¿Cómo evolucionaron los precios de apartamentos y casas desde 1984 hasta ahora por zona de Montevideo?

Un estudio sobre la evolución de los precios de oferta de inmuebles en Montevideoentre 1984 y 2025, muestra que el precio promedio en dólares nominalesen ese lapso creció a una tasa anual de 7% para apartamentos y 6,6% para casas. Aunque, al ajustar por la Unidad Reajustable (UR), que refleja la evolución salarial en Uruguay, el crecimiento real anual fue de 0,4% y 0,8% respectivamente. Y expresado en términos reales ajustados por el Índice de Precios del Consumo (IPC), los aumentos fueron de 2,1% y 2,5%. ¿Qué pasa además con los precios por barrio?

A nivel general, “los resultados muestran un crecimiento significativo en términos de dólares nominales y también un crecimiento real positivo, aunque moderado, consistente con la literatura internacional sobre mercados de vivienda en el largo plazo”, señaló el estudio “Evolución de Precios de oferta en el mercado inmobiliario de Montevideo (1984-2025): evidencia por barrios”, desarrollado por el economista Agustín Sheppard -que también es gerente de Riesgos de AFAP Itaú- y que será presentado en las 40° Jornadas Anuales de Economía, “Profesor Ricardo Pascale” del Banco Central (BCU).

“En los países emergentes, la vivienda constituye el principal activo de las familias. La menor tasa de ahorro en relación a países desarrollados, mercados de capitales poco profundos y la falta de cultura de inversión en acciones o planes de pensión inciden en esta realidad. También existe un fuerte peso cultural de refugio de valor ante los vaivenes económicos”, indicó el estudio.

Para realizarlo, el autor tomó los avisos clasificados de inmuebles del diario El País publicados el 24 de junio de 1984 y los datos de precios promedio de Inmuebles Data (un proyecto de la sección Economía de El País y de Gallito Luis) del 10 de junio de 2025.

El estudio recordó que la ubicación tiene un efecto significativo sobre los precios de oferta de las viviendas, con diferencias sustanciales entre barrios. Por ejemplo, en Pocitos los precios de apartamentos superaban en un 136% a los del barrio Cordón, mientras que algunas zonas presentaban precios sensiblemente inferiores.

Para las casas, el modelo revela una segmentación similar, con barrios como Carrasco y Punta Gorda con precios superiores al barrio del Prado, que se utilizó como base.

Los precios de oferta de viviendas en Montevideo para 2025 muestran que, en el caso de los apartamentos, el promedio por zona se ubica entre US$ 108.000 para la Zona A (Belvedere, Cerro, La Teja, Cerrito, Malvín Norte, Manga, Maroñas, Paso de la Arena, Villa Española, la zona de Camino Carrasco, entre otros) y US$ 281.000 para la Zona E (Carrasco, Punta Gorda, Malvín, Buceo, La Unión y La Blanqueada, entre otros). Con respecto a las casas, el precio promedio por zona se sitúa entre US$ 121.000 para la Zona A y US$ 736.000 para el barrio de Carrasco, en 2025.

Estefania Leal/Archivo El Pais

Se observa que entre 1984 y 2025 el precio promedio de apartamentos en dólares corrientes se multiplicó por 8,1 veces para Pocitos y 24,6 veces para la Zona CH (Buceo, La Blanqueada, Villa Dolores). Mientras tanto, el precio de las casas se multiplicó, dependiendo de la zona, entre 10,9 veces para Malvín y 22,4 veces para la Zona A.

El estudio indicó que en el período 1984-2025 “los apartamentos en los barrios del Centro, Cordón y Pocitos muestran valores (que crecieron a una tasa anual) de entre 5,2% y 6%. Las demás zonas consideradas tuvieron un crecimiento anual de sus precios entre 6,3% y 8,1%.

Por su parte, las casas verificaron incrementos a una tasa anual que van desde 6% en Malvín hasta 7,9% en la Zona A.

El crecimiento anual del precio de apartamentos entre 1984 y 2025 expresado en UR estuvo entre -0,9% y +1,9% dependiendo de la zona. Se destaca que el Centro (-0,5%), Cordón (-0,2%) y Pocitos (-0,9%) registraron tasas negativas. Esto es, en términos reales -ajustados por salarios- los precios de apartamentos en esos barrios bajaron anualmente entre 1984 y 2025. A su vez, en la zona CH se incrementaron 1,9% y en la Zona A 1,4%.

Cuando se miden los precios ajustados por el IPC, las tasas de crecimiento anuales en el período van desde 0,8% hasta 3,6%, según la zona que se considere. En este caso, Pocitos es donde menos aumentaron los precios en términos reales -ajustados por inflación- entre 1984 y 2025 con 0,8% y la zona CHes la de mayor incremento con 3,6%.

Los precios de casas verificaron un crecimiento real anual en UR entre -0,2% en Malvín y +1,6% en la Zona A (media de zonas de 0,8%). Al expresar los precios en términos de IPC, las tasas de crecimiento se encuentran en el rango entre 1,5% en Malvín y 3,3% en la Zona A.

Como líneas de investigación futura, el autor plantea “trabajar para extender las series de precios de viviendas existentes para períodos anteriores y otras zonas del país, utilizando la información de transacciones o de precios de oferta y en la medida que se logre acceder a características específicas de los inmuebles, se podrían estimar modelos hedónicos que corrijan por calidad y composición para series largas de tiempo”.

Foto: Archivo/El País

La literatura indica que la demanda de inmuebles es impulsada generalmente, entre otros factores, por el crecimiento de la población y de los ingresos de los hogares.

Si bien pueden existir períodos de boom por cambios regulatorios, bajas tasas de interés o facilidad de acceso al crédito, en plazos largos la oferta responde al menos parcialmente a la demanda: se inauguran nuevas zonas urbanas, se incrementa la densificación y se desarrollan nuevas tecnologías constructivas. Los compradores pueden optar por barrios alternativos o viviendas distintas en caso de incrementos de precios. Esto tiende a limitar el crecimiento excesivo de los precios reales.

La dinámica suele cambiar ante poblaciones estancadas en número.