Cae la población en Uruguay y lo hará más a futuro, ¿qué pasa con los desarrollos de viviendas?

Losdatos del último censodel Instituto Nacional de Estadística (INE) en 2023 reflejaron que Uruguay tiene una cifra de 3.499.451 habitantes. Sin embargo, el informe del censo proyectó que para el año 2045, el país contará con 3.413.329 habitantes, mientras que para el 2070 se espera que la población caiga a 3.043.670 habitantes. Según el análisis del INE, Uruguay llegó a su pico más alto de habitantes en el año 2020, con un total de 3,5 millones de personas. Pero, a partir de 2021 la población comenzó a bajar debido al descenso del número de nacimientos y por las muertes ocasionadas por la pandemia del coronavirus. Esto plantea interrogantes respecto al futuro de la construcción de viviendas en el país. ¿Habrá demanda para los desarrollos inmobiliarios?

Actualmente, el mercado inmobiliario uruguayo mantiene su dinamismo. Operadores del sector señalan que la demanda continúa sostenida por cambios en los hogares y por el ingreso de nuevos perfiles de residentes. En esta línea, el fenómeno de las grúas y los nuevos desarrollos inmobiliarios encuentra su explicación en base a transformaciones sociales que mantienen viva la necesidad de vivienda en Uruguay.

Por otro lado, el censo 2023 también reflejó que entre 2024 y 2045 la población aumentará sólo en cuatro departamentos (Canelones, Maldonado, Rocha y San José), mientras que Montevideo seguirá "vaciándose", a pesar de ser uno de los tres departamentos que concentran la mayor parte de la población del Uruguay, junto a Canelones y San José.

A su vez, los datos del último censo del INE indicaron que Uruguay cuenta con 1.659.048 viviendas, de las cuales 1.646.621 son particulares. El INE también destacó que un 80,5% de esas viviendas se relevaron como ocupadas, mientras que un 8,4% se catalogó como desocupadas de uso temporal y un 11% desocupadas de otro tipo.

A partir de estos datos lanzados por el INE, se abre la interrogante sobre cómo afectará esta situación al mercado inmobiliario, ya que se siguen lanzando y proyectando edificaciones y desarrollos de gran porte de cara al futuro.

“No está habiendo un impacto de la caída demográfica en la necesidad de vivienda”, dijo a El País Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez. Según explicó, aunque la población no crezca, la cantidad de habitantes por hogar disminuye, impulsada por nuevos modos de vida: más personas que eligen vivir solas, menos matrimonios y más divorcios. “Eso hace que también la gente necesite más viviendas en otras modalidades”, apuntó.

A esa realidad se suma otro factor clave: la obsolescencia de algunos proyectos de vivienda. Con el paso del tiempo, muchos inmuebles envejecen y pierden atractivo si no son mantenidos o modernizados. “La vivienda se vuelve obsoleta con el tiempo si no se mantiene y si no se va aggiornando. Hay edificios con gastos comunes altos, ascensores o fachadas viejas, y eso lleva a que la gente busque opciones nuevas”, explicó Kopel.

De acuerdo con el empresario, el mercado demuestra que la demanda se mantiene firme, sobre todo en el segmento de alquileres. “Está demostrado en la práctica a través de la demanda full que hay en alquileres, que esto no está ni cerca de un pico alto. La demanda sigue absorbiendo en forma permanente y por lo tanto se siguen necesitando más viviendas”, sostuvo.

En ese contexto, consideró que la inversión en vivienda sigue siendo una de las más seguras. “Con una economía sostenida como la actual, quien invierte tiene la certeza de que su unidad va a ser alquilada rápidamente, porque la gente busca vivienda de calidad y mejorar su estilo de vida. A partir de la pandemia se empezó a valorar mucho cómo vivimos”, remarcó.

Las transformaciones sociales también están modificando la oferta de unidades. Kopel destacó que los apartamentos de un dormitorio han ganado protagonismo. Además, subrayó la importancia de que los edificios se adapten a los nuevos usos comunes.

“No podemos pensar hoy en viviendas que solo tengan un salón de usos múltiples como hace 40 años. Las necesidades cambiaron: hoy se demandan espacios de cowork, playrooms, barbacoas o zonas de recreación. Así como un auto nuevo integra Spotify o nuevas funciones, las viviendas también tienen que evolucionar”, señaló.

Desde la Cámara Inmobiliaria Uruguaya, su vicepresidente Matías Medina dijo que el desafío del sector no se limita al público local, sino que debe proyectarse hacia la atracción de nuevos residentes. “No tenemos que guiarnos solo por las personas que habitan acá, sino también por otras que vengan a vivir. Hay un número creciente de extranjeros que se instalan de forma permanente o temporal, y eso hay que fomentarlo”, sostuvo.

Ignacio Sanchez/Archivo El Pais

Medina subrayó el potencial que tiene Uruguay para captar nómades digitales y profesionales que trabajan de forma remota. “Hay empresas que compran viviendas en distintos países y las van rotando para que sus trabajadores vivan seis meses en un lugar y seis en otro. Ese modelo ya está pasando, y Uruguay tiene que generar las condiciones para atraer a ese público”, explicó.

En esa línea, mencionó que Uruguay debe ofrecer estabilidad económica, seguridad y costos competitivos para ser elegido frente a otras opciones de la región. “Hay empresas que están trabajando remoto, pero también otras que podrían instalarse físicamente. Tenemos que ser atractivos para que digan: prefiero Uruguay antes que otro país. Ahí juegan el costo laboral, la estabilidad política y el clima sindical”, advirtió.

Medina también señaló que el país enfrenta un escenario de consumo interno debilitado, lo que afecta a las pequeñas y medianas empresas del sector. “Estos meses son complicados, varios comerciantes nos dijeron que sienten un estancamiento de la actividad. Eso preocupa, porque si no hay dinero en la calle, no hay consumo, y eso impacta en toda la cadena”, afirmó.

De todos modos, Medina remarcó que el mercado de alquileres sigue siendo un pilar fundamental, y que un entorno activo y rentable es esencial para mantener el interés de los inversores. “Tiene que haber un mercado sólido, que el inversor vea retorno. Estamos hablando de desafíos a mediano y largo plazo, pero hay que preverlos”, concluyó.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este/Maldonado, Javier Sena, señaló que el departamento presenta una dinámica particular dentro del país, con un movimiento sostenido en la vivienda promovida y una creciente participación de compradores jóvenes.

“En Maldonado hemos hecho algunos eventos junto al Banco Hipotecario y notamos que hay mucha gente joven interesada en comprar vivienda, sobre todo mediante créditos y cuotas a través de sus sueldos. Hay un nicho que empezó a moverse con fuerza”, comentó.

Foto: Ricardo Figueredo.

Sena explicó que la combinación de promociones estatales y desarrolladores privados ha permitido mantener la actividad. Sin embargo, advirtió que la situación demográfica preocupa: “El tema demográfico es sumamente importante, no solo para la sociedad, sino también para nosotros. Si hubiera más gente joven buscando formar pareja y comprar vivienda, el movimiento sería aún mayor”.

En ese sentido, destacó que Maldonado sigue atrayendo nuevos residentes, pero reconoció que otras zonas del país no corren con la misma suerte. “Estoy seguro de que en otros departamentos no hay tanto movimiento porque falta gente. Ese es un problema grave, incluso pensando en el futuro del BPS y en la sostenibilidad del sistema”, expresó.

Por eso, el dirigente sostuvo que el país necesita políticas activas para revertir la tendencia. “El gobierno debería promover algún tipo de salida, no solo para que las parejas tengan más familias, sino también para atraer gente a vivir en Uruguay”, concluyó Sena.