Entrevista a Carlos Lecueder: shoppings, impacto del Impuesto Global, el gobierno de Orsi, inversiones y más

En las oficinas del World Trade Center, Carlos Lecueder habla con la misma calma con la que lleva décadas marcando el pulso de diversos desarrollos emblemáticos del Uruguay. Ha formado parte de la creación de diversos shoppings en el país, así como también de zonas francas y otros proyectos inmobiliarios. Es contador de profesión y empresario de vocación, y en esta entrevista con El País habló sobre el presente del mercado uruguayo, los proyectos nuevos que tiene en carpeta -tanto en Montevideo como en el este del país-, las oportunidades que presenta el mercado a la hora de atraer inversores extranjeros y la preocupación por parte de la Cámara de Zonas Francas en relación al Impuesto Mínimo Global, entre otros temas.

-¿Cómo describiría actualmente la situación del mercado inmobiliario y los desarrollos de los shoppings en Uruguay?

-Los shoppings están con un buen desempeño. En los últimos años tuvimos períodos con zigzagueos importantes. En primer lugar vino la pandemia, que fue un golpe importantísimo, donde hasta se puso en duda la supervivencia, porque había que mantener los monstruos que son los shoppings sin cobrar nada y mantener el funcionamiento limitado, pero la seguridad y la limpieza se tenía que mantener. La salida de la pandemia fue dura, tuvimos un buen crecimiento y al poco tiempo vinieron dos cosas juntas: la sequía, que afecta el consumo y lo que la gente gasta y sobre todo la situación de Argentina. Entonces tuvimos una segunda leve pandemia. Esa segunda leve pandemia pegó mucho, especialmente en los departamentos del interior, sobre el litoral. Y ahí también de vuelta se vieron afectadas las ventas.

El post-pandemia y el post-argentina fue muy bueno y las ventas se recuperaron bien, teniendo el año 2024 un muy buen resultado. En 2025 todavía tenemos crecimiento, pero enlenteciéndose. Realmente hoy estamos prácticamente llegando a una meseta, digamos, donde no podemos quejarnos porque estamos bien, pero no podemos decir tampoco que haya un crecimiento a corto plazo.

En la prepandemia el sector inmobiliario tuvo un desarrollo muy importante, con ventas importantes y luego un periodo de los últimos dos o tres años de enlentecimiento de la demanda. Hoy estamos con muchos proyectos de construcción, pero una demanda que no es acorde a la cantidad de proyectos que se están construyendo.

-¿Cómo ve en el mercado local la dinámica de alquileres y ventas y qué es lo que busca el consumidor?

-Bueno, la pandemia aceleró un proceso que ya venía y es una migración interna desde el centro de la ciudad hacia el este, en búsqueda de aire, verde y agua, por decirlo de alguna manera. Entonces el crecimiento hacia el este, que Montevideo ya lo venía teniendo, se aceleró. Cuando digo Montevideo me refiero también a las zonas cercanas de Canelones, ya sea la Ciudad de la Costa como los barrios de la Avenida de Los Horneros y afines.

Entonces hoy lo que tenemos es, en primer lugar, que el mercado inmobiliario está viviendo un movimiento importante hacia el este. En segundo lugar, nosotros vemos que la demanda de productos inmobiliarios ha ido cambiando un poco, porque hoy en Uruguay hay cada vez más divorcios que generan de un hogar dos hogares más pequeños y gente joven que se va a vivir sola, eso hace que hoy la demanda de apartamentos sea de unidades más chicas que más grandes. No solo hay una migración hacia el este, sino que hay una disminución del tamaño de las unidades en función de las características demográficas y sociológicas que Uruguay está viviendo. Podría decir algo más, y es que en los edificios hoy se prioriza también que tengan amenities: el gimnasio, la posibilidad de piscina, una sala de reuniones, un co-work y una barbacoa, es decir, que los edificios sean un lugar donde pasar más tiempo que antes. Le dan al usuario más comodidad, quizá porque la pandemia nos encerró y aprendimos a tener que vivir encerrados, quizá porque el teletrabajo creció y la gente quiere tener un lugar para trabajar. De pronto en el apartamento no tiene espacio, tiene niños, entonces hay todo ese cambio importante. Tipologías de menor cantidad de dormitorios y edificios con más cantidad de servicios.

Carlos Lecueder. Foto: Estefanía Leal.

-En los últimos años, ¿usted ha visto algún cambio en lo que son las fuentes de financiamiento de proyectos de gran escala o sigue siendo mayoritariamente a través de la banca local y los inversores? 

-Básicamente, es la mezcla de tres fuentes: inversores que se asocian al proyecto, o sea, capital, ventas en el pozo que siempre se hacen y financiamiento bancario.

-¿Y en relación al consumo en los shoppings usted ha notado algún cambio en los criterios de los usuarios en los últimos años? 

-También casi diría lo mismo. La pandemia aceleró procesos. Yo creo que la pandemia amenazó con cambiar muchas cosas que al final no cambiaron tanto. Pero sí aceleró cosas que venían sucediendo.

-¿Por ejemplo?

-En materia de vestimenta, la vestimenta formal cae en forma importante y la vestimenta informal y deportiva crece en forma importante. Por ejemplo, el tipo de zapatos que los uruguayos usamos pasó del zapato negro para ir a trabajar, con cordones o mocasín, al champión, en algunos casos, al calzado deportivo.

Tenemos un cambio en el tipo de ropa que se compra, el tipo de calzado que se compra y en el tipo de producto complementario. Son cambios que se producen a lo largo del tiempo y que en Uruguay y en el mundo se han acelerado en los últimos años.

-Hablando de cambios y frente al avance de lo que es el comercio electrónico, ¿cree que los shoppings como espacio físico seguirán siendo un polo central de lo que es el consumo en Uruguay?

-Yo creo que sí, creo que los shoppings lo que van a darle a la gente es un lugar donde, en primer lugar, vivir una experiencia de vida, porque uno no puede vivir encerrado en su casa. Los shoppings dan una experiencia de vida diferente, de salir, de encontrarse con gente, de ver qué está de moda, de ver qué está pasando y sobre todo de probar, de probar el gusto, la suavidad de la tela o sobre todo el talle. Entonces todas esas cosas hacen que sea difícil sustituir al shopping, más allá de que sí pueden afectar sus ventas, por supuesto, pero una cosa es eso y otra cosa es sustituir el concepto.

Con el concepto de venta física uno siempre se pregunta cómo va a seguir, y ha seguido y las cadenas de comercios internacionales siguen abriendo locales y siguen creciendo en el comercio físico, y eso da una tranquilidad en cuanto al futuro de estos proyectos. Hay que trabajar en la experiencia de visita, que es el llegar, estacionar, ser tratado bien, circular por un lugar agradable, que uno se sienta cómodo en el lugar. Si yo me siento cómodo en el lugar, que los shopping en Uruguay básicamente logran eso, uno se siente más inclinado a ir, probar y comprar. Otro tema es la inmediatez. Si yo tengo que comprarme una camisa y quiero la camisa ya o quiero comprar un regalo para un cumpleaños, la forma es esa.

-Hace un rato usted mencionó el corrimiento de los uruguayos hacia el este del país. En esta línea, ¿cómo viene el armado del WTC Free Zone en Punta del Este?

-Nosotros estamos atendiendo esa situación de corrimiento y atendiendo el hecho de que Punta del Este es un lugar de una calidad de vida y una belleza espectacular. Punta del Este es como la estrella del Uruguay para mostrar el Uruguay hacia el mundo, está atrayendo gente del mundo y está atrayendo gente del propio Uruguay que le gusta vivir allá. Entonces, nosotros pensamos en la posibilidad de hacer un edificio de oficinas allá, después pensamos que si era una zona franca era mejor porque con eso podíamos atraer empresas de afuera. Estamos alquilando las oficinas. Venimos bien, estamos contentos, inaugurando a fin de año y además estamos cumpliendo en materia de alquileres con el plan de negocio que preparamos, o sea que estamos conformes con la decisión que se tomó y apuntando a que ese edificio sea, a corto plazo, llenado por empresas del mundo que se instalen en Uruguay.

-¿Se sabe aproximadamente la fecha de estreno?

-Diciembre, falta poco.

¿Y a Ciudad Vieja cómo la ve hoy en día y cómo cree que la zona podría ser más aprovechada? Ya que en los últimos años varias empresas que estaban instaladas allí también se fueron corriendo hacia el este

-Para mí hay una mezcla de cosas. El eje de la ciudad se corrió más hacia el este. Antes, el Centro-Ciudad Vieja era como el centro de las actividades, todo pasaba en el Centro. Ibas al cine, ibas al Centro, al teatro, a una oficina pública, a Ciudad Vieja. Ese era el eje de las actividades de la ciudad. La ciudad se corrió hacia el este, entonces cada vez el Centro y Ciudad Vieja quedaban más lejos. Los cines se fueron del Centro y ahora están en los shoppings. Montevideo Shopping tiene el teatro Movie que anda espectacular y capaz que hay teatros en Ciudad Vieja que no andan tan espectacular, entonces hay un tema demográfico que es que la gente decide. La gente vota en las elecciones, pero también vota cuando va a vivir a un lugar, y hoy la gente vota por descentralizar.

Carlos Lecueder. Foto: Estefanía Leal.

Simultáneamente, Ciudad Vieja tiene problemas de limpieza como ha tenido toda la ciudad y tiene problemas de seguridad, como también ha tenido toda la ciudad, pero quizá un poco más porque está muy concentrado. Entonces, la descentralización que se produjo por vía natural, la mayor falta de seguridad o de limpieza, el hecho de estar en una punta y el hecho de que la gente quiere tener más espacios abiertos castigó a Ciudad Vieja. Si Ciudad Vieja estuviera más en el centro de la ciudad, hubiera sido diferente. Ciudad Vieja sufrió un montón de factores y hoy están castigados, sin duda. Lo cual no significa que no pueda haber una recuperación por la vía de solucionar el tema del estacionamiento y la circulación de Montevideo este-oeste, que no tiene la seriedad que debería tener, lo cual hace que las cosas que están lejos. Hay muchos factores que han influido en que Ciudad Vieja haya decaído en las últimas décadas.

-¿Cree que hay chance de reflotar la zona o está perdida?

-Siempre hay chance de reflotar la zona y siempre es bueno que se intente. No me animaría a decir cuál es el porcentaje de éxito.

-¿Y sobre el Aventura Shopping, qué puede adelantar? 

-Bueno, el Aventura Shopping es la gran aventura que estamos encarando ahora. Uno cuando hace un proyecto siempre tiene que mirar al futuro y proyectar el futuro, y a veces si uno proyecta mal el proyecto puede salir mal porque no proyectó bien en el futuro, con lo cual un proyecto nuevo siempre es una aventura. En este caso le pusimos Aventura porque queremos que sea un shopping que genere una experiencia de visita interesante, divertida, que tenga más entretenimiento y más gastronomía que los otros, que la gente se acostumbre a ir y que el Aventura sea un poco el centro de la zona (Sayago).

Si uno va a cualquier barrio de Montevideo, encuentra que más o menos hay un pequeño centro de cada barrio, donde la gente puede ir a comprar algo o puede ir a caminar o lo que sea que pensemos. Pocitos tiene la rambla más allá de que hay zonas comerciales, tiene un lugar donde la gente va y así con muchos de los barrios. Esa zona (Sayago) no tiene centro, carece de un lugar como para que diga “voy a ir”. Aventura pretende darle a esa zona de Montevideo un lugar de encuentro, un lugar para vivir experiencias divertidas y agradables, un lugar donde comprar, un lugar donde comer, un lugar donde ir al cine o divertirse.

Carlos Lecueder. Foto: Estefanía Leal.

-Más allá de todo esto que usted menciona, ¿hay algunos otros aspectos que lo diferencien con las propuestas ya existentes? 

-El concepto de shopping center en Uruguay ha sido muy exitoso y sigue siéndolo, con lo cual tampoco uno tiene que innovar demasiado y cambiar las cosas. Cuando uno tiene un tipo de producto que funciona bien, lo que hay que hacer es mejorar el producto. ¿Cómo vamos a mejorar el producto? Generando una mejor experiencia, un estacionamiento más cómodo, espacios de circulación más amplios para que la gente se sienta cómoda y sobre todo un mix comercial muy completo. Nosotros estamos trabajando especialmente en la mezcla comercial del proyecto para que el mix de tiendas sea muy completo y que sea un factor diferencial. Estamos tratando de que acá estén casi todos los que uno pueda querer que estén.

-¿Puede mencionar alguna de las marcas importantes? 

-Todavía estamos peleando, discutiendo y negociando. Tenemos ya unas cuantas agregadas, pero queremos primero terminar un paquete como para divulgarlo, Pero venimos bien.

-Volviendo a lo que es el rubro inmobiliario, ¿qué medidas cree usted que son prioritarias para poder seguir impulsando la inversión en el sector?

-El sector inmobiliario se ha impulsado muy bien desde medidas promocionales que tomó sobre el final el gobierno de Tabaré Vázquez y que siguió tomando el gobierno del presidente (Luis) Lacalle (Pou). Esas medidas promocionales están vigentes, pero tenemos entendido que este gobierno está planificando potenciarlas.

-¿A cuáles se refiere?

-Básicamente todos los beneficios de la Comap (exoneración de tributos como IRAE, Impuesto al Patrimonio e impuestos a la importación y la devolución de IVA por compras locales) para los proyectos de gran significación económica, que vencen el 31 de diciembre. Aparentemente se van a renovar, pero el gobierno está esperando por la ley de Presupuesto y está armando su estrategia para lanzar todos los beneficios de inversión. Estamos esperando qué cambios van a hacer, aparentemente no serían de significación y podríamos seguir generando inversiones. Entonces, hoy yo diría que los incentivos que se pueden dar para que la construcción funcione están arriba de la mesa y, razonablemente, van a seguir estándolo, con lo cual, eso funciona a favor. Obviamente, si la economía funciona bien, hay más demanda de metros cuadrados. Pero yo diría que hoy las cosas que hay que hacer están. Hoy en Uruguay hay financiamiento, hay beneficios fiscales y hay estabilidad y un país serio, con lo cual seguramente vamos a traer inversión.

-¿Entonces al gobierno de Yamandú Orsi lo ve en sintonía con todos estos puntos referidos a la inversión?

-El gobierno de (Yamandú) Orsi está viviendo su primer año y sobre todo está viviendo la aprobación de su ley de Presupuesto y está viviendo la revisión de los esquemas promocionales para la inversión. Con lo cual es muy difícil hoy, digamos en setiembre, decir ya todas las medidas que se han tomado porque se están tomando medidas. Da la impresión de que se va a mantener un buen incentivo para que la construcción siga funcionando.

Carlos Lecueder. Foto: Estefanía Leal.

-¿Cree entonces que Uruguay sigue siendo atractivo para el inversor extranjero y para la región?

-Sí, Uruguay sigue siendo atractivo para el inversor extranjero. Uruguay tiene poco mercado, un pequeño mercado. En cualquier rubro que uno busca, el Uruguay tiene pequeño mercado, con lo cual es importante que lo que se haga acá piense en salir al mundo. Por eso Uruguay es un país abierto, económicamente abierto.

Hay un tema con el que las zonas francas están preocupadas, que tiene que ver con el Impuesto Mínimo Global. Desde las zonas francas pensamos que es un tema que había que atacar, pero quizá no con el plazo y la forma en cual se atacó, quizá llevarlo un poco diferente, más en acuerdo con todas las partes que están bien involucradas. Entonces es un tema que preocupa un poco.

-¿Y en qué aspecto cree que se podría haber llevado diferente el tema?

-El Impuesto Mínimo Global no es una decisión del gobierno, es una decisión de la OCDE, decisión que no había urgencia en atacar. En Sudamérica el único país que ha aceptado todo esto es Brasil. Quiere decir que nosotros estamos haciendo los deberes como para ser el mejor de la clase y a veces el mejor de la clase tiene problemas por serlo. En nuestro caso hay un tema de compromisos legales asumidos con anterioridad en el régimen de zonas francas. Hay un tema de empresas que están y que esto puede generar una mala sensación y entonces pensamos que el tema debió manejarse de una forma diferente.

-¿Ha recibido algún planteo de empresas específicas respecto a esto? 

-Estamos conversando con más de una. No son muchas las involucradas en el tema. Lo estamos conversando, en algún caso bien, en otro caso, no tan bien. ¿Qué pasa? Estamos ante un proyecto de ley que todavía no fue aprobado ni siquiera en una de las dos cámaras. Con lo cual uno puede decir me hubiera gustado que esto fuera diferente, que esto hubiera tenido un tratamiento independiente en un proyecto de ley independiente, conversado con todas las partes involucradas, que en este caso son pocas, porque a veces uno toma un impuesto que involucra a millones de personas, en este caso es un impuesto que van a pagar muy pocas empresas y que va a repercutir sobre pocas zonas francas, con lo cual da una impresión que el tema era quizás manejable de forma diferente. Creo que es un tema que había que atacar y el gobierno está bien en atacarlo, quizá no había que atacarlo en la forma o en el momento que se está atacando.

Carlos Lecueder. Foto: Estefanía Leal.

-¿Usted ha hablado con el Ministerio de Economía y Finanzas al respecto? Ya que la Cámara de Zonas Francas cree que es un riesgo para el empleo y la inversión

-Exactamente. Nosotros somos socios de la cámara, por lo cual la cámara está siendo la voz cantante de todo esto, yo agrego mi opinión.