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En el año, ¿dónde están los barrios más caros y más baratos para alquilar o comprar vivienda en Montevideo?

Inmuebles Data es un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades.

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Ciudad de Montevideo
Vista aérea de la Ciudad de Montevideo.
Foto: Estefanía Leal

Redacción El País
En febrero, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a enero de este año y en lo que va de 2024? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario en el año? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró una caída en la oferta de propiedades en febrero respecto a enero de 1,97%. En la comparación interanual (frente a febrero de 2023) hay una disminución de 119,61% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.

Por su parte, el valor de venta de viviendas solicitado bajó en febrero respecto a enero. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta cayeron 0,38% en el mes.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades subieron 0,73%. Respecto a diciembre de 2023, hay una caída de 0,55%.

El índice para apartamentos reflejó estabilidad en los precios ofertados en febrero respecto a enero (+0%) y el índice de precios de casas tuvo una baja de 1,73%.

Respecto a un año atrás, el indicador de precios de apartamentos a la venta tuvo un alza de 0,59% y el de casas subió 0,79%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.555 en febrero, de US$ 2.546 en enero y de US$ 2.553 en diciembre de 2023.

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.707 el m2) o de una casa (US$ 1.679 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 173.248 en febrero. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 295.504 (también la superficie se tomó de las compraventas que refleja el INE).

Alquileres en Punta del Este.
Oferta de alquileres
Foto: Estefania Leal

Precios por barrio

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos en febrero estaba en la zona del Club de Golf (US$ 4.204 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.793 el m2). En tercer lugar en febrero se ubicó Villa Biarritz (US$ 3.557), en cuarto Punta Gorda (US$ 3.492 el m2) y quinto fue Punta Carretas (US$ 3.393 el m2).

Luego vienen Carrasco (US$ 3.240 el m2), Pocitos Nuevo (US$ 3.207 el m2), Carrasco Norte (US$ 3.154), Malvín (US$ 3.130 el m2) y Pocitos (US$ 3.051 el m2).

Puerto Buceo y Villa Biarritz fueron los únicos del top 10 que tuvieron bajas de precios en febrero frente a enero.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos fueron: Nuevo París (US$ 653 el m2), Punta Rieles (US$ 765 el m2) y Cerro (US$ 821 el m2).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 en diciembre fueron: Puerto Buceo (US$ 2.789), Carrasco (US$ 2.741), Punta Carretas (US$ 2.688), Villa Dolores (US$ 2.640) y Pocitos Nuevo (US$ 2.639).

Del lado opuesto estuvieron: la zona de Camino Maldonado (US$ 320 el m2), Casabó (US$ 506) y Santiago Vázquez (US$ 615).

Se recuerda que los valores aquí presentados tanto en venta como en alquiler corresponden a precios de oferta, en general el precio final al que se concretan las operaciones difieren en un entorno del 10% de estos.

Precios de alquiler

Por otro lado, el Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en febrero 3,86% respecto a enero, tras haber aumentado en enero y diciembre y bajado en y noviembre.

Respecto a diciembre de 2023 el precio de los alquileres se incrementó 9,3% y frente a febrero de 2023 el alza es de 0,73%.

El índice de alquileres para apartamentos subió 2,88% en febrero frente a enero y el índice de precios de alquiler para casas aumentó 9,18% en la misma comparación.

En el comparativo interanual, el indicador de precios de apartamentos en alquiler aumentó 4,63% y el de casas se incrementó 6,47%.

Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 barrios más baratos para alquilar?

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor fueron: Golf ($ 111.009 promedio en febrero), Carrasco ($ 97.920), Puerto Buceo ($ 85.828), Punta Gorda ($ 79.317) y Carrasco Norte ($ 60.241). Completan los 10 más caros, Villa Biarritz ($ 52.922), Punta Carretas ($ 47.889) Pocitos Nuevo ($ 43.738), Pocitos ($ 41.349) y Malvín ($ 39.728).

En ese top 10, subieron los precios en enero respecto a febrero: Carrasco, Puerto Buceo, Carrasco Norte, Pocitos Nuevo, Pocitos y Malvín. En los restantes cuatro hubo baja de precios.

En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar un apartamento fueron: Piedras Blancas ($ 12.596), Nuevo París ($ 12.755), Paso de la Arena ($ 13.150), Las Acacias ($ 13.425), Manga ($ 13.541), Jardines del Hipódromo ($ 13.876), Cerro ($ 14.091), Punta Rieles ($ 14.114), Peñarol ($ 14.617) y Maroñas ($ 15.173).

En alquileres de casas, los barrios más caros fueron: Carrasco ($ 160.225 por mes), Punta Carretas ($ 127.956), Punta Gorda ($ 124.307), Pocitos ($ 117.961), Pocitos Nuevo ($ 79.731), Parque Batlle ($ 78.396), Parque Rodó ($ 75.777), Carrasco Norte ($ 66.299), Cordón ($ 64.689), y Centro ($ 63.635).

En cambio, los más baratos para alquilar casas fueron: Paso de la Arena ($ 14.237), Piedras Blancas ($ 17.683), Villa Española ($ 19.316), Maroñas ($ 19.667), Las Acacias ($ 20.166), Pérez Castellanos ($ 20.357), Cerrito ($ 20.365), Peñarol ($ 20.619), La Teja ($ 21.522) y Lezica ($ 21.891).

Vista de la ciudad de Montevideo desde la Torre de las Telecomunicaciones.
Vista de la ciudad de Montevideo desde la Torre de las Telecomunicaciones.
Foto: Archivo El País

Barrios con más ofertas

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en febrero? En apartamentos eran: Pocitos (1.634 ofertas), Punta Carretas (1.193), Centro (992), Cordón (963), Malvín (891), La Blanqueada (551), Parque Batlle (441), Pocitos Nuevo (400), Buceo (396) y Aguada (393). En casas la mayor cantidad de ofertas de estaba en Carrasco (214), seguido de Pocitos (164) y Punta Carretas (73).

Así se elaboran los indicadores

Se analizan los principales sitios inmobiliarios del país

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales.

Luego, se depura esa base de datos, eliminando todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.

Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos que se presentan en este artículo.

Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data: https://inmuebles-data.elpais.com.uy/

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