régimen.

El resultado del año pasado (326 proyectos) implicó un crecimiento de 32% frente a 2024, cuando se habían presentado 246 proyectos. En comparación, durante todo 2023 ingresaron 205 iniciativas, en 2022 habían sido 194 y en 2021 totalizaron 181. El ritmo reciente contrasta, además, con los niveles observados durante buena parte de la década anterior, cuando las presentaciones anuales generalmente se mantuvieron por debajo de los 130 proyectos.

No obstante, la información más reciente muestra una moderación, ya que en el año móvil cerrado a junio de 2026 se presentaron 196 proyectos.

En ese marco, durante junio ingresaron 21 iniciativas, por debajo de las 29 registradas en igual mes de 2025. De esta manera, en los primeros seis meses de 2026 se acumularon 85 nuevos proyectos: 14 en enero, 12 en febrero, 18 en marzo, 11 en abril, nueve en mayo y 21 en junio. Mayo fue, por tanto, el mes de menor actividad del semestre, mientras que junio mostró una recuperación frente a los dos meses anteriores.

Aunque la mayor parte de las iniciativas presentadas al régimen son de pequeña escala, el grueso de las viviendas se concentra en los emprendimientos de mayor porte. Entre los proyectos promovidos y en estudio para los cuales existe información sobre el número de unidades, unas 1.196 —el 61%— tienen hasta 20 viviendas.

Otros 476 proyectos, equivalentes al 24% del total, son de tamaño mediano, mientras que 302 —el 15%— poseen más de 50 unidades y son clasificados como grandes. Sin embargo, estos últimos concentran 37.755 viviendas activas, equivalentes al 60% del total.

Los proyectos medianos reúnen 15.588 unidades y los pequeños otras 9.503. Por otro lado, el promedio general es de 31,4 viviendas por proyecto, ”registro que viene decreciendo lentamente respecto de máximos históricos observados en meses anteriores”, dicta el informe de la ANV.

La tendencia hacia emprendimientos de menor escala se acentúa al observar únicamente el último año móvil. Dentro de ese período, 102 de los 157 proyectos con información disponible fueron pequeños, 38 medianos y 17 grandes.

Los emprendimientos grandes concentraron 45% de las 3.511 viviendas correspondientes a esos proyectos, frente al 60% que representan en el acumulado histórico de la ley.

La localización de los proyectos también muestra cambios. Montevideo sigue concentrando ampliamente la actividad desarrollada al amparo de la ley: de los 1.999 proyectos promovidos o en estudio, 1.299 están ubicados en la capital. En conjunto, representan 65,1% de las iniciativas y contienen 42.703 viviendas activas.

Canelones ocupa el segundo lugar, con 356 proyectos y 11.229 viviendas, mientras que Maldonado aparece tercero, con 119 iniciativas y 4.617 unidades. En ese caso, entre los tres departamentos se reúnen 1.774 proyectos.

En el resto del territorio existen 225 proyectos activos. Paysandú encabeza ese grupo, con 57 iniciativas y 841 viviendas, seguido por Salto, con 32 proyectos y 707 unidades. También se destacan Florida, con 29 emprendimientos; Soriano, con 28 proyectos y 620 viviendas, y Colonia, con 24 iniciativas y 858 unidades.

La presencia del régimen es mucho menor en otros departamentos. Artigas acumula solo cinco proyectos y 111 viviendas; Cerro Largo también tiene cinco iniciativas y 50 unidades; Tacuarembó registra tres proyectos y 108 viviendas; Rocha cuenta con dos emprendimientos y 59 unidades; Rivera posee dos proyectos y ocho viviendas; y Río Negro tiene solo una iniciativa con cinco unidades y Flores registra dos proyectos y cuatro viviendas activas.

Pese al predominio histórico de Montevideo, el flujo reciente presenta una distribución territorial más diversificada. En el último año móvil, la capital concentró 96 de los 182 proyectos activos considerados por departamento, equivalentes al 52,7% del total. Esto supone una reducción frente al 65,1% que representa en todo el período de vigencia de la ley.

Canelones, impulsado principalmente por Ciudad de la Costa, avanzó en sentido contrario. El departamento pasó de representar 17,6% del acumulado histórico a concentrar 24,2% de los proyectos ingresados durante el último año móvil. En ese período sumó 44 iniciativas.

Paysandú también incrementó su participación, al registrar 14 proyectos y pasar de representar 2,9% del acumulado histórico a 7,7% del flujo reciente. Maldonado recibió diez proyectos y redujo levemente su peso, desde 6% a 5,5%. Salto, por su parte, llegó a nueve emprendimientos y alcanzó una participación de 4,9%, claramente superior al 1,6% que posee en el total histórico.

Dentro de Montevideo, Cordón es por amplio margen el barrio con mayor cantidad de proyectos promovidos y en estudio. Acumula 285 iniciativas, equivalentes al 22% de todos los emprendimientos ubicados en la capital.

Palermo se encuentra en segundo lugar, con 93 proyectos y una participación de 7%, seguido por Tres Cruces, con 84 iniciativas y 6%. Luego aparecen Aguada, con 68 proyectos; La Blanqueada, con 67; Barrio Sur, con 64, y Centro, con 60. Cada uno de estos barrios representa aproximadamente 5% de la actividad montevideana.

Unión suma 57 proyectos, Larrañaga 55 y Ciudad Vieja 50, por lo que cada uno concentra alrededor de 4% del total de la capital.

La información del último año móvil confirma el liderazgo de Cordón, que recibió 21 proyectos y mantuvo una participación de 22%. Sin embargo, la composición de los barrios siguientes presenta cambios frente al acumulado histórico.

La Blanqueada y Unión aparecen en segundo lugar, con siete proyectos cada uno, equivalentes a 7% del total montevideano del período. Centro, La Comercial, Larrañaga y Reducto recibieron seis proyectos cada uno. Aguada y la zona de Prado-Nueva Savona sumaron cinco iniciativas, mientras que Atahualpa completó el grupo de los diez barrios con mayor actividad reciente, con tres proyectos.

En cambio, algunos barrios con una presencia relevante en el acumulado histórico, como Palermo, Tres Cruces, Barrio Sur y Ciudad Vieja, no aparecen entre los diez con mayor cantidad de presentaciones durante el último año móvil.