Entrevista a Lecueder: el Mercosur "no funciona", la inseguridad "favorece a los shoppings" y el debate por el patrullaje militar

El empresario Carlos Lecueder aseguró que el mercado inmobiliario uruguayo dejó atrás el auge de los últimos años y atraviesa una etapa de menor dinamismo, aunque identificó al este de Montevideo, Canelones y Punta del Este como los principales polos de desarrollo para los próximos años. En entrevista con El País, analizó el presente del sector, defendió el papel de los shoppings como espacios de consumo y entretenimiento, repasó el avance del Aventura Shopping y, además, se metió en uno de los debates de la agenda pública al reclamar respuestas más rápidas frente a la inseguridad, incluso respaldando el uso de vehículos blindados del Ejército para patrullaje.

—¿Cómo describiría hoy el mercado inmobiliario uruguayo y dónde ve las mayores oportunidades de desarrollo: Montevideo, Canelones o el Este?

—El mercado inmobiliario uruguayo tuvo en los últimos años un desarrollo importante. Sin duda, se debe, en primer lugar, a la ley de vivienda promovida, que da condiciones que han permitido construir muchos más edificios.

Hoy, Uruguay cuenta con un parque de apartamentos renovado gracias a esa ley y creo que ha sido un gran dinamizador y un gran ajustador de valor de alquiler. Porque cuando uno tiene mucha oferta, los precios tienen que ajustarse a la baja o, por lo menos, a no subir. Con lo cual, eso ha sido un gran dinamizador. El mercado no alcanzado por la ley también tuvo momentos buenos.

Ese período, digamos, hoy está con un enfriamiento leve. Es decir, el mercado inmobiliario no tiene la dinámica de hace un par de años. Se siguen construyendo proyectos, y hay proyectos que se siguen iniciando, pero sin la dinámica de rapidez de venta que tenían hace un par de años. Hoy, en el departamento de Montevideo, la zona que más camina es el este de la ciudad y la zona de Canelones cercana al este de Montevideo.

Ahí está un poco el polo de desarrollo de construcciones, y después Punta del Este, que siempre ha sido un dinamizador y que tiene también un origen de dinamismo, ya que vienen desde Argentina, gente del exterior que invierte. Así que tenemos un mercado inmobiliario en actividad, con unos cuantos proyectos naciendo y creciendo, y con un desempeño de ventas no tan bueno como hace un par de años.

—¿Por qué? 

—Primero porque se construyó mucho, y en todas estas cosas hay un tema de oferta y demanda. Entonces, cuando la demanda termina a un nivel y se construye un poquito más, puede pasar, entonces, que el mercado se enlentezca.

En segundo lugar, porque los valores del costo de construcción en Uruguay son muy altos. Uruguay tiene un tema, no del costo de construcción, sino que Uruguay es un país caro. Entonces, cuando uno va a comprar algo en Uruguay, sabe que está comprando a un precio valor Uruguay, más allá de que uno pueda pasar muchas horas analizando las causas de porque el Uruguay es caro, en el caso de la construcción, Uruguay es un país caro. Eso requiere, entonces, un precio de venta de determinado nivel para poder bancar el mayor costo de Uruguay. Es un problema de largo plazo, porque Uruguay no va a pasar a ser de golpe un país barato, con lo cual, la posición es siempre frente a esa situación: el costo de construcción de Uruguay es caro.

—Usted habló del tema de la sobreoferta. ¿Eso también va acompañado con todo el tema de la vivienda promovida? Sobre todo en barrios como La Blanqueada, Cordón y Centro, donde se apuesta mucho por ellas.

-Se apuesta mucho y se vende bien, y se vende bastante bien. A veces, quizás se está vendiendo menos lo que no es vivienda promovida que lo que es vivienda promovida. Con lo cual, la vivienda promovida tiene todavía un mercado mejor. Primero, porque tiene mejor costo, mejores condiciones fiscales, porque el Estado ha apuntado a eso. Segundo, porque el desarrollo de este tipo de proyectos está muy diseminado por toda la ciudad y no concentrado en una determinada zona solamente.

Estefania Leal/Archivo El Pais

—¿Y hay otros barrios que usted cree que también tienen potencial para transformarse de aquí a corto o mediano plazo?

—Los barrios que se transforman son aquellos que la gente decide transformar. Los planes de gobierno a veces quieren fomentar determinadas zonas, pero si el público no las compra, después no caminan. Siempre me acuerdo del Plan Fénix (programa de renovación urbana creado en julio de 1996 en Montevideo para revitalizar el barrio La Aguada y la zona de la Estación Central General Artigas), que daba condiciones muy buenas para construir en La Aguada para que la gente fuera a vivir a esa zona y casi nada pasó. Hoy lo que hay es una tendencia que se fortaleció a partir de la pandemia: vivir en espacios con aire alrededor, luz, sol, jardines verdes, y eso potencia el este de la ciudad de Montevideo o el comienzo de la Ciudad de Canelones.

Eso es algo que ha buscado mucho la gente, que eso sí que es bueno. Es una tendencia mundial, Hay que tener en cuenta que la pandemia nos enseñó a quedarnos encerrados.

Eso quedó en la mente de la gente y hay que agregar el hecho del avance de la tecnología, que permite trabajar, en muchos casos, desde el lugar donde uno vive, con lo cual uno puede vivir un poco más lejos y trabajar igual. Y eso extiende la ciudad de Montevideo hacia zonas más suburbanas. En el caso de Montevideo, hacia el este.

—¿Y cree que alguno tal vez está un poco más rezagado o ya ha perdido su chance para transformarse?

—Yo creo que las chances de volver a crecer siempre están en todos lados. Por ejemplo, la Ciudad Vieja es una zona que se quedó, sin duda. Tienen que hacer una batería grande de medidas, desde financiamiento y exoneraciones fiscales. Si el Estado y la Intendencia (de Montevideo) desearan, siempre hay sacrificios grandes que se podrían hacer, lo cual no significa necesariamente que tengan éxito, pero, por lo menos, se podrían hacer algunos pasos, quizá, para revitalizar zonas que hoy están deterioradas.

—¿Cree entonces que el gobierno podría hacer otro tipo de sacrificios en ese sentido? 

—El gobierno ha planteado algunos sacrificios, pero siempre se puede hacer un sacrificio más. También hay que tener en cuenta una cosa, que la gente, cuando quiere algo, quiere algo. Eso es un fenómeno que se da y que es difícil de revertir. Quizás habría que estudiar e investigar muy a fondo el mercado, investigar muy bien, muy a fondo qué es lo que la gente quiere. Muchas ciudades grandes han logrado revertir el proceso, han revalorizado espacios históricos y espacios diferentes. El tema en Uruguay es que eso no se ha hecho a fondo. Además, un tema también, hay una palabrita linda que se llama seguridad y hoy la gente busca seguridad. Lamentablemente, hay más seguridad a veces en las afueras de Montevideo que en los centros de Montevideo.

—Volviendo al tema del “boom” en el este del país y con la llegada del Grupo Fasano por la compra del Enjoy, ¿cómo ve la expansión de Maldonado y sobre todo Punta del Este de cara a futuro en relación a desarrollos de ese tipo? 

—Cuando uno habla de Punta del Este, debe hablar de lo que va desde Solanas y Punta Ballena hasta José Ignacio. Punta del Este es el alma de la zona, y el crecimiento hacia el este también se da hacia La Barra, Manantiales y José Ignacio.

Pero toda esa zona se escapa un poco de lo que es el Uruguay normal y va hacia un microclima internacional, que para que funcione tiene que traer gente. Desde el punto de vista económico es muy bueno, porque trae gente, genera puestos de trabajo, genera consumo, genera recaudación para el Estado.

El turismo es lo más grande que hay y el turismo que se queda es más todavía. Entonces, todo lo que fortalezca esas zonas es bueno para Uruguay. Fortalece esa zona que venga el hotel Fasano o el grupo del hotel Fasano para hacer un mejor Conrad, porque Enjoy no llegó a ser nunca en la cabeza de los uruguayos. Era el Conrad.

Que haya un mejor Conrad con otro nombre y que se fortalezca con la política de gente que sabe cómo usar las cosas, es excelente, es la mejor noticia. El día que me enteré dije “¡qué bien por Punta del Este!”. Que se haga una torre donde está el hotel San Rafael y que la torre sea linda y agradable es lo mejor que nos puede pasar. Igual, que sea linda y agradable es discutible (se ríe). En esa no me meto.

Pero todo lo que sea inversión en productos de calidad, de buen servicio, sirve para mejorar la imagen de Punta del Este. Para los que van a usar y para los que vienen atrás. Porque, de pronto, yo a dormir al hotel Fasano/Conrad no voy a ir nunca, pero capaz que voy más a Punta del Este porque el lugar está mejor, o capaz que alquilo una casa porque me encuentro con más amigos. Punta del Este ya está, la base es la naturaleza, es la playa y es el mar, es el viento y es el sol. Todo eso es espectacular, ¿no? Es el entorno, Punta del Este tiene un montón de cosas que son inigualables para mí en esta zona del mundo. Todo lo que agregue Punta del Este y que lo agregue con buen nivel, es mejor para Punta del Este y mejora, no solo el buen nivel, sino el nivel medio también.

Carlos Lecueder. Foto: Archivo El País.

—No duda, entonces, que Uruguay sigue siendo un destino atractivo para el inversor hoy en día

—Uruguay sigue siendo un destino atractivo para el inversor. Uruguay sigue siendo un país serio, un país responsable, un país que respeta las reglas de juego. Hay momentos mejores y peores para el inversor, pero en términos generales, Uruguay sigue siendo un lugar atractivo.

—Y, en ese sentido, ¿cuáles cree que son las ventajas competitivas que aún conserva y en cuáles hace falta un empujón? 

—Uruguay como ventaja competitiva lo primero que tiene es la seriedad, la tranquilidad que uno tiene de invertir en Uruguay. El sistema formal de propiedad en Uruguay es excelente y da garantías absolutas, a veces costoso, como todo lo que pasa en Uruguay, es costoso, pero da garantías absolutas. Y eso es muy bueno para el que invierte en Uruguay. El sistema de respeto por el que invierte, ya sea en la compra de un inmueble o compra de una industria, lo que sea, también son cosas muy buenas. Eso sí, está en jaque la rentabilidad. Hoy, en Uruguay, está en jaque la rentabilidad de invertir y ese es un tema importante, porque los costos son altos y, en el fondo, tenemos un mercado chico. No se ha abierto al mundo muchas veces como sería deseable, es difícil abrirse más, pero hay que abrirse más. Uruguay tiene hoy un tema de respeto por las inversiones, seguridad jurídica, que son excelentes, y tiene una negativa, que son los costos, que ponen en jaque la rentabilidad de invertir en Uruguay.

—¿Y cómo podría abrirse más?

—Bueno, la palabra Mercosur es una palabra que me viene a la cabeza de inmediato. El Mercosur no funciona. Se hizo el Mercosur y al poco tiempo algunos partidos políticos empezaron a decir que no funcionaba, y hoy creo que todos los partidos políticos dicen, “no funciona como debería”, y sigue igual. Esto es como la selección uruguaya que designaba Bielsa. Sabemos que venía mal, venía mal, venía mal, y seguíamos con Bielsa (se ríe).

Es igual, el Mercosur no está caminando y no logramos cambiarlo. Entonces, yo no diría si es que tenemos que irnos del Mercosur o qué, pero la verdad que el Mercosur ha sido un corsé que no nos ha favorecido, más allá de que hay más cosas que habría que abrir al mundo. Obviamente que siendo un país caro, una apertura muy amplia también podría generar problemas de que lo de afuera tenga demasiada ventaja competitiva. Pero eso habrá que ir regulándolo. Necesitamos abrirnos más al mundo, sí, y también necesitamos bajar el costo de Uruguay.

—¿Y cómo ve el tema de los inversores argentinos en Uruguay tras los cambios económicos que se han dado allí? ¿Están un poco más cautelosos a la hora de poner el ojo aquí? 

—Para el inversor argentino, Uruguay siempre es un lugar donde no se gana tanto dinero, pero se lo gana en forma segura, honesta, derecha y recta. El inversor argentino tiene una mirada muy favorable hacia Uruguay en algunos aspectos. De pronto, una ganancia fácil y rápida acá no se logra tanto, porque es un mercado más chico, pero se logra una ganancia segura, sin duda. Cuando Argentina está muy mal manejado, entonces es lógico que el inversor argentino busque otros lugares para invertir, y Uruguay es uno. Cuando Argentina empieza a estar mejor manejado, uno dice “bien por Argentina”, pero puede pasar que algún inversor se quede allí y no venga. De todas formas, para Uruguay, lo mejor que puede pasar es una Argentina fuerte, y que de esa Argentina fuerte deriven inversores en serio, y también fuertes a Uruguay.

—Y en contrapartida, ¿qué les preocupa más a los inversores extranjeros cuando analizan Uruguay?

—El extranjero, cuando analiza Uruguay, le preocupa el tamaño del mercado, primero que nada, porque cualquier cosa que uno vaya a hacer acá es un mercado chico, asociado al tamaño del mercado y el costo de Uruguay. Yo diría, básicamente, que el inversor extranjero nos ve como un lugar seguro, un lugar donde desea invertir, pero como un lugar que le da baja rentabilidad y que, sobre todo, tiene un mercado chico.

Si hoy podría decir “che, tocá con una varita mágica al Uruguay, algo, una sola cosa que hay que hacer”, bueno, diría duplicar la población. Es fácil. Tocamos una varita mágica y duplicamos la población, tendríamos el doble de mercado. Este país que es serio y que trabaja bien, estaría mejor. Pero no pasa eso, porque las familias no procrean de la forma que deberían, porque el mercado no ha generado inmigraciones masivas importantes, más bien durante muchas décadas generó emigraciones, y entonces la población uruguaya no ha crecido.

—Pensando en el futuro, ¿qué sectores cree que traerán más capital inversor en los próximos años?

—El sector inmobiliario siempre ha traído y va a seguir trayendo, porque son inversiones de largo plazo con seguridad que pueden traer al inversor que diga, “yo compro en Uruguay, porque sé que tengo un capital seguro, o una evolución de precio general con el tiempo favorable”. El sector industrial uruguayo está débil, por lo cual no lo veo generando muchas inversiones a Uruguay, como se cayó mucho, es posible que pueda haber empresas fuertes que quieran venir para tomar una base y empezar a crecer. El sector turismo, sin duda, es un sector que puede traer mucha inversión y cosas buenas, porque ahí se está trabajando, no solo para mercados internos, sino también para mercados internacionales.

—Pasando al tema shoppings, ¿cómo viene el desarrollo del Aventura Shopping y en qué etapa se encuentra? 

—Bueno, el Aventura Shopping viene muy bien, estamos apuntando a inaugurar en el mes de octubre. El proyecto se construyó a una velocidad tremenda. La verdad es que el consorcio consultor formado por Saceem y Berkes ha funcionado muy bien, estamos muy contentos. La comercialización está muy avanzada, estamos en el orden del 90% alquilado. O sea, que hoy estamos muy contentos y muy optimistas con el proyecto. Haciendo el esfuerzo más grande posible para llegar al plazo de inauguración.

Aventura Shooping. Foto Archivo El Pais

—¿Se puede mencionar alguna marca importante que ya esté confirmada? 

—Todavía no hemos mencionado, queremos hacer una divulgación masiva, pero yo diría que, si uno piensa en todas las buenas marcas, están casi todas.

—Más allá de las marcas reconocidas, ¿qué otro distintivo tendrá este centro comercial en comparación a los demás?

—El principal distintivo del centro comercial es la ubicación, porque la ubicación marca el público que va a venir, marca los gustos de ese público. Es decir, en general, uno recorre los centros comerciales y la parte comercial es bastante parecida uno del otro. Las políticas de marketing cambian, porque se hacen actividades en función del público de cada zona. Entonces, Aventura es un proyecto que está en una zona nueva de la ciudad. Todo lo que es la zona oeste y norte de la ciudad no tiene proyectos de este tipo. Nosotros pensamos que tenemos un montón de gente que lo va a asumir por ser algo nuevo en la zona. La primera novedad es que va a apuntar a la zona, va a estudiar bien los tipos de actividades promocionales, tipos de actividades de entretenimiento, tipos de actividades de promoción de ventas que la zona requiera, y eso se va trabajar, se está armando todo un proyecto. En segundo lugar, va a ser diferente porque hace más hincapié en lo lúdico.

Aventura se va a inaugurar y los siguientes meses va a inaugurar otras cosas más, porque se van a ir agregando cosas en los siguientes meses, pero el objetivo de Aventura es tener una muy fuerte base de entretenimiento y gastronomía. Va a ser el shopping que va a tener más metros cuadrados de entretenimiento de todos. Por lo tanto, va a generar un lugar donde estar y divertirse, y va a ser uno de los shoppings que va a tener más gastronomía. Aquí hay que tener en cuenta que la zona noroeste de la ciudad no tiene un centro del barrio donde ir. Esto les va a dar en su misma zona un lugar de entretenimiento, de paseo. Va a haber un fuerte esfuerzo por generar actividades para la gente.

—¿Cómo ve el consumo de aquí a 10 años?

—Bueno, ahí hay que ver cómo va el país de aquí a 10 años, ¿no? Hoy estamos en una situación económica estable, sin variaciones importantes. O sea, no hay previsto o proyectado un crecimiento importante. Hoy, por lo tanto, estamos basándonos en esa premisa. Los shoppings, en general, han crecido más de lo que creció el consumo en el resto de la ciudad. Hay un traspaso de comercios de la calle hacia los shoppings.

La venta virtual por internet, sin duda, es una competencia muy dura, pero no ha afectado mucho hasta ahora, con lo cual hoy, los shoppings hemos continuado creciendo, incluso por encima de la evolución de la economía. No es razonable que eso siga en los próximos años. Una economía que crezca va a generar ventas crecientes. No me animo a proyectar todavía una economía creciente, estamos en una etapa de enlentecimiento de la economía, más que enlentecimiento yo diría de estabilidad. Estamos con una economía de crecimiento bajo y estable. Eso va a significar ventas con un crecimiento no demasiado alto, pero estables.

—Y por las compras por internet que mencionó más la aplicación del IVA a compras web al exterior en estos primeros meses, ¿aumentó el consumo en los shoppings? 

—Es muy rápido para hablar de eso todavía.

Carlos Lecueder. Foto: archivo El País.

—¿Hay algún otro proyecto además del Aventura que lo tenga entusiasmado y que no hayan revelado?

—Nosotros hoy pensamos que los grandes shoppings están agotando las posibilidades. Nosotros miramos el plano de Montevideo y eso es un trabajo que hemos hecho muchas veces. Nosotros tratamos de que cada proyecto se haga inaugurando zonas. Montevideo no es grande, pero si uno mira el plano de Montevideo y mira la franja costera, y voy a mencionar proyectos que no son administrados ni desarrollados por nosotros. Pero empezamos por Punta Carretas. A una cierta distancia está Montevideo Shopping, a una cierta distancia está Plaza Italia, a una cierta distancia está Portones Shopping, a una cierta distancia está el Geant de Parque Roosevelt y a una cierta distancia está Costa Urbana. Uno ve cómo los propios proyectos desarrollados por privados han tomado una distancia, para que cada uno fuera desarrollando una zona de influencia, un perfil de cliente. Eso ha sido bueno porque, en el fondo, todos competimos, todos nos cortamos la cabeza por sacarle el cliente al otro, pero hay una base de ubicación que da una base. Por supuesto, cada shopping además tiene sus características, por lo cual algunos tienen zonas de influencia más grandes, otros más chicas. Todo eso siempre influye, pero la realidad es la ubicación de los proyectos. Y si uno sale de la franja costera y mira hacia arriba, se va a encontrar con que está Tres Cruces, que ya no es franja costera, sin duda. Después hicimos el Nuevo Centro, más al norte. También, a una distancia no demasiado grande, pero casi en zonas de influencia diferentes, conviven en paz. Ahora estamos con el Aventura, más lejos todavía (Sayago). Si uno mira el plano de Montevideo, como te digo, estamos completando las zonas, y habrá que ver para el futuro si hay un proyecto grande o no. La imaginación de uno siempre va a generar algo. Quizá hay que hacer proyectos un poco más chicos, ¿no? no tan ambiciosos, que puedan cubrir algunas necesidades de alguno de los barrios Eso un poquito mirando para adelante. Todavía no me animo a asegurar nada, también hay que ver cómo evoluciona un tema importante, que es la seguridad. El crecimiento de la inseguridad favorece a los shoppings. Es horrible decirlo, pero la gente busca seguridad, y los lugares seguros hoy son los shoppings. Me entristece decirlo. Me gustaría que las ventajas vinieran por otro camino, pero el crecimiento de la inseguridad mueve el consumo.

—Se toma en cuenta el factor inseguridad a la hora de pensar un proyecto nuevo o planificarlo en alguna zona?

—Cuando miramos el plano de Montevideo, hay algunas zonas en las que nos preocuparía hacer algún proyecto. Hay zonas en las que uno dice “si me instalo acá voy a tener un costo de seguridad muy alto”, entonces yo prefiero esperar un poco. La seguridad está, en cierta forma, afectando esa distribución que hay. Nosotros pensamos que Aventura está en una zona que es segura o de razonabilidad, porque seguro en Uruguay mucho no hay, lamentablemente. Tenemos que mirar todos esos aspectos al elegir una ubicación.

—¿Descarta hacer algún tipo de inversión específica hoy en día?

—Uno nunca debe descartar inversiones. El tema es que el mercado inmobiliario o comercial, en general, tiene momentos mejores y momentos peores. Acá no es que “este sector ya está, ya fue”. A mí me dicen, “¿tú harías un edificio en Ciudad Vieja?”, hoy no. ¿Descartaría hacerlo? no descartaría hacerlo. Hoy no lo haría.

Pero uno no descarta nada, porque las cosas van cambiando, los años van cambiando, las ciudades son dinámicas, las políticas son dinámicas.

—¿Qué oportunidad cree que el país está dejando pasar en materia de desarrollo y consumo y cómo imagina Montevideo dentro de 10 o 20 años? 

—¿Las posibilidades que Uruguay está dejando pasar? Es muy difícil decirlo porque parece que voy a hacer un plan de gobierno, y puede pasar que vengan los partidos y se enojen conmigo. Yo sigo pensando que el Estado uruguayo es caro, lo pensé siempre, hay momentos que se hace más hincapié y momentos que se hace menos hincapié. Capaz que hay sectores que no están funcionando como deberían. Entonces, yo creo que acá tendríamos que tener un Estado más eficiente y un estado que nos dé una mejor educación y una mejor seguridad. Para mí son dos grandes temas, porque la salud también queremos que sea mejor, pero creo que en la salud se ha avanzado más que en la seguridad y que en la educación. Entonces, a mí me encantaría que bajara el porcentaje de deserción de alumnos de enseñanza media. Creo que ahí Uruguay tiene un tema gravísimo y me gustaría que la educación fuera mejor, es un desvelo que tengo. Todos los gobiernos tienen sus planes y los planes muchas veces son muy buenos, pero a veces nos da el tiempo, o a veces no hay acuerdos políticos, o a veces lo que uno piensa no es lo que otro piensa.

No quiero estar criticando un gobierno, porque a veces yo me doy cuenta que cuando uno hace cosas, haciendo un shopping, uno toma una decisión, y de golpe de 100 comerciantes, 90 están en desacuerdo. Es muy fácil criticar de afuera. A mí no me gusta criticar de afuera y a esta altura de mi vida no lo voy a hacer.

A mí me encantaría que Uruguay tuviera una mejor educación y una mejor seguridad. Creo son dos bases para atraer más inversión, para que Uruguay se venda mejor.

La inteligencia sin educación puede disminuir la inteligencia. Para la seguridad, por ejemplo, se llegó a la conclusión de que había que usar equipamiento blindado para patrullar, que tiene el ejército. Hace semanas que se está discutiendo el tema y, si esa discusión es así, pongan los blindados a patrullar. No podemos demorar tanto en empezar, no podemos demorar tanto en decir “¿qué pasa si el chofer es militar? Los choferes tienen que ser policiales, porque el militar no puede estar en la calle”, bueno, señores, si la inseguridad está en la calle, es mucho más urgente encarar la inseguridad que el chofer sea militar o policial. Entonces, eso que estoy diciendo y que quizás genere alguna reacción de algún político que diga “mirá, es fácil hablar de afuera”, y es verdad, desde afuera siempre es más fácil hablar. Esas cosas hay que hacerlas rápido. ¿Está el convencimiento de que necesitamos blindados para patrullar? Hágase, háganlo. Y si lo maneja el blindado un militar o un policía, no importa, no importa en qué grado esté.