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¿Cómo está el mercado uruguayo de alquileres y ventas de apartamentos y en qué afecta el dólar “planchado”?

A pesar de que los desarrolladores ven movimiento en el sector inmobiliario, el dólar bajo trae dudas para el futuro y eleva los costos de construcción.

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Ciudad de Montevideo
La Blanqueada: es uno de los barrios más destacados en cuanto a concreción de alquileres.
Foto: Archivo El País

El mercado inmobiliario local viene siendo “dinámico” en lo que va del primer semestre del año, según algunos de los principales actores del sector. Varios barrios de la capital siguen impulsado sus operaciones gracias a los proyectos de vivienda promovida, aunque el actual precio del dólar (“planchado” en $ 38,60) lleva a mayores costos de la construcción para los desarrolladores, lo cual se traslada al precio final de las propiedades en el mercado. En esta línea, referentes del sector dialogaron con El País para constatar la actualidad de alquileres y ventas, los barrios destacados en cuanto a operaciones y el rol del inversor internacional durante los primeros meses del año.

En lo que refiere a alquileres, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari, sostuvo que los mismos están “sumamente dinámicos”, ya que durante este semestre se ha conservado la tónica de 20 días como plazo para arrendar una unidad “en precio de mercado”.

En ese marco, las unidades de un dormitorio y los monoambientes en el entorno de los 30 metros cuadrados (m2) son de lo “más dinámico” a la hora de concretar rápidamente la operación. En cuanto a los barrios en donde más se buscan este tipo de unidades, Medina destacó a Parque Batlle, La Blanqueada, Tres Cruces y a Cordón Sur, zona que viene siendo “la vedette” de la vivienda promovida en los últimos años.

Con respecto a los precios, el vicepresidente de la CIU dijo que los monoambientes se están alquilando en el entorno de $ 17.000 más gastos comunes, mientras que los apartamentos de un dormitorio cuentan con un precio entre $ 20.000 y $ 22.000 más gastos comunes. En relación a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio de alquiler es de $ 27.000 más los gastos comunes.

En cuanto a las casas en alquiler, Medina manifestó que Ciudad de la Costa es la zona en donde hay más demanda, sobre todo en Shangrilá y Solymar, en donde el público busca generalmente propiedades de dos y tres dormitorios, sin dejar de lado algunos amenities como el garaje y parrillero, por ejemplo. En esa línea, dijo que las casas “actualizadas” se están alquilando “sumamente rápido” (en un promedio de 25 días aproximadamente), mientras que las “típicas casas de época” que requieren algún tipo de acondicionamiento demoran un poco más en concretar su alquiler.

Con respecto a los precios de las casas en alquiler, Medina indicó que las casas de dos dormitorios tienen un precio de entre $ 40.000 y $ 45.000, mientras que las de tres dormitorios se encuentran en el eje de $ 55.000 a $ 60.000.

Por su parte, Fabián Kopel, director de Kopel Sánchez, resaltó al igual que su colega que la concreción de alquileres es “muy sostenida” en lo que va del 2024 y que el mercado es “muy dinámico y de concreción inmediata”.

En ese marco, sostuvo que algunos proyectos de Kopel Sánchez (como el edificio Ventura Boulevard y Terrazas Ventura ubicados en La Blanqueada) están por llegar al 100% de concreción de alquileres en las unidades disponibles.

"Los alquileres son de concreción inmediata", según dijo Kopel a El País
"Los alquileres son de concreción inmediata", según dijo Kopel a El País. Foto: Archivo El País

Ventas

En lo que refiere a ventas de propiedades, Medina dijo que dentro del mercado se está manejando un promedio de 90 días para llegar a la concreción de las mismas, tiempo que es visto “con buenos ojos” por parte de los inversores internacionales a la hora de invertir en Uruguay.

De hecho, Medina afirmó que el 70% de los interesados en el mercado inmobiliario local busca comprar apartamentos, mientras que el restante 30% busca comprar casas.

A su vez, agregó que también intentan comprar unidades en pozo o en construcción para poder obtener mejores precios comparado al producto final.

Medina sostuvo que durante este semestre el 56% del público ha buscado unidades hasta los US$ 150.000. Por otro lado, el 37% busca que el precio de las unidades sea entre US$ 150.000 y US$ 300.000, mientras que otro 6% busca propiedades entre US$ 300.000 y US$ 500.000.

En ventas, Pocitos, Cordón, La Blanqueada, Tres Cruces y el Parque Rodó son las zonas preferidas.

Kopel opinó que las ventas “han sido sostenidas” en lo que va de 2024, sobre todo en el mes de abril. Sin embargo, admitió que por el momento “está costando más que el mercado entienda el aumento de precios en dólares” de las unidades. El “dólar planchado”, en este caso, ha generado que las empresas constructoras hayan aumentado el costo de los proyectos en sí, trasladando posteriormente dicho aumento al precio final de las unidades, según Kopel. En este sentido, también aseguró que el inversor argentino “desaceleró un poco” sus inversiones en Uruguay ante la búsqueda de oportunidades en su mercado tras la asunción de Javier Milei como presidente del país vecino.

Por otro lado, Mauricio La Buonora, director en La Buonora & Asoc. Desarrollos, también destacó que las ventas “vienen bien” tanto en propiedades de uno, dos y tres dormitorios. En este caso, ya han concretado el 80% de ventas de unidades en la Torre 1 y 2 de Cala del Yatch, uno de los proyectos inmobiliarios que tiene en la zona de Carrasco, aunque muchas de esas unidades luego son revendidas por los inversores durante el proceso de obra, según constató el desarrollador inmobiliario.

Al igual que Kopel, La Buonora sostuvo que el mercado inmobiliario está esperando que el dólar suba, ya que “no hay mucho margen para los desarrolladores” a la hora de impulsar proyectos con el precio actual de dicha moneda.

En esa línea, aseguró que “si no fuera por la vivienda promovida, el sector estaría construyendo menos del 50% de lo que hay en el mercado”, por lo que los beneficios fiscales que brindan este tipo de proyectos son “clave” para “incentivar la inversión” en lo que resta del 2024.

“Si el dólar no sube hay un montón de proyectos que no van a arrancar”, vaticinó La Buonora.

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