Patrimonio

Barrio histórico de Colonia pone sus casas a la venta, ¿cuánto piden por las más famosas?

El casco antiguo de Colonia tiene varios padrones a la venta. Sus dueños piden sumas astronómicas que preocupan a las autoridades, ya que buscan volver a poblarlo de residentes permanentes.

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El artista plástico Fernando Fraga puso su casa a la venta en marzo. Es una de las más icónicas, ubicada en la calle de Los Suspiros. Pide US$ 1.200.000.

Colonia del Sacramento siempre ha sido la manzana de la discordia. Primero se la disputaron portugueses y españoles; luego españoles e ingleses; después orientales y portugueses. El tiempo pasó, la historia cambió de página, pero el conflicto siguió rondándola.

Tras el ingreso de su barrio histórico en 1995 en la lista del Patrimonio Mundial de la Unesco, la protección de los 282 padrones también causó controversia. Sin un plan de gestión —que inicialmente no se había exigido y se terminó entregando en 2012— se desató una puja entre intereses históricos y comerciales en una ciudad que cada día se cotiza mejor.

Durante ese tiempo, el gobierno departamental (bajo la gestión de Walter Zimmer) y la Comisión del Patrimonio mantuvieron una mala relación que terminó, entre otras cosas, con la desintegración (en 2011) del Consejo Ejecutivo Honorario de las Obras de Preservación y Reconstrucción de la Antigua Colonia del Sacramento. La Unesco exige que los sitios que integran su lista tengan esta autoridad local, conformada por gestores expertos en arquitectura y arqueología, su punto focal —interlocutor con la organización— y representantes de los negocios, actividades culturales y vecinos.

Al desarme del consejo se agregó un incremento del protagonismo comercial en el barrio histórico, y la progresiva disminución de su población residente, además de la denuncia de un descuido higiénico y estético en sus calles y monumentos. Todos estos aspectos iban en detrimento de los lineamientos que la Unesco concibe para los sitios patrimoniales, por eso durante algunos años se temió que entrara a la lista roja y en el peor de los casos perdiera la declaratoria.

Pero no sucedió. Tras las elecciones de 2014 cambió el intendente (asumió Carlos Moreira) y en las últimas evaluaciones la Unesco constató mejorías. El año pasado, tras la visita de sus técnicos, el estado de conversación fue calificado como “aceptable”. Sin embargo, realizaron 11 recomendaciones. Los entendidos advierten que, si bien el panorama es otro, estas deben tomarse como “tirones de oreja”.

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El valor del metro cuadrado oscila entre los US$ 2.500 y US$ 3.500, siendo uno de los más caros del país.

Entre otras sugerencias, se mandató a cumplir con el plan de gestión designando a una autoridad y comité de sitio y rearmando el consejo disuelto. También se recomendó generar políticas para volver a poblar la ciudad y mitigar “en la medida de lo posible” el impacto del turismo en el uso del casco. Otros de los puntos indica que se debe dialogar y negociar con los propietarios de inmuebles con un mal estado de conservación.

Con estos deberes pendientes y, conscientes de que si bien Colonia fue el cuarto lugar elegido por los extranjeros en 2019 —285.988 visitantes, ingresos por U$S 66.971.465—, la salud de su turismo viene tambaleando tras el deterioro de la economía argentina y no se podría permitir la noticia de otra advertencia de la Unesco, las nuevas autoridades del gobierno nacional emprendieron acciones para cumplir con los encargos.

Recientemente se eligió un nuevo Consejo Ejecutivo Honorario. Uno de sus integrantes, Marcelo Díaz, interlocutor entre la ciudad histórica y la Unesco, anuncia que ya se lograron encaminar cinco o seis de las recomendaciones sugeridas. “Hay un impulso nuevo. Mucha gente se está involucrando y tiene ganas de hacer cosas para resolver los problemas del barrio histórico”, dice.

Se refiere especialmente a los 12 vecinos que se candidatearon para integrar el consejo y a los 94 que votaron. Para convocarlos se golpeó puerta por puerta: un primer paso para romper el resentimiento que solía darse entre los vecinos y las autoridades del patrimonio. “Las resoluciones de las solicitudes de intervenciones demoraban mucho, entonces los veían como un problema, pero queremos demostrar que el cuidado del patrimonio de la ciudad no es el enemigo, por eso queremos que las investigaciones arqueológicas sean ‘de puertas abiertas’ y no cerradas como sucedía antes”, plantea.

William Rey
William Rey, presidente de la Comisión del Patrimonio. Foto: Estefanía Leal

¿Esas cien personas “reclutadas” son muchas o son pocas? Según informa Walter Debenedetti, director de Patrimonio de la Intendencia de Colonia, se estima que hoy viven en el casco unas 250; una cifra distante de las 900 que había hacia 1980. Una de las primeras metas del consejo es, justamente, relevar el número de habitantes e identificar quiénes son los propietarios. “Acá se generó una extranjerización de la tierra y de los inmuebles. Se compra y se vende pero las casas están deshabitadas”, plantea Díaz.

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Se estima que unas 250 personas viven en el casco antiguo, lejos de las 900 que habitaban allí hacia 1980.

Que el barrio histórico vuelva a ser un barrio es también el objetivo del nuevo presidente de la Comisión del Patrimonio, William Rey. ¿Pero cómo lograrlo si las casas en venta se acumulan y las transacciones escasean debido -entre otros factores- a su valor “irracional”?

Explica:

—Si las ciudades históricas no se habitan, se transforman en verdaderos esqueletos. Se convierten en disneylandias urbanas y eso no es bueno: eso daña.

A precio de elite.

Este debía ser un año de celebración en Colonia del Sacramento. Sin embargo, el 25 aniversario de su ingreso a la lista del Patrimonio de la Humanidad se está desarrollando en medio de una crisis que suspendió el turismo y además apretó el bolsillo de la gran mayoría de los propietarios de los padrones. Los agentes inmobiliarios consultados calculan que entre el 80% y 90% de los dueños son argentinos; luego hay algunos europeos, americanos y uruguayos.

En tiempo de coronavirus, de lunes a jueves, sin el turismo interno de los fines de semana, la ciudad está vacía. Durante el atardecer pequeños grupos de jóvenes se acercan a la rambla, pero el corazón del barrio luce fantasmal, con prácticamente todos sus locales comerciales cerrados.

Tal vez debido a la solitud de sus calles, los carteles de venta en las fachadas de las casas —y de alquiler en los negocios— sobresalen. Rápidamente uno pierde la cuenta de cuántos hay. En las plataformas online de compra y venta de inmuebles se detectan incluso más.

Diferentes agentes inmobiliarios coinciden en que si bien el mercado de esta zona suele mantenerse activo, y aunque hay propiedades que llevan tiempo —años, algunas— con el cartel puesto, el volumen se incrementó debido a la devaluación del peso argentino y la crisis del turismo. “Los propietarios argentinos no están pudiendo solventar el costo de mantenimiento y, como no hay turismo, tampoco pueden empatar los gastos alquilándolas temporalmente”, explica Carlos Decurnex, gerente de la firma Toribio Achával e integrante del consejo.

En la calle de Los Suspiros, una de las más antiguas del barrio, son dos los padrones que se ofrecen. Hablar de padrón suena frío, lejano, pero pongámoslo así: la casa roja de la esquina más fotografiada de Colonia; la casa que figura en un sello; una de las imágenes icónicas de esta joya patrimonial, busca un nuevo dueño.

Fernando Fraga, pintor y escultor uruguayo, adquirió este rancho portugués edificado en 1720 en plena crisis del 2002. Su propietario anterior era argentino. Allí montó una galería de arte cuyas ventas comenzaron a mermar en sintonía con la crisis económica de nuestros vecinos que, a pesar de que seguían cruzando el charco, “ya no gastaban como antes”. La gota que derramó el vaso fue la llegada de la pandemia. “A fronteras cerradas el barrio histórico no existe. Me da pena porque es tan única...”, dice.

En marzo tomó la decisión.

¿Si recibe consultas? “Muchas, sobre todo de interesados uruguayos, pero por curiosidad”, responde Fraga. “Nada certero”. Tal vez tenga que ver el precio: pide US$ 1.200.000.

¿Será la más cara del barrio?

—No sé si la más cara, pero hay varias que piden US$ 900.000 u US$ 800.000.

De acuerdo a un análisis realizado para este informe, el precio de las propiedades oscilan entre US$ 225.000  —“una ganga”, dirá un agente inmobiliario— y US$ 1.000.000. Según los expertos en bienes raíces, el valor del metro cuadrado ronda entre los US$ 2.500 a US$ 3.500, siendo uno de los más caros del país.

Hay propietarios que prefieren no mencionar cuánto tiempo lleva la casa vacía. En la Plaza de Armas, una amplia casona está a la venta. “No quiero decirte hace cuánto que la ofrezco porque me puede perjudicar”, argumenta su dueña, una señora argentina, pero se le escapa que la adquirió 12 años atrás y que en todo ese tiempo no fue habitada. “No está en condiciones”, apunta.

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El alquiler de un local comercial ronda entre los US$ 1.000 y US$ 2.000. Ahora, por la crisis del turismo se reincidieron contratos y disminuyó el precio.

Otros no hablan de dinero. Marcelo Vago, argentino radicado en nuestro país, lleva años con el cartel de venta en la fachada de la casa que 40 años atrás su padre construyó desde los cimientos. La hizo a imagen y semejanza de lo que alguna vez había sido. Durante su infancia y adolescencia, cada fin de semana el padre cruzaba a su familia, en su barco, a esta parte del río. Desde hace un tiempo, Vago la ofrece para alquileres temporales y, aunque está a la venta, imagina pasar en ella su jubilación.

—Cada vez que me preguntan cuánto vale digo que no sé. ¿Qué clase de sentimiento te surge para decir “voy a comprarme una casa como esta”? Porque estas son casas exclusivas, son de una vez en la vida, son un pedazo de historia. Para mí es un sentimiento y un sentimiento no tiene valor.

Pero el comportamiento del mercado está diciendo que, más que un sentimiento, esto se trata de un negocio.

El asunto es que estas casas, como construcciones, no valen ese dinero, ni son necesariamente cómodas para vivir. “Son casonas que suelen tener problemas de humedad; con paredes de 60 centímetros que no están hidrofugadas, y por cualquier intervención se debe realizar un estudio de impacto arqueológico que luego deberá contar con el visto bueno del consejo y de la comisión”, describe Emanuel Dalmás, del Estudio Terrasol. Hay historias que asustan, del estilo de cuatro años de espera por la autorización de la Comisión del Patrimonio para construir un baño.

¿Esto complica que se concreten las ventas?

—Complicado es cuando pedís lo que no vale —dice otro agente, en referencia a la suba de los precios.

¿Entonces qué las encarece? Por un lado la fama de Patrimonio Mundial, y por el otro, ahora mismo, la ilusión de venderlas a los argentinos que querrían mudarse a este lado del río. Daniela Hernández, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de Colonia, reconoce que este rumor generó la suba de los precios.

Otro agente, que pide no ser identificado, relata:

—Tengo una casa en venta a una cuadra de la rambla por US$ 450.000. Por ese precio no tuvimos ni una sola oferta. Pero el dueño me llamó desde Argentina diciéndome que, como allá hay varias personas queriéndose venir para acá, la quiere subir: ahora pide US$ 750.000.

Se inflaron los precios en función de una expectativa que no es tal, porque no están llegando los argentinos a vivir acá. Como resultado se reciben muchas consultas, pero con las fronteras cerradas se concreta poco”, agrega la especialista Silvina Álvarez Báez. En definitiva, el que vende hoy es el que aceptó rebajar al menos un 25% del precio de venta inicial.

Una ciudad de fantasía.

William Rey, el guardián del patrimonio nacional, no tiene pelos en la lengua para reconocer que Colonia del Sacramento siempre sufrió de especulación inmobiliaria. “Lo bueno de Colonia no pasa por las medidas especulativas; lo malo de Colonia pasa por ahí. Y a mí la especulación empieza a preocuparme cuando afecta al patrimonio y a los vecinos del sitio”, dice.

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Propietarios argentinos suben los precios de venta debido al rumor de que cientos de compatriotas quieren instalarse en el país.

Hagamos un poco de revisión histórica. Unos años antes de ingresar a la lista del Patrimonio Mundial, el casco tenía mala fama. Era un lugar feo, con burdeles, propiedades demolidas y calles con pozos y sin pavimentar. “No era una zona deseada por los colonienses. Las propiedades costaban en el entorno de los US$ 20.000 y US$ 30.000”, narra Decurnex. Por esa época fue que los primeros argentinos empezaron a comprarlas y a reciclarlas  —“porque no había que pedir tanto permiso para intervenirlas”— y se quedaban con las casas como lugar de descanso.

Tentados por el interés, y observando cómo los precios subían, los vecinos comenzaron a vender sus casas. Como consecuencia, los alquileres también subieron y se produjo un proceso de gentrificación que terminó por desplazar a los habitantes permanentes “para convertirse en un mercado argentino con actividad exclusivamente los fines de semana”, concluye Rey.

Hubo un segundo giro, ocurrido tras la declaratoria de la Unesco, en 1995. “Se dio un aumento excesivo del uso comercial del barrio, lo que a su vez comenzó a desplazar a los residentes. Incluso aquellos que tenían capacidad económica para comprar los inmuebles a altos precios se negaban, porque no querían vivir junto a un restaurante”, detalla.

Estos dos fenómenos —el desplazamiento de la población original y la priorización de la comercialización del sitio disminuyendo el volumen de sus residentes— son reprochados por la Unesco, aunque esto suele suceder en las ciudades que consiguen convertirse en Patrimonio Mundial y atraen al turismo.

Desde la Comuna, Debenedetti, el director de Patrimonio, asegura que su fin es evitar que el casco antiguo se convierta en “un shopping histórico”. “Para el gobierno departamental —continúa— es vital cumplir con el mandato de la Unesco, pero el problema es complejo y no aparecen soluciones sencillas”, plantea.

Ya hubo gestiones con este propósito. Tras la aprobación en 2012 del plan de gestión, se quiso limitar la actividad comercial restringiendo los permisos que se otorgan para abrir un negocio. Desde entonces, si el inmueble no posee una habilitación previa, solo podrá ser utilizado con fines residenciales. “El asunto es que el precio del alquiler por un local comercial supera ampliamente el de una vivienda, y notamos que muchos extranjeros empezaron a sacar a sus propiedades del mercado, dejándolas deshabitadas”, expone Debenedetti.

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Las inmobiliarias están recibiendo muchas llamadas, sobre todo de argentinos, pero muy poco se concreta.

Para estimular a que vuelvan a ser habitadas, y atendiendo al reclamo de algunos vecinos que le manifestaron que para mantenerse en el barrio necesitaban tener un proyecto comercial, la comuna lanzó una ordenanza habilitando a que se pueda realizar alguna actividad menor en el hogar, siempre y cuando esta no supere el 40% de la superficie. “De todas formas se dieron muy pocos casos de estos; no llegó a mover la aguja”, dice el director.

El asunto se complica si se considera que desestimular la actividad comercial trae aparejado un problema de empleo. O que, por ejemplo, nuestro país no tiene un régimen estricto de residencia oficial que sirva para aplicar acciones sobre los propietarios extranjeros que tienen sus casas vacías. Y que, a su vez, la población de altos recursos que podrían pagarse una casa en el barrio histórico no está interesada en este momento por ese perfil de vivienda, mientras que los jóvenes que sí lo están no poseen el poder adquisitivo.

¿Y entonces? Rey, desde la Comisión del Patrimonio, está decidido a pensar ideas que desarrollen el residencialismo y mira con buenos ojos un inmueble que posee OSE, que tal vez pueda cambiar de manos y transformarse en un espacio para crear un proyecto de viviendas temporales o permanentes.

Eso y ver la forma de rehabilitar otros inmuebles en desuso y deteriorados, como podría ser el caso del edificio de la antigua prefectura, que es propiedad del empresario argentino Juan Carlos López Mena. Es que el vacío es lo peor que le puede pasar a un bien patrimonial “porque su deterioro se acelera exponencialmente” y si bien la ley del patrimonio estipula que el responsable es el propietario, “es una norma liviana”, que no ayuda a combatir el daño fruto de, por ejemplo, una actividad especulativa.

Por eso, la principal ambición de este período es concretar una nueva ley del patrimonio, potente, que genere una especie de cuerpo policial que realice un seguimiento de los inmuebles protegidos y mantenga informadas a las autoridades y a sus usuarios, evitando así detrimentos y demoras en la autorización de las intervenciones. A su vez, como mecanismo de estímulo a la inversión en este tipo de bienes, se propondrá la posibilidad de usar créditos fiscales: un mensaje mucho más fuerte que la exoneración del Impuesto de Primaria y algunos descuentos en la contribución inmobiliaria que son más bien “tibios”.

Quizás entonces se verán menos casas históricas cerradas. Vivir en una ciudad que parece escenario de una película, como Colonia del Sacramento, no será ni un dolor de cabeza ni un privilegio para los bolsillos más grandes.

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¿Cómo la Plaza de Toros podría ayudar al casco histórico?

El intendente Carlos Moreira se propone terminar la obra de la Plaza de Toros en 2021 y abrir una licitación internacional para una gestión integral de la misma. A su vez, quiere recomponer el Complejo Mihanovich. El frontón de paleta vasca que allí se encuentra será techado y se convertirá en un lugar multipropósito con capacidad para 1.000 personas, estando habilitado para hospedar campeonatos internacionales. También se pretende reconstruir el muelle de madera del Real de San Carlos. La recuperación de este circuito y su potencial para convertirse en una atracción cultural es vista con entusiasmo por los técnicos de la Unesco, ya que consideran que el éxito de esta zona ayudaría a mitigar el peso del turismo en el barrio histórico, redistribuyendo los proyectos comerciales y contribuyendo así al retorno de los residentes.

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