¿Cómo está la demanda por viviendas en Uruguay entre inversores para alquilarlas y compradores finales?

El mercado inmobiliario uruguayo atraviesa un momento de consolidación y adaptación a nuevas modalidades de vivienda y cambios de hábito en los hogares. En este caso, laley de Vivienda Promovida ha sido un pilar fundamental en el desarrollo de inmuebles, en los últimos años. Ahora, ¿quiénes son los que compran esas viviendas? ¿Cómo se conforma la demanda entre inversores (para alquilarlas luego) y compradores finales? En esta línea, desarrolladores inmobiliarios consultados por El País hablaron de las características de la demanda y en qué desarrollos se interesan en la actualidad.

En entrevista con El País publicada el pasado domingo, el empresario Carlos Lecueder dijo que "el sector inmobiliario se ha impulsado muy bien desde medidas promocionales que tomó sobre el final el gobierno de Tabaré Vázquez y que siguió tomando el gobierno del presidente (Luis) Lacalle (Pou). Esas medidas promocionales están vigentes, pero tenemos entendido que este gobierno está planificando potenciarlas".

Lecueder mencionó a "todos los beneficios de la Comap (exoneración de tributos como IRAE, Impuesto al Patrimonio e impuestos a la importación y la devolución de IVA por compras locales) para los proyectos de gran significación económica, que vencen el 31 de diciembre. Aparentemente se van a renovar, pero el gobierno está esperando por la ley de Presupuesto y está armando su estrategia para lanzar todos los beneficios de inversión. Estamos esperando qué cambios van a hacer, aparentemente no serían de significación y podríamos seguir generando inversiones".

Matías Coll, gerente general de la desarrolladora Campiglia Construcciones, destacó que la ley de Vivienda Promovida ha permitido ofrecer viviendas de calidad para ambas partes (inversores y consumidores finales), cumpliendo con la normativa departamental y brindando servicios y confort superiores a los de los edificios más antiguos. Según su análisis, la ley no sólo ha ampliado el acceso a la vivienda, sino que ha contribuido a mejorar la calidad de vida de los residentes.

“El objetivo de la ley era facilitar el acceso a la vivienda, ya sea por compra o alquiler. Todos los edificios que terminamos se ocupan en un plazo razonablemente corto”, agregó.

Siguiendo la línea de la vivienda promovida, Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, mencionó que la ley ha generado un equilibrio entre residentes e inversores.

“La vivienda va destinada al residente, que accedió a la compra o al alquiler. Llega al conjunto de gente que el gobierno soñó cuando promulgó la ley”, afirmó.

Foto: Archivo El País

A pesar de que al final la vivienda termina siendo ocupada por residentes y no por los inversores, mencionó que los proyectos suelen dividirse en un 50% para clientes finales y un 50% para inversores, más allá de que por lo general algunos proyectos pueden tener mayor proporción de compradores que buscan invertir.

Por su parte, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari, destacó los diversos segmentos de mercado en los que las dos partes se suelen interesar: apartamentos pequeños con amenities para inversores y viviendas de tres o cuatro dormitorios para consumidores finales.

También señaló que las propiedades más antiguas se suelen destinar a los consumidores finales y no a los inversores.

Los inversores también juegan un rol clave en la demanda por los desarrollos ya que, según Coll, los jóvenes y las familias valoran cada vez más la flexibilidad de alquiler en lugar de la compra definitiva.

“No siempre la compra es un instrumento pensado, sobre todo pensando en las nuevas generaciones, que a veces no ven la compra como un objetivo de vida”, agregó el desarrollador.

En sintonía con lo mencionado anteriormente, Kopel dijo que muchas personas compran una vivienda y luego la alquilan para ajustarse e instalarse en otra zona acorde a sus necesidades de movilidad o hasta por cambios familiares.

“Sólo el 50% de la gente quiere comprar, el resto busca alternativas que le den movilidad”, comentó.

En este caso, Medina opinó que la capacidad de ahorro previo y flexibilidad financiera son esenciales para que los consumidores accedan a la vivienda, especialmente frente a los límites de los créditos hipotecarios tradicionales.

Dependiendo de la situación, los bancos financian hasta el 80% del valor del inmueble (el Banco Hipotecario puede llegar hasta el 90%), por lo que el resto se debe cubrir con ahorro previo.

Vivienda. Foto: Canva.

Además, remarcó que los bancos permiten trasladar la hipoteca de una propiedad a otra sin interrumpir el crédito, facilitando que las familias se adapten a cambios de necesidades a lo largo de los años.

Tanto Coll como Kopel coinciden en que los inversores mantienen latente su interés en el mercado, pero están expectantes sobre las posibles modificaciones del programa Entre Todos, destinado a ampliar la oferta para segmentos más bajos y vulnerables de la población que no cuentan con soluciones habitacionales concretas.

“El inversor sigue animado porque ve que la gente demanda viviendas de calidad”, agregó Kopel.

Por su parte, Medina señaló que al planificar proyectos, se consideran factores como ubicación, servicios, diseño, características constructivas y esquema de costos. En este caso, dijo que todos estos puntos aseguran que los proyectos sean rentables y atractivos tanto para inversores como para quienes habitarán las viviendas.

En el caso concreto del consumidor final, el vicepresidente de la CIU indicó sus preferencias: buscan casas y departamentos listos para habitar, con patios, parrillero, azotea y entre dos y tres dormitorios.

Contrato por vivienda. Foto: Canva.

Además, recalcó que las propiedades recicladas son las que se venden más rápido, sumado a que al día de hoy hay una alta demanda de unidades frente al mar o en la franja costera, con buena calidad de construcción y amenities, aunque están dirigidas a un segmento más reducido que el habitual si se centran en los consumidores finales.