El sector inmobiliario se ha visto sacudido en la última semana luego de que la empresa constructora Balsa y Asociados se presentara de forma voluntaria a concurso de acreedores. Sea por el “sueño de la casa propia”, el de vivir de rentas u otros motivos, los uruguayos históricamente han valorado a este sector para invertir su dinero, por el que se han utilizado instrumentos legales para promover e incentivar la confianza entre las partes, como por ejemplo los fideicomisos.

Balsa y Asociados, que cuenta con los emprendimientos de barrios privados en Canelones de “La Juana”, “Pilar de los Horneros” y “Carlota”, se declaró insolvente y amparada en la ley 18.387 contará con un plazo de 60 días para que los acreedores verifiquen los créditos que tienen a cobrar. Luego de este período, la empresa podrá negociar el pago a los acreedores.

Si bien en este tipo de negocios existen contratos que otorgan ciertas garantías a quienes buscan adquirir un inmueble, algunos pueden mitigar riesgos más que otros. Una de las estructuras que se utiliza en los proyectos inmobiliarios —no fue el caso mencionado— para favorecer la confianza entre las partes, es el fideicomiso.

Sobre esta estructura jurídica, el asociado senior de Dentons-Jiménez de Aréchaga, Aparicio Howard, explicó a El País que, en general, es un negocio en el que una o más personas, a los que se le llama fideicomitentes, transfieren bienes o derechos a otro sujeto, al que se llama fiduciario, para que este los administre de acuerdo a determinadas instrucciones.

En esta línea, Nicolás Ferreira, miembro del equipo del Área de proyectos y fideicomisos del Estudio Posadas, señaló que estas instrucciones pueden comprender el cómo se comprará el terreno, de dónde se obtendrán los fondos y en qué se gastarán para cumplir con el objetivo del fideicomiso.

En tanto, Howard agregó que al transferir el fideicomitente bienes o dinero para la adquisición de un terreno o la construcción de una casa, se conforma la propiedad fiduciaria, que es un patrimonio independiente al del fideicomitente, del fiduciario y de los beneficiarios (que pueden ser la misma persona o no del fideicomitente).

Es decir que si el fiduciario por administrar otro fideicomiso tiene alguna obligación incumplida, los acreedores del fiduciario podrán ir contra los bienes que él administra en el fideicomiso, pero no pueden hacerlo contra los bienes de este patrimonio. Esto mismo sucede con los bienes de los fideicomitentes, exceptuando casos en que se busque cometer un fraude.

En tanto, para un comprador de una unidad o lote del inmueble a desarrollar, contar con un fideicomiso como contraparte implica, según Ferreira, contar con una estructura contractual “sólida, dónde quien le vende lo hace sujeto a limitaciones y regulaciones internas para asegurar el destino de los fondos para terminar la obra y entregar las unidades comprometidas”.

En esta línea, Howard explicó que estas instrucciones contemplan que el fiduciario tenga que “mostrar que su acción es transparente”. Por ejemplo, destacó que tiene que tener una contabilidad separada con los bienes que conforman el patrimonio del fiduciario y debe rendir cuentas a los fideicomitentes al menos una vez al año.

A su vez, el fiduciario tiene prohibido realizar operaciones con los bienes fideicomitidos en beneficio propio o de personas vinculadas.

La principal diferencia que presentan aquellos proyectos inmobiliarios que no utilizan la estructura del fideicomiso, según Ferreira, es la figura del fiduciario, que es adicional a la del desarrollador, “que debe velar por el cumplimiento del contrato como estaba previsto, administrando los fondos con el objetivo inicial, desde un patrimonio independiente”, lo que mitiga riesgos de desvío de fondos o cambios que afecten el avance de una obra.

Es decir, al utilizar un fideicomiso, el desarrollador (fideicomitente) suele transferir los bienes o fondos, enajenando de su patrimonio personal los mismos, para que lo administre un tercero independiente (fiduciario) para la realización del objetivo del fideicomiso. Sin el fideicomiso, quien administra los fondos es el desarrollador.

En tanto, Howard destacó que es frecuente que un desarrollador recurra a una institución bancaria para desarrollar el proyecto y que luego vaya captando mayor financiamiento mediante la celebración de promesas de compraventa con los promitentes compradores (clientes finales). Cuanto más temprana es la etapa del proyecto, el riesgo es mayor, por lo que el precio por el cual lo adquiere el promitente comprador, es más económico que cuando se está en una instancia final.

Ante la posible volatilidad del sector inmobiliario y de los posibles riesgos que puede presentar, los consultados señalaron que históricamente este tiende a ser comparativamente menos volátil que otros.

En este sentido, Ferreira señaló que “esto no quita que existen factores relevantes que potencialmente lo afectan (ciclos económicos, el tipo de cambio, ajustes normativos, cambios en la inversión extranjera)”.

A su vez, agregó que los proyectos inmobiliarios tienen la “complejidad” de ser proyectos que requieren un plazo extenso de realización, por lo que una correcta estructuración, como emplear un fideicomiso, colabora a “mitigar tales riesgos”.

En esta línea, Howard sostuvo que el valor de los inmuebles no suelen subir o bajar “de un momento para el otro”, sino que “en general son estables”, pero que cada figura tiene su volatilidad. No obstante, señaló que el desarrollador del proyecto también tiene formas de protegerse, como los contratos de construcción por ajuste alzado, en el que por un determinado plano se establece un precio cerrado.

Asimismo, señaló que, sin referirse a ningún caso puntual, el riesgo principal se encuentra en quién desarrolla el proyecto, su solvencia y experiencia en la materia.

En tanto, ante la situación de que un proyecto inmobiliario encuentre inconvenientes y se detenga, explicó que suelen haber ocasiones en las que se recurre a situaciones concursales y “termina saliendo adelante” debido a que un grupo inversor o una empresa se interesa en el proyecto y está dispuesta a comprar el emprendimiento, aportando capital para finalizarlo.

Asimismo, en otra ocasiones, señaló que también los promitentes compradores de las unidades o inmueble se organizan y, con los fondos que preveían que se utilizaran para el proyecto, buscan terminar de realizarlo.