La industria de las criptomonedas se instala en el mercado inmobiliario estadounidense

Las mayores entidades de financiación hipotecaria de Estados Unidos comenzarán a aceptar criptomonedas como activo en las solicitudes de hipoteca, otro paso significativo de la administración Trump para integrar las monedas digitales en el sistema financiero convencional.

La pasada semana, el director de vivienda del presidente Donald Trump, William Pulte, anunció que ordenará a Fannie Mae y Freddie Mac —las principales entidades de financiación hipotecaria del país— que consideren las inversiones en criptomonedas de los compradores de vivienda como parte de su patrimonio total al evaluar si pueden permitirse una hipoteca. Tradicionalmente, los prestamistas hipotecarios consideran los ahorros en efectivo y las inversiones en acciones de un comprador de vivienda.

Fannie y Freddie, piezas clave del mercado inmobiliario, compran hipotecas a los bancos y establecen un conjunto de criterios para las hipotecas de los prestatarios que aceptarán.

El anuncio de Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (Federal Housing Finance Agency - FHFA), se produce en momentos en que un número creciente de estadounidenses utiliza criptomonedas para comprar casas y se han creado nuevas empresas para ayudarles a aprovechar sus inversiones en criptomonedas para adquirir bienes raíces.

El mercado de criptomonedas y sus numerosos defensores han estado presionando a los reguladores en esta dirección durante varios años, lo que ha suscitado la preocupación de los defensores de los consumidores de que este activo de inversión, poco regulado y altamente volátil, esté siendo vinculado a algo tan vital para la economía como el mercado inmobiliario.

Y Trump ha pasado de ser un crítico de las criptomonedas a un gran defensor.

"En un mundo donde la aplicación de las regulaciones se ha eliminado en gran medida, los límites se están traspasando muy rápidamente", afirmó Tyler Gellasch, exabogado de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC), quien dirige la Asociación de Mercados Saludables, un grupo comercial del sector financiero.

Sin embargo, la demanda de compradores de vivienda y entusiastas de las criptomonedas está creciendo. En una encuesta reciente, aproximadamente el 14% de los compradores de vivienda afirmaron que planeaban vender criptoactivos para obtener el efectivo necesario para cubrir el pago inicial de una vivienda, frente al 5 % en 2019, según Redfin, la empresa de corretaje de bienes raíces residenciales.

Las criptomonedas están ganando terreno en el mercado inmobiliario, ya que las ventas de viviendas se han estancado, lo que impide a muchos vender o comprar una vivienda o acceder al capital mediante préstamos. Varias startups ya están promocionando las criptomonedas como una forma de superar el estancamiento actual del mercado e impulsar la venta de viviendas.

Una firma, Milo, fundada por Josip Rupena, exasesor financiero de Morgan Stanley, ofrece a los inversores la posibilidad de usar bitcoin como garantía para obtener una hipoteca.

Para una vivienda de un millón de dólares, el inversor deposita un millón de dólares en bitcoin, que Milo deposita en una cuenta segura. La empresa proporciona un millón de dólares en efectivo para comprar la vivienda. Milo luego emite una hipoteca equivalente, que el comprador es responsable de pagar. El interés suele ser unos puntos porcentuales más alto que el de una hipoteca normal, pero el cliente se beneficia de no tener que vender criptomonedas ni pagar plusvalías. Una vez pagada la hipoteca, Milo devuelve el bitcoin al inversor.

Rupena afirmó que ya había suscrito 65 millones de dólares en hipotecas de este tipo y celebró el cambio de política de la agencia de vivienda sobre las criptomonedas. A diferencia de la mayoría de las hipotecas bancarias, como las que compran Fannie Mae y Freddie, la firma de Rupena no exige que el propietario haga un pago inicial. Su firma financia el 100% de la transacción, algo que la mayoría de los bancos no hacen y que probablemente no cambie con la nueva normativa de la FHFA sobre criptomonedas.

"Este es el primer paso para lograr la paridad de las criptomonedas con otros activos", declaró Rupena sobre la decisión de la FHFA.

Otras firmas están ayudando a los propietarios a aprovechar el valor de su vivienda para comprar criptomonedas. La estrategia es similar a los llamados contratos de inversión en capital inmobiliario, que ofrecen pagos globales en efectivo al propietario a cambio del derecho a participar en la apreciación del valor de la vivienda.

Pero en lugar de que el propietario use el efectivo de la operación para pagar mejoras en el hogar o la matrícula universitaria de un hijo, lo está usando para comprar solo una cosa: bitcoin. "Convierte tu casa en un motor de adquisición de bitcoins", dijo Horizon, una de las startups, en una publicación en redes sociales.

Así es como funciona normalmente: algunas empresas prestan dinero al propietario para comprar bitcoins basándose en el valor del capital de sus viviendas. Las empresas suelen obtener ganancias compartiendo la apreciación del valor de una vivienda cuando el propietario la vende.

Las ofertas son atractivas porque el propietario no necesita realizar pagos mensuales durante la vigencia del contrato, como ocurriría con un préstamo hipotecario tradicional.

Como protección, algunas empresas también gravan la vivienda durante la vigencia del contrato, algunos de los cuales pueden durar una década.

Horizon estrenó su oferta en la conferencia de bitcoin del mes pasado en Las Vegas, donde dos de los hijos de Trump fueron los oradores principales.

Los defensores de los consumidores ven motivos de preocupación.

"Mi impresión general es que gravar la vivienda para comprar criptomonedas es una pésima idea", declaró Andrew Pizor, abogado sénior del Centro Nacional de Derecho del Consumidor, especializado en financiación hipotecaria. "Es un techo, y hay que ser cauteloso".

Todos estos programas están en sus primeras etapas, por lo que es demasiado pronto para predecir su éxito.

Representantes de las empresas afirmaron que la preocupación por que se aprovechen de los consumidores es exagerada. La mayoría de los clientes potenciales son inversionistas adinerados. Las empresas también afirmaron que su intención era cumplir con las leyes federales y estatales vigentes.