Las distintas tendencias de los apartamentos y hacia dónde irán las nuevas viviendas

Por Fabiana Culshaw
Los estilos de vida cambian y eso exige viviendas diferentes al concepto tradicional. Las demandas en el mercado inmobiliario son cada vez más específicas y diferenciadas.

A tal grado es la diversificación de la demanda de las llamadas “tribus” (grupos con miembros que llevan formas de vida afines entre sí), que los desarrolladores están realizando edificios con múltiples usos para los diferentes perfiles en una misma infraestructura, o edificios enteros dirigidos a públicos específicos, como por ejemplo los millennials.

Los nuevos edificios también se caracterizan por grandes espacios comunes que ofrecen experiencias de valor agregado (servicios de cowork, fiestas, restaurantes, espectáculos y demás) ya no solo para sus residentes, sino para las comunidades.

Ese fue el tema del curso “Innovation en Real Estate”, que mostró las tendencias mundiales en el sector, que se realizó en Montevideo, organizado por 4S Real Estate. Participó Adrián Hidalgo, jefe comercial de dicha firma en México, y Martín Gómez Platero, arquitecto y socio de la firma que lleva su apellido, en representación de Uruguay.

“En un mismo desarrollo inmobiliario, se atacan varios tipos de demanda. Se hacen apartamentos para ejecutivos, para parejas sin hijos, para social couples y para otros clusters en distintas áreas de la construcción. Se atacan varios segmentos, mucho más que años atrás porque están más diferenciados”, dijo Hidalgo.

El representante de 4S (empresa asesora de desarrolladores que se dedica a identificar intereses potenciales de los compradores inmobiliarios) afirmó que trabajan, incluso, para encontrar o crear “unicornios inmobiliarios”, es decir, atender a gente de muy alto nivel económico que pide viviendas que no existen, o que no sabe lo que quiere pero está dispuesta a pagar grandes sumar si se la “sorprende” con propuestas “fuera de serie”.

Para ejemplificar las tendencias, Hidalgo citó “Sportiva”, un complejo en México al que le pusieron ese nombre porque fue desarrollado para gente muy centrada en ejercitarse. Es por ello que agregaron espacios para prácticas deportivas de valor agregado en los espacios comunes y otros atractivos únicos para el target.

Otros casos que destacó fueron: “Untitled Toronto” (un condo juvenil que se desarrolló en Canadá en torno a la canción Untitled de Pharrell Williams); el complejo “Bark” en Barkpark en Florida, EE.UU. (proyecto enfocado en parejas que “no quieren tener hijos, sino perros”, donde se contempla excentricidades para estos animales domésticos), “Torre Argos” en Bogotá (una torre corporativa que ofrece unidades habitacionales que se pueden separar internamente para que el dueño -en general alguien de perfil Airbnb- pueda rentar una de las partes); y proyectos “tu zona mix” en Colombia (en los que el comprador elige el apartamento que desea creando su propia distribución y acabados).

Las demandas son cada vez más personalizadas, lo que exige otras construcciones y nuevos encares en mercadeo y ventas. En “Shark Tower”, ubicado en la Riviera Maya de México, donde hay tiburones en cautiverio propiedad del complejo, los vendedores de los inmuebles se idearon para linkear a los tiburones con sensores y, con la compra de un apartamento, los nuevos dueños tienen derecho a un tiburón como “mascota”. A través de una aplicación, pueden seguir su nado y sus actividades en el predio acuático. “Fue una novedad ofrecer tiburones como mascotas. Hay que llamar la atención a los mercados difíciles que ya lo tienen todo, como club de golf, yacht, helipuerto, parques y otras facilidades de lujo”, afirmó Hidalgo.

Otra tendencia en el mundo es el mayor aprovechamiento de los espacios públicos. Antes eran parte de las calles y muchos han pasado a ser extensiones de los proyectos edilicios, donde se realizan actividades abiertas para la comunidad, lo que representa un valor agregado para la zona y, muchas veces, ingresos para el edificio (al venderse entradas a espectáculos, comidas, o arte en esos predios muy cuidados).

“En esas propuestas se desdibujan las fronteras entre el espacio público y privado. A veces se piensa que es una forma de perder metros cuadrados vendibles, pero nosotros pensamos que es lo contrario, que es agregar valor”, dijo Gómez Platero. Y agregó: “No se están levantando edificios puros, en el sentido de solo hotel, o solo residencial o solo oficinas, sino de usos mixtos, con sinergias para distintos perfiles de personas y con jardines, actividades culturales, espectáculos, desfiles”.

En esa línea, “la gente ya no compra o renta metros cuadrados, sino experiencias”, afirmó. Además, muchas de las facilidades que antes estaban dentro de las unidades habitacionales, ahora se ubican en espacios comunes mejorados. Esto hace que algunas apartamentos sean más pequeños, pero en edificios con mejores prestaciones fuera de las unidades.

Un ejemplo de usos mixtos que citó el arquitecto es el Hotel Victoria Plaza (construído como hotel cinco estrellas en 1952), y al que se le anexó en un nuevo edificio en 1996 (obra de Gómez Platero, Cohe y Alberti), con usos “hipermixtos”, en tanto abajo funcionan oficinas administrativas, más arriba áreas compartidas, y en los últimos pisos se hospeda o vive gente. “Se hicieron agregados y reformas y el edificio sigue siendo patrimonial”, comentó Gómez Platero.

Asimismo citó otros casos impactantes de construcciones emblemáticas que enriquecieron los espacios públicos en el mundo. Explicó cómo el high line de Nueva York de los años 80, que quedó como una infraestructura obsoleta y oscura, lo fueron transformando en los 90 cuando se rescataron parques urbanos elevados, y en 2020 aumentó el valor de los enclaves precisamente por los espacios públicos de mayor calidad que se crearon.

“No solo construir casas o edificios valoriza el metro cuadrado, sino mejorar los espacios públicos del entorno”, reafirmó el arquitecto.

El Jewel Changi Airport de Singapur tiene en su interior un gran bosque de varios pisos con atracciones, hotel y 300 tiendas y restaurantes, abierto a la comunidad, que amplía la experiencia de la gente.

Y la Apple Store Milán (cerca del Duomo), que está emplazada en un centro patrimonial, en el subsuelo de una plaza levantó una cascada cuyas aguas caen por paredes internas.

“Se adueñaron del espacio público de la plaza, con respeto y sin tocarla”, concluyó el arquitecto.

El concepto de espacio público aprovechado o mejorados con recursos y administración privada (siempre con la autorización previa de las intendencias departamentales o autoridades correspondientes) abre la opción de que el inmueble se haga de una “renta dinámica”, lo que constituye un ingreso no tradicional que, en algunos casos, puede ser muy lucrativo, según sean las propuestas a la comunidad. De esta forma, los dueños del inmueble sumarán a la “renta física” habitual, un adicional “dinámico o variable”.

La idea es que en los espacios comunes (que pueden ser partes de las aceras, plazas o diversos niveles de la calle) se realicen actividades o servicios, como conciertos, ventas de ropa en tiendas ubicadas allí que organicen desfiles, lugares gastronómicos, accesos a coworks en sus instalaciones, esparcimientos u otras actividades, cuya participación por parte de la comunidad sea en algunos casos gratuita y en otros paga.

“En las cuatro torres del proyecto Atlántico en Punta del Este que tenemos en construcción al lado del (Sanatorio) Mautone, habrán grandes jardines y otras propuestas para que acceda la comunidad. Eso está en línea con las nuevas tendencias. Son torres promovidas por la ley de Vivienda, que buscan atraer a la población de Maldonado, con sus usos hipermixtos público-privados”, contó Martín Gómez Platero.

El arquitecto destacó que las obras del futuro privilegiarán las “experiencias compartidas” y la “amplificación de experiencias de bienestar”.

En ese sentido, se vive una transición de la “unidad residencial” al “territorio residencial”, que trasciende el espacio privado de un apartamento u oficina. Eso cambia algunas figuras, como el administrador del edificio, ya que deja de ser quien cobra los gastos comunes y poco más, para tener en sus manos tareas y responsabilidades más sofisticadas.